“希望有更大空间做好产品建议买我们的股票”张亚东股东会上直面外界疑惑

  6月18日下午，迈入27周岁的绿城中国（0 3900.HK）在杭州召开股东周年大会。

  延续往年惯例，公司董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、董事会秘书尚书臣等一众管理层出席。自2019年正式接任绿城历史上第二位独立董事会主席以来，这已是张亚东执掌绿城中国的第三年。参会股东从自己视角对张亚东作出解读，认为他是“像刘邦一样的人”，从善如流；2020年末履新绿城总裁的“老绿城人”郭佳峰则更被比作韩信，攻无不克。

  持续2个多小时的周年股东大会超过了预设时间，宣读议案表决后进入投资者提问环节，现场股东显然重视这次机会，利润、销售、投资、市值及“三道红线”等等，多数市场关切问题在现场抛出。

  在氛围尚属融洽的现场，针对绿城中国起起落落的市值表现有投资人力挺：“作为绿城股东会坚持到底，相信自己10多年对行情的判断”；也有投资人建议，绿城要更加全面地向资本市场传递企业信息。

  经历了2020年实现合同销售金额2892亿元同比增长43%超额业绩增长后，绿城中国今年显然有意放慢脚步，全年销售目标仅为3100亿元，目标增长率7.2%。按照张亚东阐释，接下来绿城不希望有去年的大幅度增长，“希望有更大空间做好产品”。

  对于大会现场讨论热度最高的市值问题，张亚东则为市场投注信心，“预计年底利润及对股东回报都会高于行业”，并称“现在是买绿城股票的好时机”。

  近日上扬的股价表现似乎印证了市场信心。6月21日，即股东大会结束后第一个交易日，绿城中国收盘涨12.17%，报9.4港元/股。

  “投资端会高效”

  尽管2021年目标增速设定放缓，但从现实情况看，今年上半年绿城仍然以积极态度把握规模扩张机会。此次股东大会上，绿城中国稳健的业绩表现也是投资人信心的基础所在。

  根据克而瑞研究中心数据，2021年前5月绿城中国合同销售金额1293亿元，同比增长约114%，在各大房企中排名TOP7；新增货值1275.5亿元，同样排名TOP7。

  按照此前绿城中国透露的全年3100亿元销售规模、预计新增货值3000亿元以上的目标，绿城前5个月完成目标进度超过42%。

  尽管绿城内部关注点排序依次是稳健、品质、利润，但张亚东在大会现场表示，目前绿城已经完成很大一大部分销售目标。如果追溯上半年成绩单，业绩增长及均好性得益于前期土地投资。

  张亚东“三顾豪宅”请回郭佳峰。对绿城本就了解极深的他，回归后将大部分精力放在了集团投资。

  2020年，绿城中国土地投资力度创下新高，全年总建筑面积约2041万平方米，同比增加65%；预计新增货值3288亿元，同比增加60%。如果按照绿城中国严格复盘要求，这些项目后续利润需100%兑现。

  “佳峰总很辛苦，确保每一个项目投资决策是精准的。”张亚东透露，郭佳峰对自己要求极严，要求对去年的100多个项目进行复盘，特地招聘了一个人负责这项工作，要求100%达到计划。

  郭佳峰表示，2020年12月底对2019年至2020年年底的所有项目进行了复盘，通过复盘发现，假设这些项目有100亿元利润，复盘时达到并超过96亿元利润兑现，只折损了3%左右。今年上半年形势比较好，7月再一次复盘整体完成率将超100%。

  绿城中国管理层介绍，目前绿城已获取大规模货值，加上收并购项目，货值非常可观。就投资者来说，获取土地利润率情况是最为关心的问题。张亚东对此表示，“绿城拿地标准是利润率要在8%-10%。”

  梳理绿城上半年拿地痕迹，利润标准成为其重要价值导向。宁波、北京、长沙等城市皆有这家企业大手笔拿地身影；但在绿城大本营城市杭州，当地5月份集中出让57宗地块，最终以1178亿元成交额收官，总体溢价率达25%，一众头部房企争相竞拍之余，绿城颗粒无收。

  这次股东大会，绿城管理层以精准投资稳健发展角度直面了外界疑惑。

  与此同时，并购正成为绿城快速扩储重要手段。4月份，绿城收购豫园股份旗下复地复融实业60%股权，借此拉来合作运营土地超过220亩。

  这种并购拓储理念在今年3月业绩发布会上已经得到郭佳峰阐释：“近期很少看到绿城在公开市场上拿地，但公司取得的货值一直在上涨，因为很多去年洽谈的收并购项目开始慢慢确权。今年，绿城仍会加大收并购以及购地项目力度。”

  “激发管理红利”

