10年后物业行业再立法：让阳光照亮“死角”

　　中房报记者 梁笑梅 | 北京报道

　　5月1日起，北京市正式实施《北京市物业管理条例》、《北京市生活垃圾管理条例》。

　　对物业服务企业来说这是一次新的“考验”，定期公示制度、具体处罚措施等都会加强对物业服务企业监管，物业费市场调节动态调整、物业管理纳入社区治理体系又赋予了物业服务企业权利。

　　关于对两部条例的评价、物业企业在具体项目是如何操作的？4月30日，北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程、北京万科物业服务有限公司总经理邹明、长城物业集团股份有限公司华北大区首席运营官张永谦、北京网信物业总经理助理史文军接受了中国房地产报记者的采访。

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　　“市场的归市场”

　　中国房地产报：5月1日起北京市物业管理条例实施，这是时隔10年后物业行业再立法。你怎么评价这部条例？

　　宋宝程：北京市物业管理条例制定有两个特点：一是开门立法、广泛参与，2月3日至2月15日，北京市人大常委会组织开展“万名代表修条例”活动，广泛征求三级人大代表和社会各界意见。我们协会也多次派专家参与工作；二是带着问题进行“精细化”立法。该条例解决了以前很多悬而未决问题。

　　此外，该条例还有诸多创新之处。一是党建引领物业管理工作；二是临时性、过渡性物业管理委员会，解决了业主大会组建不起来或组建后业委会不能正常履责时市场主体缺位问题；三是维修资金不足30%时，用公共收益续筹的问题；四是接撤管矛盾产生时，对拒不撤出的老物业开出了严厉的罚，每天一万元；五是详细列举了对业主各种禁止行为；六是对物业公司分级管理，罚则很多。

　　邹明：北京市物业管理条例拟定过程我也多次参与，该条例凝聚了广大人民群众智慧。此外，该条例明确传递出“权责一致、质价相符、公平公开”的立法精神，在实际执行上很接地气。无论是物业费实行市场调节价并适时调整，还是公共维修基金与公共收益的公开透明等政策都是让“市场的归市场”，让阳光照亮行业死角，既有利于激活行业活力，也推动行业走上良性发展轨道，进一步发挥物业服务企业“最后一公里”的服务价值。最后，该条例出现了诸多“首次”，用立法破解现实难题或将成为指导物业实践纲领。

　　张永谦：整体来看该条例对物业行业来说是一个重大利好，很多长期难以解决的问题在本条例实施后能得到有效解决，具体如下：第一，物业管理委员会的出现有利于形成业主与物业企业良性沟通机制，有利于社区长期健康发展。我们在管的很多项目都没有业委会，物业管理委员会的成立将会有效弥补业委会部分职能。第二，条例明确了街道社区党组织的党建引领作用，规范了业委会从组建到换届的全过程运作，这也非常有利于党组织对社区的正向引领及社区综合治理。第三，条例推动建立综合行政执法机制，由街乡根据行政执法事项清单，依法行使行政执法权，加大对社区内违法行为的巡查、检查和处理力度，这将有利于制止和规范社区内的违法违规行为。第四，条例明确专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定，这项规定有利于解决专项维修资金不足时续筹问题。第五，条例明确了物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任，这有利于解决专业经营单位与物业企业之间的相关责任界定。

　　史文军：从1995年到现在，25年时间北京的物业管理市场发展非常快，体量非常大。目前将近有6亿平方米住宅，5000多个专业化物业管理项目，1300多个业委会。但发展的同时作为一个历史沉淀明显的城市，也更加突出了当前物业管理中存在的问题。此次立法改变了以往立法惯例，直接由市人大组织，与司法局、住建委和规自委组成专班，以“问题为导向”，用最短时间完成了立法所有工作，这充分表明市委市政府对社区治理的力度。此次条例的实施具有里程碑意义，它承载了北京市老百姓(603883,股吧)期望、物业行业护航、政府社会治理基石的重要历史使命，将会为创建党建引领下的社区治理、新时期的业主权益、纳入社区治理下的规范物业管理起到史无前例的推进作用。

