禹洲集团（01628.HK）新增土储优质，盈利能力有望大幅提升

 　　近日，克而瑞发布2021年1-5月百强房企销售榜单，经历2021开年的小阳春带来放量增长，随后房地产市场整体销售增速趋于平稳，其中一线城市需求依然旺盛保持平稳增长，核心区位的限竞房销售火爆。同时，二、三线城市市场平均成交量亦达同比11%的增长。

　　具体来看，5月杭州成交显著放量，南京、武汉、重庆等同比涨幅皆超50%，厦门则实现翻倍增长，重点布局于长三角等周边城市群的房企顺势实现高增长。2020年禹洲集团年报显示，其高达90%的项目均分布在一、二线和准二线城市，销售额60%以上的贡献率均来自长三角布局的重点城市，例如苏州、合肥、南京、上海、杭州等。

　　销售单价创新高，项目溢价能力稳定

　　数据显示，得益于一二线的核心城市布局战略，禹洲集团公告显示1-5月累计实现合约销售达人民币416.94亿元，同比增长35.63%，合约销售面积为2,313,129平方米，合约销售均价为人民币18,026元/平方米，同比增长11.71%。相比于2020年禹洲集团的平均销售单价18029元/平方米，一直保持稳固优势。

　　禹洲一直对于高溢价项目有较好的操盘能力。据2020年财报显示，禹洲位于合肥、杭州的已售项目例如合肥禹洲中央广场、杭州禹洲泊朗廷均属于周边高溢价项目。以这两个项目为例，其中，中央广场销售单价达7,192元/平方米，而周边销售均价仅为6,500元/平方米；泊朗廷项目销售单价达30,709元/平方米，更是高于周边25000元/平方米的销售均价。以上两个项目的楼面价分别为1,421元/平方米、20,060元/平方米，按照实际售价测算项目毛利率分别为31.1%及4%。

　　2021年在售项目中，位于佛山的朗悦项目2021年截至目前累计贡献销售额约3亿元人民币。2020年财报显示该项目销售单价约13,476元/平方米，高出周边的平均售价10,270元/平方米，溢价率达30%，据悉禹洲获得该地块的楼面价仅为4,823元/平方米，经测算后的毛利率为13%。

　　经过进一步向知情人士核实，禹洲2020年的已售项目与市场按照平均售价计算的毛利率相差约8-21个百分点，就是说目前某些机构的预测数值远低于禹洲项目的实际利润获取情况。

　　2020年禹洲发布双总部战略，意味着在大湾区的项目正式进入收获期。据悉，目前禹洲已布局的大湾区城市有香港、深圳、珠海、惠州、佛山、中山，其中已确权三个旧改项目，储备建筑面积约90万平方米，货值约人民币337亿元。湾区旧改项目的利润丰厚，未来也会对禹洲带来巨大的利润贡献、提升毛利率水平。

　　除了长三角与大湾区，禹洲在西南区域也抓住了今年的最佳入市时机。位于重庆于今年3月新开盘的项目禹洲·博学家持续热销。据悉，禹洲于2020年7月获取该地块，楼面价6432元/平方米，对比今年“两集中”供地后周边高新区西永组团U分区U8-17-1/03地块11,695元/平方米的拍地楼面价，禹洲已获得5,263元/平方米的地块单价提升。数据显示，目前博学家项目销售均价已达1.5万元/平方米。

　　新增土储优质，高质量增长具备确定性

　　2020年禹洲共计新增17幅招拍挂地块、4幅收并购项目及3幅城市更新项目。根据最新财报数据，截止2020年底，禹洲总土地储备建面达2,310万平方米，累计布局城市38个，总土地储备平均成本为6,876元/平方米。

　　从土地储备分布来看，禹洲土地储备在长三角占比较大。2020年总土地储备在海西经济区、长三角、环渤海、华中、大湾区以及西南区域的建筑面积占比分别为15.5%、40.0%、20.9%、7.3%、9.5%及6.8%。同时，新增土储中城市更新项目建筑面积占比达24.0%。

　　以其中三块新增地块为例，经对比，在两集中供地后周边新成交地块的楼面价均超出禹洲2020年的拿地单价约5200-6200元/平方米：

　　除了今年3月份入市的博学家项目，地价单价提升幅度高达80%之外，位于无锡的禹洲铂宸府项目相较周边XDG-2021-9号地块22,359元/平方米的拍地楼面价，禹洲的地块单价已提升5,054元/平方米，另外即将在近期入市的绍兴印樾府项目，禹洲于2020年的拿地单价为20545元/平方米，相较周边柯桥柯岩地块的拍地楼面价（26719元/平方米），禹洲地价单价已提升了6174元/平方米。

　　现金流充裕，财务稳健

　　除了在销售项目端的稳定表现，禹洲集团在财务方面的表现也一向稳健。2020年剔除预收账款后的资产负债率为77.9%，净负债比率为85.80%，处于行业较低水平。同时，禹洲在手货币资金为人民币344.7亿元，现金短债比为1.83。财报显示，禹洲2020年平均借贷成本为7.19%，较2020年中期下降0.03%。截至2020年12月底，禹洲境外美元债平均债务年限达到3年以上，有息债务总额约639.0亿元，其中短期/长期有息负债分别为188.8亿元/450.2亿元，短期负债占比约29.6%，结构合理。

　　鉴于禹洲旗下众多的优质资产及项目、充裕现金流及稳健的财务表现，2020年累计有31家境内外投行及券商给予禹洲集团正面评级，其中，中信里昂、华西证券、国泰君安、高盛高华、兴业证券(601377,股吧)也首次覆盖禹洲、给予买入评级。可以见得，禹洲在2020年拿地的项目地价都非常有防守性和抗风险能力，项目溢价及操盘能力凸显，毛利率相对有保证，颇得外部机构青睐。未来，高达90%项目位于一二线城市的总体布局为后续禹洲的盈利能力提升打下良好基础，在布局、拿地、产品溢价方面均保证了禹洲未来的想象空间。

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