  从投资者切身利益出发，市值成了股东大会现场探讨最积极话题。

  自2020年10月触顶以来，绿城中国股价呈现一路走低趋势，从最高点15.7港元/股下行至6月18日8.38港元/股。

  在张亚东看来，当前股价走势是随着最近房地产板块下行、境外资本市场对行业有所判断、不了解绿城实际情况的结果，但管理层仍然判断绿城机大于危。

  “排名不是绿城的追求，但是能够说明问题。面临市场下行压力，绿城销售规模和投资货值都稳居前十，且能保证下半年完成率的均好性，2018年至今在销售上，自投3年翻3倍，代建3年翻2倍；这是绿城历史上没有过的。”他解释到。

  张亚东甚至预测，绿城年底利润率及对股东回报都会高于行业，并坦言“现在是买绿城股票的好时机。”

  “股东也想增持。”郭佳峰也为绿城市值增持注入信心。

  企业市值表现出争议的同时，现场不少股东亦表态是绿城中国坚定拥趸。一位宁波私募机构负责人表示，“到今天为止，绿城依然是我们几个核心股东个人金融资产、私募基金最大的一个仓位。我相信自己十多年对行情的判断，深信绿城是一家非常好的公司。”

  在信心比黄金重要的资本市场，股东们认为绿城管理层应该加强沟通，建议管理层能够更多向资本市场传递正面信息，引起主流投资者关注。

  备受关注的市值问题背后是与股东直接挂钩的利润和分红问题，如绿城何时会释放利润？是否考虑先行回购股份再后续增发等问题？

  “按照现金分红比例不低于25%规定，绿城去年分红比例是35%。今年将认真研究，关注股东利益。”张亚东答复，“回购考虑了很长时间，后续会出台相应方案。对于资本市场工作，绿城还需要采取大量积极动作，保持产品力和创新力。”

  据张亚东介绍，目前绿城中国效率和成本管控能力都在大幅度提高，今年融资成本也将进一步降低。与此同时，横向对比绿城新增项目，尚且存在区域不平衡问题，产品条线还有优化空间。

  绿城中国管理层认为，优化开发周期可以提升运营助力。比如2020年，绿城200个项目从拿地到交付标准工期是25至26个月，最长可达29个月，周期压缩项目则为20个月。

  “在控品质前提下，绿城品质还可以抓得更牢，可以从管理端让出红利。”绿城中国集团管理层现场表示，“历史上的绿城是一个缺乏体系管理基础、工程高标准实现的企业，经营能力没有足够打开。目前这种态势很好，可以在共赢机制、投决会等渠道对底层管理能力建设提出方方面面要求。”

  “绿城内部关注点是稳健”

  尽管在二级市场表现上起起伏伏，但“稳健”一直是绿城中国发展历程中典型标签。

  “绿城内部重点关注排序是稳健、品质、利润，其核心是稳健，绿城也向来以真诚面对投资人。”张亚东表示。

  回头来看，绿城中国近一年围绕稳健发展与提质增效制定了诸多规划。随着公司进入“2025发展阶段”，今年绿城中国首次对外公布了“1299”战略体系，“1”是指“成为全国TOP10房企中品质标杆”这一核心目标；“ 2”是指“懂客户”和“懂产品”这两个战略支点，“两个9”则包括大业务和9大能力。

  至于业界普遍关心的绿城中国是否踩中“三道红线”问题，绿城中国表示，截至2020年底绿城已归为“黄档”，剔除预收款后资产负债率为71%仍超出阈值，净负债率约为65%，非受限现金短债比为1.4。

  管理层在此次股东大会上坦言，剔除预收款后资产负债率改善起来有一定难度，未来将通过加快去化、提高利用效率、合理控制成本等举措，争取2023年进入“绿档”。

  按照张亚东定调，接下来将是绿城中国调整增长节奏、聚焦产品的一年。

  在绿城中国“五年规划”中，2025年将达到6400亿元合同额，包括重资产4500亿元、代建1500亿元、“绿城+”等新兴业务400亿元。“这个指标完成没有问题，未来每年一位数增长就能达成”。但张亚东不希望未来绿城像今年、去年这样大幅度增长，希望能有更大空间做好产品。

  话题最终落脚到绿城产品线上。面对投资者“如何做好产品品质”话题，绿城中国管理层强调“生活服务商”愿景。

  在这一愿景规划中，绿城将搭建生活服务平台，不仅包括基础物业而是要做一个外延服务更大平台，把绿城和物业绑定得更紧，并持续开展后期运营。

  “我们正开始做生活服务平台起步工作，没有输送服务集团利益想法，反而提了很多严厉要求，要求物业层面树立品牌、保证品质、确保规模利润。预计今年年底新的物业形式和构架将呈现出来。”绿城中国管理层表示。

  鉴于绿城中国规划多年的品质产品，亦有投资人关注其品牌权益维护。张亚东介绍，绿城近年注重品牌形象知识产权保护，在区域和城市公司设置品牌官，代建业务则以绿城M作为品牌标志，有效保护绿城品牌。“绿城20%产品创新都同步固化成知识产权标准”。

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