　　中国房地产报：5月1日起，北京市生活垃圾管理条例也将正式实施，对此你们怎么看？

　　宋宝程：值得注意的是，物业服务企业是主要管理责任人，任重道远，主要原因有两个：第一、主要是目前相关法规和专业知识学习不够；第二、垃圾运输必须与有资质单位签订收集运输合同，物业服务企业在进行合同审查时，一定要注意对方的资质情况，要有风险意识；第三、要处理好垃圾分类指导和物业服务之间关系，切勿影响物业服务满意度；第四、垃圾分类这项工作成本不包含在现有物业费成本中，要及时向业主说明相关情况，争取政府相关部门支持。

　　邹明：该条例公布后公司就成立垃圾分类推进工作联合小组，垃圾分类也是北京万科物业今年的重点工作之一，我们充分重视党建引领作用，以项目为抓手，不断深化街道共建，通过试点带动、全员参与，已经实现项目和宣传上全覆盖。

　　公司以“四分类”模式为基础，完善桶站设施、收集车辆配置，推行绿化垃圾的综合利用，通过堆肥、粉碎后覆盖根部改良土壤。西山庭院项目已成为海淀区首家“可持续分散式就地处理”模式试点，昌平万科城项目“全流程全循环”模式通过引入战略第三方，由其上门收集可回收垃圾及有害垃圾并予以奖励，鼓励居民家中源头干湿分离，培养客户垃圾分类习惯。我们希望打造7个精品标杆项目，形成“以点带面，人人参与”的垃圾分类社区生活文化。

　　张永谦：为推进垃圾分类工作主要做了以下几项工作：第一、在各社区显要位置张贴关于垃圾分类宣传海报及地方法规，提示业主注意并遵照执行。第二、将社区原有的普通垃圾桶全部更换为1绿多黑的专用分类垃圾桶，并在垃圾桶旁设置公示牌，主要是公示本社区垃圾桶站分布情况，厨余垃圾、其他垃圾、可回收垃圾负责清运的相关单位情况及垃圾分类宣传。第三、社区配置垃圾分类人员一名及宣传志愿者多名，分类人员工作职责：引导居民正确投放垃圾，维护桶站设施，保持桶站周边卫生干净，确保桶站绿桶里无其他垃圾。

　　第四、每日上午对辖区内桶站绿桶以桶换桶的方式进行分拣运输，将厨余垃圾拉至本社区厨余垃圾集中收集点。

　　史文军：北京市生活垃圾管理条例实施最大抓手是物业管理企业，为积极响应条例实施，我们公司首先强化管理人员意识，严格落实条例要求，严格履行业务和责任。在垃圾管理工作中重点做到了“三个早下手”：一是认识早下手，从环境治理角度和其他城市推出垃圾管理的相关规定方面，提早进行学习；二是研判早下手，从工作开展可行性等方面，提早进行工作方法研究；三是措施早下手，从实施垃圾分类开展方面，提前做好实施方案。

　　通过“三个早下手”预先工作机制，目前单位已经完全做到四个“打通关”，确保北京市生活垃圾管理条例在我单位各物业项目有效落地和完全实施。

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　　以更好的姿态参与社区治理“大事业”

　　中国房地产报：北京市物业管理条例将物业管理纳入社区治理体系，为街道乡镇赋权，对此你怎么看？

　　宋宝程：我认为将物业管理纳入社区治理体系，为街道乡镇赋权还存在一些问题：第一、街道乡镇人员培训少，专业知识欠缺；第二、配套文件未出不好把握尺度，如项目负责人报到制度和项目备案要求等；第三、街道工作条例、物业管理条例和垃圾分类条例几乎同时实施，是社区治理的组合拳，这项工作需要进行实践，总结经验；第四、物业管理工作从行政管理向社区治理模式逐步转变，尤其是“吹哨报到机制”进一步落地，也需要进一步实践经验。

