拾问·2020 | 物业企业的风口2.0在哪？

编者按：尽管去年行业曾经悲观地预测：站在未来，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鹅落下之时，行业也曾经悲观地喊出：失去的春天。我们依然看到在逆境中坚持产品品质的企业，看到营销人们从线下到线上的全面探索，看到了竞合出的未来，看到了在第二赛道不断探索的身影。劳动不仅光荣，更应该能致富。于是，整个行业收获了五年来最好的“金九银十”，在错过了一个春天的情况下，依然有企业提前一个月撞线全年业绩。欣喜之余，我们必须更加清醒地看到在行业不确定性更加突出的当下，有的问题迫在眉睫。已经接近公开报价的销售榜，“三条红线”尽踩的品牌房企们、被渠道绑架日益严重的销售，以及靠优化、卖资产活下去的“问题宝宝”、资本泡沫破裂的物管行业……在2020年的最后一个月，北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问·2020》，回看整个行业。

在房地产送走黄金十年、由卖房子转向“卖服务”后，曾被看做是买卖附属品的物业板块站到了房地产公司的C位上。疫情的“黑天鹅”可谓造就了物管的大时代：物业担负起防疫堡垒的重任，不仅受疫情影响较小，且疫情防控“最后一公里”的价值得以充分彰显，物业服务企业备受资本市场追捧。然而风口过后，资本泡沫也随之凸显：上市破发、盈利难题、规模化考验等一系列难题迅速反噬着这个年轻的行业。物企还要不要扩规模？市场是否还有空间？行业扩容之下，物企存在什么短板？未来将如何加固护城河？疫后行业如何看待业务多元化与增值业务？增值服务是否会成为重头戏？

还要不要扩规模

近年来迎来资本风口的物业管理行业，在2020年内物业上市热潮更盛。在资本的助力下，上市物企的规模和业绩也得到了加速提升，其在资本市场也具有亮眼表现。

中指研究院数据显示，截至2020年12月17日，共有37家物业服务企业登陆港股、3家企业进入A股。2020年，新增16家物业服务企业登陆港股，另有6家已交表。上市物企市值方面，37家港交所上市物业服务企业总市值超过6500亿港元，市盈率中位数达36.1倍，3家沪深上市物业服务企业总市值约为20亿元人民币，市盈度率均值达53倍。

在“无规模无话语权”的当下，业内依然坚定地认为，“扩规模”将是未来很长一段时间物管行业的主旋律。基于2020年内赴港上市物企阵营的持续扩容，以及众多上市物企在资本市场表现亮眼，更是将现阶段的市场视为“规模扩张的窗口期”。

“没有规模万万不行。”谈及物企的规模扩张，正荣服务执行董事兼行政总裁黄亮表示，以更开放的心态谈合作，让业务呈几何型增长，让营收和利润达到相对安全的规模确实很重要。“只要盘子大，在大风中才可以稳。如果你是小沙盘，在资本的惊涛骇浪里很有可能翻船了。”

而在业内人士看来，黄亮的上述论断，似乎已是当下物管领域市场参与主体的共性认知。同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，未来一段时期内，扩张规模依然是物业管理行业的主旋律，而且横向收并购也将是物业服务企业快速提升规模的手段。

值得一提的是，基于行业的规模扩张现状，业内有分析指出，行业“马太效应”是市场不变的法则，未来“大鱼吃小鱼”这种兼并收购会越来越激烈。

北京商报记者了解到，作为企业实现扩容的最快途径，物管领域的收并购交易在近两年可谓高频。仅在2020年上半场，物管行业发生的收并购事件便多达22起，涉及金额近10亿元。另据中指研究院数据，2019年是百强企业的“并购大年”，年内发生70余起并购事件，其中百强TOP 30企业并购案数量占百强企业并购总量的近七成。

中指研究院常务副院长黄瑜介绍称，从百强房企的收购并购行为来看，百强企业依靠自有资金或资本融资，倾向于选择百强企业作为并购标的，实现强强联合，战略互补。

不过，肖云祥也提示称，有规模并不代表行业整合就有意义，还需要有与之相匹配的运营能力。在此过程中，物业企业需要注意的是标的资产的品质，在获取项目策略上谨慎使用低价策略。

扩容的急迫与人才的短板

据梳理，在过去一年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。不过，当下企业已愈发重视市场外拓，努力拓展第三方业务。而在物业服务企业突破边界不断前行的同时，业内观点指出，市场参与主体更要思考的是：企业的护城河和短板到底在哪儿？

在绿城服务集团行政总裁吴志华看来，物业行业的护城河无非是三点：一是品牌声誉，二是目前行业准公共服务的属性，三是资源整合的能力。护城河之外，物业行业的短板也真实存在。吴志华将其总结为：缺乏为算法支撑的服务体系、缺乏人才、缺乏差异化的服务等。

“企业这几年都在纷纷加大科技投入，我们都看到了这个短板。我们在开发数字化的运维团队体系、多元社区平台，以科技推动服务效率与管理效率的双向提升已初获成功，但尚未完成从量变到质变的迭代，未形成以算法为支撑的服务体系。”吴志华也提及，现阶段物业行业比较显著的短板是人才缺乏，物业公司提供的薪资无法吸引、管理和提升年轻人。

