越秀服务今起公开招股 创新TOD物管模式拥抱资本加速扩张

　　2021年，物业分拆上市浪潮迭起，各大物业公司纷纷赴港，借助资本力量加速发展步伐。

　　其中，越秀服务（6626.HK）已于近日通过港交所聆讯，今日（6月16日）启动公开招股，相较于部分物业公司的在港交所漫长的排队等待，越秀服务用4个月时间通过聆讯，成为此轮审批较快的物企。

　　据昨日越秀服务全球发售新闻发布会披露的信息显示，越秀服务招股时间为2021年6月16日-21日，拟全球发售369,660,000股股份。其中，国际发售共332,694,000股股份，香港公开发售共36,966,000股股份，此次发行的定价区间为每股4.88-6.52港元，最多集资24.1亿港元，并计划于本月28日挂牌上市。

　　在去年疫情影响下，物业服务的价值逐渐被资本市场发掘，而在大量物企分拆上市后，资本市场表现分化，具备规模和利润增长前景，以及具备差异化竞争力的物企更受资本青睐，在上市后有良好的市值表现。快速通过港交所聆讯，创新TOD物管模式，迈出拥抱资本市场的关键一步，越秀服务资本市场竞争力究竟几何？

　　毛良敏先生 - 执行董事兼常务副总裁（左一）

　　林峰先生 - 非执行董事兼董事会主席（左二）

　　吴炜先生 - 执行董事兼行政总裁（右二）

　　陈冬鹏先生 - 财务总监（右一）

　　背靠准千亿房企 净利润年均复合增长率107%

　　资料显示，越秀服务是中国城市运营服务商，是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，拥有近30年的丰富经验。越秀服务在2020年11月收购战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理后，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。

　　大部分物业服务公司均脱胎于房地产公司，越秀服务亦不列外，背靠准千亿房企越秀地产，越秀服务近些年实现快速发展。

　　最新数据显示，截至2020年12月31日，越秀服务的总在管面积为3260万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。

　　从招股书披露的数据看，2018年-2020年公司实现收入和利润的平稳增长。2018-2020年，越秀服务营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%。

　　相较于营收规模的增长，越秀服务的利润增长给了市场惊喜，2018-2020年分别达4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。净利润率由2018年的6.2%增加至2020年的17.4%；整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，整体利润水平和增速均处于行业较高水平。

　　加速扩张 募集资金60%用于策略收购和投资

　　良好的业绩增长和利润表现，是越秀服务获得资本市场认可的必备条件。根据越秀服务的规划，未来将通过多方面的共同努力，来实现规模扩张。

　　首先，在外拓方面，越秀服务打造了一只专业的拓展队伍，在对外拓展方面也独具竞争优势，去年并购了地铁物业，越秀服务的TOD模式发挥了作用。按照规划，在外拓方面，越秀服务将发挥越秀地产、越秀集团以及国企合作等资源优势，同时强化市场竞争力。

　　其次，越秀服务将发力在高端商业物业方面运营管理优势，在商业物业领域持续发力；同时越秀服务在旧改物业管理方面已落地多个项目，未来将持续探索该市场的空间。

　　此次顺利与资产市场接轨，无疑给越秀服务的扩张插上了翅膀。此次募集的资金60%用于策略收购和投资，15%用于进一步发展增值服务；15%用于开发信息技术系统和智能社区；10%用于补充营运资金和一般公司用途。从募集资金的使用范围看，足见越秀服务对规模扩张的重视。

　　创新TOD物管服务模式 培养差异化竞争

　　从当前物业行业的市值表现来看，股价表现好的物企要么是规模站在行业规模的寡头企业，要么是具备快速增长能力，还有就是具备差异化竞争优势。

　　从越秀服务的业绩表现和未来规划看，公司对于规模扩张有清晰的规划，未来的规模和利润增速值得期待。同时，在差异化竞争力方面，背靠越秀地产和广州地铁集团，越秀服务创新TOD物业管理服务模式具有较强的竞争优势，同时具备较高的门槛。

　　据了解，2020年11月，越秀服务收购了广州地铁旗下的广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，为越秀服务带来在管地铁站线及车辆段地铁上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管理面积超500万平方米。该项目的成功收购，不仅为越秀服务增加了新的业态，也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。

　　同时，2月28日，广州地铁入股越秀服务，成为战略投资者。广州地铁网络规模快速扩张，将为越秀服务未来承接广州地铁站线物业管理业务提供支持，通过借助广州地铁的有关资源和优势，进一步拓展独特的TOD综合物业管理业务。

　　除此之外，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。

　　业内人士认为，越秀服务的TOD（以公共交通为导向的开发）综合物业管理模式结合城轨发展，将成未来增长引擎。

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