上海试点基建公募REITs：产业园区先行一步 商业地产时机未到

6月21日，“上海REITs20条”正式在上海市发改委官网亮相。此前的6月15日，上海市政府常务会议已审议通过了《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》（以下简称“上海REITs20条”）。

“上海REITs20条”透露，上海拟试点基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），为期5年，但商业地产被公募REITs排除在外，只有产业园区和物流被界定为“基础设施”。

上海市地方金融监管局副局长李军此前表示，“上海REITs20条”不仅有助于盘活上海市基础设施存量资产，同时也能够为投资者提供更多样化的产品。

6月21日，国内首批九只公募不动产投资信托基金（REITs）产品也正式上市交易，基本投向基础设施补短板项目，包括高速公路项目、工业园区项目及仓储物流项目、绿色项目。其中五只在上交所鸣锣。上市首日价格涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。截至6月23日发稿时止，九只公募REITs只有三只微涨0.1%-1.98%，另外六只普遍下跌1%-2%左右。

戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITs联盟理事顾悦如指出，“上海REITs20条”旨在进一步加强和巩固上海在基础设施公募基金这一金融创新领域的优势地位。利好有涉足产业园区开发与物流投资的房企，其他商业地产、住宅开发商可以说是没有任何关联度的。

强化长三角基础设施REITs联动

中国版公募REITs从基础设施领域切入开始试点，将盘活基础设施存量资产，防范化解地方政府债务风险，丰富家庭资产配置的产品篮子。

据了解，上海基础设施存量现已超过1万亿元，目前已有第一批相对成熟的5个项目进入国家储备库，同时还有20多个项目具备后续培育的条件，加起来大约200亿-300亿元的体量。目前基础设施REITs依然处于试点阶段，上海的关注点并不在于要迅速做大体量、积累项目数量。从上海项目储备库来看，目前以产业园区、仓储物流项目为主，也包括数据中心等新基建项目。

顾悦如认为，九只公募REITs的底层资产地域分布，有包括浙商沪杭甬、首创水务（合肥）、苏园产业（苏州）、普洛斯（苏州、昆山）、张江光大REIT（上海）在内的五只基金，来自于长三角区域。实施意见中，提到的强化长三角基础设施REITs联动发展，实质上是鼓励长三角区域内更多优质资产打包起来，进入公募发行的审核通道。做实做深上述优质基础设施底层资产的储备工作，其实是加强长三角资产在上交所成功发行上市的最有力保障，未来几年会有更大数量产品发行上市。

资本的想象空间就此被打开，房企在产业地产的布局也引发市场关注。另外，“上海REITs20条”特别提到，支持注册在本市的各类内外资机构申请公募基金管理人资质。相信在不远的将来，凭借资金融通及精细化运营管理等方面的优势，基金管理人中间会涌现出一批外资基金的身影。

一家外资基金国内负责人透露，目前国内优质的产业园区资产非常多，尤其是北京、上海等一线城市。但要上市，还需要等第二、三批，都在排队当中。

“上海REITs20条”的落地，对于前述外资基金负责人来说，无疑是一剂兴奋剂。他的感受是“适逢其时，政府决心非常大”。虽然目前首批上市的公募REITs只是对产业园开了口，还没有对住宅、商场、写字楼等开放，但他认为，这会增加外资对国内的投资关注度。

为何未在商业地产试运行

目前活跃在国内产业园区或者物流产业的外资基金公司有普洛斯、黑石、布鲁克菲尔德等，国内本土的基金公司则以光大安石为最大。

值得关注的是，2017年7月，万科出资170亿携手厚朴投资、高瓴资本、中银投及普洛斯管理层，以790亿人民币收购全球物流行业霸主普洛斯。这宗被称为“亚洲第一并购”的交易，背后是万科介入物流风口。今天看来，作为纯财务投资人的万科，4年前这笔投资回报率很不错。2015年的时候，万科还成立了万维物流，如今发展为国内知名的多温区综合物流解决方案服务商。知情人士透露，万维物流一直在关注准备发行REITs。

业内人士认为，不动产投资本身就有投入大、周期长等特点，非常需要资本市场的支持。REITs在成熟资本市场占比较大，因此国内一直积极推动REITs市场的规模化与专业化发展。这种直接融资渠道不但受企业欢迎，大资金也有这方面的需求，可以形成很大的市场规模，但对于基础资产的要求也很高。

除了万科，近年来涉足产业园区与物流的开发商并不少。如2017年，泰禾17.49亿入股北科建；碧桂园9.26亿入股中集产城；启迪协信收购恒生科技园资产包；阳光城(000671,股吧)2亿元收购清华旗下力合顺德科技园；京基集团6.5亿收购酷派产业园。

2018年，房企进入产业园的步伐加快，据第三方研究机构发布的《2017-2018中国产业园区市场研究报告》，房企涉足产业地产在近年来蔚然成风，在销售百强房企中，有超过50%的房企已经涉足产业地产开发和运营，成为园区产业不可忽视的投资主力。而地方政府通过产业园区招商，也给房企提供了投资通道。今年1月19日，在上海市金山区优化营商环境暨招商引资大会上，海伦堡与上海市金山区金山卫镇人民政府签约了海伦堡智慧金山生态绿谷产业园项目。借着上海大力发展五大新城的东风，海伦堡将于6月底正式启动该项目。

国内公募REITs为何没有先在商业地产试运行？业内有一种看法是，商业地产估值、租金等机制未成熟，导致本来适用于商业地产领域的REITs，反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施。对此，美国F.O.G富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧认为前述观点有片面之处。他认为，国内商业地产REITs之所以还没有发出来的原因，主要还是国内房地产整体政策形势决定的。从国内的宏观调控来看，还不适合推出商业地产REITs；其次就是，国内REITs在法律机制上还不完善，目前还没有完全立法，包括税收等重要环节也没有解决。因此，国内先试行大型基建基础设施公募REITs，是合理的。

陈晓欧进一步指出，商业地产REITs是势在必行的，国内商业地产的整体租金虽说与商业地产本身的估值不匹配，但是一些商业综合体的租金收益也不见得低了，至于估值体系跟租金匹配度，两者本身就捆绑在了一起，因为所有商业地产的估值都是从项目现金流来估算的。陈晓欧认为，商业地产REITs发行最大的障碍是政策障碍，还有法律主体的明确，以及税收体系的迭代。

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