　　邹明：条例中有42个条款涉及街道乡镇职责，对执行主体、过程、效果都说得很明确，其中提出的“组织、协调、指导、调处”关键词，为街道组织调处物业管理工作提供强有力支撑。

　　物业管理是社会治理和社区治理重要组成部分，也是社会矛盾频发领域，条例赋权街道推进物业管理与服务，对业主权责，业委会成员权责，尤其是禁止行为等内容做了明确，能有效解决物业管理区域内没有制约的问题。提到物业管理纳入社区治理体系，北京万科物业也在不断探索党建引领、共建共治共享的模式，发挥物业服务企业在社区治理中的突出作用，特别是探索城市更新、旧改等物业管理长效机制。在未来，我们将不断结合社区综合治理具体需求，持续探索微小空间、智慧社区等做法，提升小区硬件品质和服务软文化，通过增值服务、个性管理，实现物业服务良性循环，提升居民的幸福感、获得感和安全感。

　　张永谦：该条例实施之前物业服务企业没有执法权，遇到违法违规行为只能事先告知，事中劝阻，劝阻无效再上报政府相关部门。条例生效后，将推动建立综合行政执法机制，由街乡根据行政执法事项清单，依法行使行政执法权，加强对社区内违法行为的巡查、检查和处理力度，这将有利于制止和规范社区内的违法违规行为。

　　史文军：北京市物业管理条例将物业管理纳入社区治理体系，并向街道乡镇赋权，是社区治理大势所趋。下一步，北京社区治理是党委领导、政府主导下多方参与的一个协商共治机制，提升大家的幸福感、获得感、安全感，社区中将会更加和谐、更加完善。作为物业服务企业，面对政府层面的从管理变成了制度，应当及时调整传统的物业管理方式，转变物业管理定位，为适应新形势做好积极响应，以更好的态势参与到社区治理“大事业”中。

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　　动态调价将是行业第二个 “春天”

　　中国房地产报：北京市物业管理条例提到物业费市场调节可动态调整，你怎么看？

　　宋宝程：可以说决定物业费价格的重要因素是物业服务项目成本。这一规定不会造成物业费随意涨价，因为物业费调价属于应当由全体业主共同决定事项，物业费调价必须经过物业公司与业主依法协商一致才能达成。目前的条例对物业费调价启动条件和程序未作进一步规定，我认为物业企业首先要规范自己的服务，提高业主满意率，还要按时“晒账单”，再有通过与业主协商，依法依规调整物业费。

　　邹明：从目前对物业行业管理各种顶层设计看，都在逐渐认同物业服务属于私人性较强、垄断程度较低，并已经形成竞争的准公共服务。从行业角度看，全市物业服务收费实行市场调节价的“靴子落地”有利于稳定预期，激发行业活力，推动行业发展。

　　张永谦：对我们影响不大，我们在管的所有商品房项目一直都在执行市场调节价，由业主大会共同决定社区的服务标准、服务内容及服务价格。

　　史文军：从国内有物业管理以来，物业费市场化调价一直是制约物业管理专业化进步的最大障碍，物业管理企业为满足基本物业服务采取减员增效、降低服务标准等措施，致使物业服务水平直线下降。此次条例实施物业费市场调节动态调整是规范物业管理、保障业主权益、推动法治框架下的难题解决具有深远的影响意义。对物业企业来讲，顺利实现市场价格调整需要做好业主认同、社区支持等关键工作。实现动态调整将会为企业正常运营，为业主提供合同约定的服务保障，为社区治理做出贡献等方面起到积极的保障作用。动态调价将是行业的第二个 “春天”，它标志着物业管理水平将会再一次普遍化提升。但也有其另外危机，需要物业服务企业及时调整工作机制，适应新形势的同时，更要做好承载因物业服务费调整后配合政府做好社区治理的准备和能力。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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