“风口”下的物管行业中报：业绩逆势提升 资本兴趣不减

分析人士认为，对应2017-2019年商品房的销售规模，物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期。预计未来两年左右都是物业服务企业上市的窗口期。

在传统房企因疫情及调控的影响而出现增长困境时，物管行业反而蒸蒸日上。

近日，上市物管企业纷纷发布中期业绩报告，虽然资产和营收规模并不大，但无论增长性还是市盈率，上市物管公司均普遍高于传统房地产企业。在规模上“跑马圈地”的同时，增值业务的发力，使得物管企业维持较高的利润率。此外，越来越多的企业横向布局非住宅物管领域，业务多元化趋势开始出现。

在资本追捧下，近年来物业公司掀起上市热潮。年初至今，已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务和正荣服务等6家物管企业登陆资本市场。另有9家公司已经递表，有望于年内实现上市。

尽管股价涨跌不一，但这一行业的发展前景仍被普遍看好。分析人士认为，对应2017-2019年商品房的销售规模，物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期。预计未来两年左右都是物业服务企业上市的窗口期。

营收、利润普涨

在6家企业登陆资本市场后，目前上市的物管企业共有28家。根据中报，今年上半年，28家上市企业的总营收为385.8亿元，平均营收为13.8亿元。

其中，行业内超过营收平均值的企业共有7家，除了彩生活以外，还包括碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业和中海物业6家公司。背靠大型房企带来的管理面积优势，成为其业绩的重要支撑。

同期，28家上市物企的净利润为54.7亿元，同比增长49.6%，净利率平均值为14.2%，较2019年同期上升0.9个百分点。

今年上半年，碧桂园服务的收入达到62.7亿元，同比增长78.4%；归母净利润13.4亿元，同比增长61.6%。成为物管行业收入规模最大的公司。

截至6月末，碧桂园服务的在管面积为3.2亿平方米，虽然并非行业最大，但已是上市物管企业中，仅有的四家在管面积超过3亿平方米的企业之一（其余三家为雅生活服务、保利物业、彩生活）。

大型上市物管企业中，上半年雅生活服务的收入为40.0亿元，同比增长78.5%；保利物业收入36.0亿元，同比增长27.6%；绿城服务收入44.0亿元，同比增长20.1%。这也是目前上市物业公司中，营收规模最大的四家公司。

与很多传统房企因疫情影响而出现收入下降的情况不同。28家上市物管企业中，除祈福生活服务、彩生活外，其余企业均实现上半年收入正增长，8家企业的增速在50%以上。同期，28家上市物业公司的归母净利润全部正增长。

业绩快速增长与管理规模的提升有较强的正相关性。据悉，在当前物业费标准“限高”的环境下，物管企业想快速提高收入，扩大管理规模是主要手段。其中，一些大型房地产企业旗下的物管公司，以及通过并购实现在管规模迅速增长的企业，都实现了收入的快速提高。

增值业务发力

物管公司业绩的快速增长，除了规模支撑外，还在于业务的多元化。其中，增值服务的发展，可带来规模和利润率的同步提升。

建业新生活将主要业务分为物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三类。今年上半年，三项业务的毛利率为31.7%、40.1%及69.8%。可见，非主业的利润率要明显高于物管业务本身。

2020年上半年，滨江服务录得收入4.16亿元。其中，因交付前服务、咨询服务、社区空间服务及项目增加，非业主增值服务收入同比增长9.5%至1.21亿元，占总收入的29.2%；因定制家装与车位及储藏室销售业务持续增长，业主增值服务收入同比增长165.6%至4010万元，占总收入9.6%。

因高毛利业主增值服务大幅增长，上半年，滨江服务的毛利率由去年同期的28.9%升至32.9%。

2020年上半年，碧桂园服务的社区增值服务收入约为人民币6.03亿元，同比增长96.2%，占公司总体收入的9.6%，较去年同期上升0.9个百分点。

业绩会期间，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，如果说物业服务是万亿级蓝海的话，那么增值服务是10万亿级蓝海，碧桂园服务目前才刚刚起步。“希望公司的增值服务收入占比在未来能够翻1-2倍，甚至更多，利润占比可能比收入占比还要更高。”

嘉禾家业认为，综合行业各家物企上半年的经营状况，造血能力的持续攀升主要因为三点：

1、疫情期间，社区增值服务成为新业绩增长点，上半年28家物企的社区增值服务平均值同比增速达40.3%；

2、多数物企持续发力高利润的非住宅业态，主要以办公物业和商业物业为主；

3、在疫情影响下，多地政府对物业企业财政、税收等补贴政策的先后落地，对物企整体利润水平起到一定优化作用。

这也使得资本市场对物管业务的认可度，要明显强于房地产。9月4日，碧桂园的收盘价为9.7港元，市盈率为5.1；而同在港股上市的碧桂园服务，收盘价为54.1港元，市盈率达到62.83。

仍在“跑马圈地”

近些年，资本不断加大对物管企业的追捧。2014年到2019年，上市的物管企业数量分别有1家、2家、2家、1家、6家、11家。

今年以来，已有6家物管企业登陆资本市场，合计融资净额43.9亿元。根据公开信息，目前已经递表并预计于年底前上市的有9家，融资总额约250亿元。

易居克而瑞指出，全年15家物业公司的融资金额合计约300亿元，是2019年的2.9倍。物管公司上市热潮不减反映了两个趋势：1、物管公司短期扩张规模诉求强烈，有融资需求；2、疫情考验下的二级市场物业板块表现优异，物业公司价值再次被市场肯定，物管公司融资渠道愈加通畅。

“预计未来两年左右都是物业服务企业上市的窗口期。”中国物协标准化工作委员会副主任王兆春表示。

华安证券指出，在这一轮的市场扩张中，2017年到2019年的年度商品房销售规模达到17亿平方米左右的峰值。“对应近三年的商品房销售规模，物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期。”

同时，“随着区域经济的崛起，我国商品房市场将呈现逐步回归合理中枢的趋势，叠加丰厚的存量资源，物管行业规模、业绩具有较为可观的提升空间。”

在“跑马圈地”过程中，规模仍然是行业发力的重点。从上市公司的招股说明书分析，上市公司拟用于收购及战略投资的比例高达60%-70%。中报季期间，多家物管公司高管表示，未来将把握并购机会，进一步扩大在管规模。其中，商业、办公等一些非住宅领域，也在企业考虑之列。

这有可能使得已经出现的并购潮进一步加剧。王兆春表示，行业出现大规模并购，意味着行业的战略转折点已经到来，消灭竞争对手的主要方法已经从以往的“产品+价格”变成了资本。

受此影响，物管行业集中度提高的趋势也将强化。华安证券指出，行业集中度的提升主要在于：1、物管行业头部公司多具备关联地产开发商，充分享受集团内部资源输送带来的内源性增长。2、头部企业借力资本市场实现规模和业务的双线扩张，带动集中度提升。

数据显示，2016年至2019年，物管行业百强管理面积由2725万平方米提升至4279万平方米，市占率增至43.6%。

（作者：张敏编辑：徐旭）

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