此外，吴志华还指出，社区生活服务作为目前增速最快、毛利最高的业务，是物业服务企业未来重要的业绩增长点。但是由于缺乏差异化的服务，使得行业集中度很低，这又反过来阻止垂直行业能力的培养。

“我们面临着前所未有的机遇，也面临前所未有的挑战。” 吴志华用这样一段话概括现阶段物管领域的发展现状。

那么，资本+科技赋能下，物管行业未来的竞争格局会如何？就此问题，肖云祥指出，自2015年“互联网+”被提出，大量的互联网、物联网等科技元素被引入物管行业，科技元素的引入实际上是提升运营效率和服务体验的手段，未来竞争的格局或将是以规模为基础的运营服务能力的竞争，规模和运营相辅相成。

值得一提的是，中型物业企业的“上市焦虑”在业内也普遍存在。鑫苑服务CFO黄波直言，“中型物业企业在上市以后很尴尬，在资本市场好像对小而美的企业不是特别的宠爱，大家更喜欢体量更大的、母公司更强大的企业”。

而这种“上市焦虑”，也促使中小型物企们去不断探索可行的规模路径。

黄波认为，对于中型企业来讲，一方面，对于资本市场部分只能把自己的业绩扎实做好；另外一方面，站在行业的平台上以后，企业也一直在关注行业的动态。“我们是在拼命做全维，寻找新的机会。行业一旦格局发生变化，像中型企业要么就进入到头部，要么未来真的没有腰部，只有腿部和头部了。”

而谈及当下物企间的估值分化问题，中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为，2020年5月下旬，主要物管公司估值达到高点，此后行业逐渐回归理性，估值回归合理区间，资本市场对物管公司自身的基本面更加看重。

“总体而言，合约面积规模带动住宅类物管估值，此外，关联地产商市值也会带动物管公司市值。” 竺劲补充道。

疫后增值服务会成重头戏吗

业内有分析指出，当下仍有好多物业企业没有跳出“老三样”：空间管理、房屋经纪、家居服务，不过在疫情防控常态化的背景下，物管企业如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务，已然成为行业重点关注的发展命题。

据了解，业主增值服务一般包括三类：一是，基础服务关联较高的增值服务，如房屋装修、家政保洁、拎包入住等；二是，利用辖区内甚至周围资源，开展针对性增值服务，如自营或与第三方合作开展的物业租售、广告业务、社区食堂等；三是，借助物业信任度与入口流量优势，根据社会发展需要、国家产业政策、业主需求等进行深入挖掘，开展相关服务，如教育、养老等业务。

来自第三方机构的数据显示，尽管基础物业服务收入在物企的营收中仍占据大头，但多种经营收入以及业主增值服务收入呈现增长之态。

据中指研究院数据，2019年，百强企业基础物业服务收入均值达8.17亿元，同比增长14.55％，占总营业收入的78.55％，依然是百强企业的主要收入来源；多种经营收入均值为2.23亿元，同比增长29.03％，多种经营收入占总营业收入比重为21.45％，较2018年增加1.94个百分点，多种经营对业绩拉动能力不断增强。

从整体上市物企多种经营收入的构成来看，非业主增值服务仍是主要贡献来源，2019年非业主增值服务占多种经营收入的比重为54.68％；业主增值服务收入增长迅速，占多种经营收入的比重为45.32％，较2018年（42.11％）提升3.21个百分点。

“基础物业服务的利润空间较为有限，因此积极布局多种经营业务，特别是多种经营增值服务的物业服务企业值得关注。”黄瑜指出，对于头部物业企业来说，首先是要聚焦主业业务，在此基础上开拓增值服务空间。

物业服务企业对于增值服务的重视，在头部物业企业的表态中也可见一斑。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾在2017年公开表示，物业企业未来的决战主场是“增值服务” ；在近期举办的物业行业论坛上，其再次表态称，碧桂园服务未来的业务结构比例重心落在三个主航道：一是物业服务，含商业；二是城市服务；三是增值服务。

不过，在李长江看来，“物企增值服务模式还在不断地进化过程当中，还没有完全定型”。

竺劲指出，基于当前物管领域的发展现状，2020年后，资本市场将更加关注特色赛道。

“随着传统物管赛道竞争日益激烈，能够提供增量和涨价逻辑的特色赛道将在未来受到资本市场更多关注。” 竺劲举例称，这一领域的代表企业有按一定比例租金收取服务费的宝龙商业，以及按一定比例租金或一定比例营收抽成的华润万象生活等。

肖云祥指出，未来物管企业的商业模式肯定是趋于多元化，从而带动服务、收入的多样性，此间包括了对业主增值服务和非业主增值服务，加大增值服务收入对于物管企业而言是未来发展的一个趋势。“疫情后，物管公司‘最后一公里’服务’、的优势彻底凸显，线上化的服务也必然成为趋势。”

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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