绿城：直面历史遗留问题，进入“健身阶段”

  近日，绿城中国（下称“绿城”）在总部浙江杭州举行了2019年度业绩发布会。

  刚刚过去的2019，是董事会主席张亚东执掌绿城后第一个完整的财年。

  绿城的变化显而易见，组织架构、业务发展甚至投资拿地都在进行调整，张亚东试图搭建起现代企业治理架构，为这家专攻产品力却失速于规模的房企带来更多市场价值的释放。

  然而，在变革的周期里，依然有阵痛。

  他清楚一些历史遗留问题仍然在影响绿城目前的表现。他提及今年的业绩表现是2016年、2017年拿的地，基本已经定性，只能在有限程度上去提升。他将这一周期分为三个阶段，前几年是康复期，今年开始为期三年的健身期，到2023年则变为快速起跑期。“聚焦利润”是他对绿城2020年最大的要求。

  2025年冲击5000亿

  年报显示，2019年绿城中国取得收入615.93亿元，同比增长2.1%，股东应占利润24.8亿元，同比增长147.3%，股东应占核心净利润43.36亿元，同比增长14.2%。

  报告期内，绿城集团（包括绿城中国及其附属、合营及联营公司）取得总合同销售2018亿元，较去年增长29%，对应取得总合同销售面积约1027万平方米，代建部分合同销售面积505万平方米，合约销售额664亿元。

  2018亿元合约销售额意味着绿城三个计划完成了第一环。2018年，绿城许下了“三年业绩计划”，即2019年销售额达到2000亿元，2020年达到2500亿元，2021年要达到3000亿元。

  爱定目标的张亚东这次将目光放至跨度更长的五年期。“绿城正在制定五年发展规划，预计到2025年冲击5000亿的销售目标。”他依然没有掩饰对于规模的诉求，按照张亚东的规划，未来五年，绿城将聚焦重资产、轻资产和“绿城+”三大板块。其中，房地产开发的重资产板块，只要保持年均15%左右的增速，2025年底销售额便可超过3500亿元。“但我们希望压低这个板块的速度，来提升其他板块的速度”。

  轻资产板块，按照张亚东的设想，将承整体营收约三分之一的重任，能够保持16%-17%的年增长率，到2025年实现1500亿元的销售目标。

  2月初，随着绿城管理赴港上市，这场起于2017年的绿地代建业务资本化之路走到了最为关键的一步。分拆上市，在执行总裁郭佳峰看来带给绿城的影响主要有两方面，除了确立绿城代建板块行业龙头地位外，上市后通过资本加持，绿城代建业务的融资渠道和业务范围将进一步拓展，为母公司带来更大业绩贡献。

  “几乎没有新出现的问题”

  为了支撑后续增长，土储相对薄弱的绿城开始积极补仓，而投拓曾是其最需要提升的短板。

  2019年，绿城新增项目54个，总建筑面积约为1236万平方米，总土地成本/收购金额691亿元，预计新增可售金额达2057亿元，归属权益可售1086亿元。基于此，2020年预计整体可售货源约为1696万平方米，整体可售金额约3583亿元。

  新增货值创新高的背后是绿城投资渠道的拓宽，其一改过去严重依赖招拍挂的单一模式，开始加大收并购比例。

  据执行董事兼副总裁李骏介绍，“2019年绿城获取收并购项目累计17个，货值达到858亿元，同比翻了3倍。从土储情况来看，现在包括在建及代建的投资类项目一共是142个，总的投资类项目可售货值储备是1926亿元，一二线项目可售货值占比73%，2018年这个数据是70%。”

  张亚东并未否认受疫情冲击，今年二级市场的机会在增多，绿城想加大收并购方面的工作，寻到合适的标的项目。负责上述工作的郭佳峰却强调，相较于业内收并购大户，绿城在二级市场的合作有其特点和难处，房地产的项目产品要符合绿城的调性，此外，被并购标通常对资金支付等要求较高，因此绿城会好中选优，小心的往前走。

  小心往前走的绿城连续多年减值再次引发投资者质疑。2019年，绿城减值数额虽有所下降，但依然超13亿元。对此，执行总裁周连营坦言“还称不上业绩暴雷，大家感受不同”。

  “2017年严格管控之后，绿城确实有部分历史项目在政策影响下出现一些问题，对项目效益产生影响，同时历史上还积压了一些资产、持有物业。”周连营称，“按照市场归类及准则的要求，绿城进行了一些必要的会计处理。”

  张亚东没有回避绿城中国业绩预期差异，“去年香港业绩发布会的时候，我认为最痛苦的就是改变不了过去。”

  “我们大部分问题已经一次性得到解决，一小部分问题正在解决。”他不忘向市场传递信心，“现在所有的问题我们底数清楚，新出现的问题几乎没有。”

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