北京集中土拍学问大，谁是大赢家，谁颗粒无收？

5月27日，随着北京10宗竞高标准商品住宅建设方案地块的竞得人全部出炉，2021年北京首次集中供地收官。

在这场群侠土拍大战中，哪些房企笑傲江湖？哪些房企颗粒无收？传递出了哪些值得注意的信号？

谁是大赢家？

北京2021年首次集中供地共有30宗地，揽收土地出让金1109.71亿，平均溢价率为7.6%。

溢价率不高，是土拍条件设定“五花大绑”的结果：限地价、限房价、竞政府持有产权份额或竞配建的公租房面积，达到上限后转入竞投高标准商品住宅建设方案。

从成交情况看，1宗先期招标成交，底价成交4宗，现场竞价成交15宗，进入竞高标准商品住宅建设方案10宗。

其中，有22宗触及地价合理上限，有6宗转入竞报政府持有产权份额，6宗中有4宗竞至20%的份额上限，北京土拍市场不可谓竞争不激烈。

大赢家之一当属融创中国，拿地4宗，其中自己单独拿地3宗，与石泰组建联合体拿地1宗，总耗资212.23亿。

▲来源：地产锐观察整理，橙色为投报高标方案竞得

4宗地全是众房企关注的好地。特别是海淀树村南地块、北地块参与竞拍房企及联合体都超过了10家，朝阳金盏08地块也达9家之多。

石景山衙门口地块则是挂牌起始价第二高地块，也是北京首次集中供地起始价超60亿的两宗地之一（另一宗是海淀树村北地块）。石泰集团是石景山区属国企，衙门口棚改主体。

大赢家之二是首开股份(600376,股吧)，拿地5宗，其中1宗单独以招标形式获取，4宗联合体拿地，总计耗资110.26亿。

▲来源：地产锐观察整理

大赢家之三是卓越集团，取地4宗，单独拿地1宗，与首开联合拿地1宗，与中交联合拿地2宗，总耗资187.27亿。

▲来源：地产锐观察整理

但据业内消息，卓越与中交联合拿的两块地，中交现场负责举牌，报价超过了之前协议中卓越的授权价，因此卓越选择退出联合体。

谁颗粒无收？

在2021年首次集中土拍中，也有不少房企报名积极，但颗粒无数。

万科，报名参与16块地，其中单独报名11块，联合体报名5块，但是一块也没拿到。

昌平区北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）土地一级开发地块，紧挨着万科开发的翡翠公园，本以为万科手拿把掐，结果经过69轮报价被天时汤山以6.66亿+1.06万㎡公租房获取。

华侨城，报名参与9块，其中单独报名4块，联合体报名5块（与万科联合报4块），一块也没拿到。

北京建工，报名参与9块，其中建工+旭辉+首开联合体报名7块，建工+首开+住总报名2块，也是颗粒无收。

中粮集团，报名参与8宗，其中联合北京金隅报名7宗，联合新城控股(601155,股吧)报名1宗，1宗也没拿到。

北京金隅，与中粮联合报名7块，也是颗粒未收。

华发股份，报名参与6宗，其中单独报名2宗，联合体报名4宗（+卓越2宗，+越秀1宗，+中建一局1宗），一块也没拿到。

新城控股，报名参与5块，其中单独报名2块，联合体报名3块（2块+建发，1块+中粮），也是颗粒无收。

懋源，单独报名参与4宗，包括海淀树村南地块、昌平生命科学园和东小口地块以及朝阳金盏08地块，一块地也没拿到。

传递了哪些信号？

其一，房企拿地意愿强，但决策分化明显。

与融创、首开、卓越的大手笔积极拿地不同，万科、华侨城、新城控股等虽然报名积极，但是一块地也没拿（到）。

如果存量土储有限，新增土储疲软，未来发展必然受限。而北京下个批次的宅地集中供地公告要等到7月份，拍地估计要到8月份了。

其二，北京老牌本土房企，发展分化也非常明显。

首开股份仍然是第一梯队，北京城建(600266,股吧)联合体拿地3宗，住总拿地3宗（单独拿1宗+2宗联合体拿地），也较为平稳。但是，天恒置地仅联合越秀拿地1宗，北京金隅颗粒无收，首创置业甚至都没有参与报名。

当然各家房企情况不一样。据2020年报数据，首创置业三道红线踩中两条，为“橙档”房企，有进一步降负债压力，距离千亿销售门槛还有约300亿之巨。

而首开股份也是“橙档”房企，但属于跨在千亿关口，2020年克而瑞统计全口径销售额为1015亿，要保持千亿门槛之上，必须要在大本营新增土储。

其三，央企的分化也明显，整体求稳为主。

北京2021首次集中供地，保利联合体拿地3宗，华润联合体拿地2宗，金地拿地3宗（单独拿1宗+联合体拿地2宗，招商联合体拿地2宗，中冶单独拿地2宗，中交联合体拿地2宗。

而中国金茂报名参与10宗，其中单独报名6宗，联合体报名4宗（3宗+北京城建，1宗+绿城），最终只拿到1宗丰台区长辛店的地块，该块地只有两家报名，并非热地。

中海报名参与18块地，其中联合中交报名3块，自己单独报15块，颗粒无收。但中海北京在售项目比较多。

其四，“小而美”的房企难起舞，淡出市场的房企难回归。

比如懋源，在北京楼市曾经以高端定制豪宅独树一帜，被誉为“小而美”，但这次一块地也没拿到；

比如近几年新开住宅项目较少的北京金隅，一块地也没拿到；金融街(000402,股吧)和华远地产(600743,股吧)，连报名的影子都没见到。

其五，联合拿地成趋势，但是合作伙伴选择学问大。

联合小房企，比如融创，拿下石景山衙门口地块，选择的是当地棚改主体石泰集团，虽然小，但背景强。

强强联合，比如金地+华润+保利联合体，拿下朝阳两块地；招商+五矿+北京城建也拿下了竞争比较热的朝阳王四营03地块。

民企绑定本土国企，比如卓越+首开、越秀+天恒，分别在北京成功拿地；阳光城(000671,股吧)+北京城建、旭辉+花样年+首开+住总，也在北京成功拿到了地。

但是，旭辉+建工+首开联合体报名7块，却一块也没拿到；卓越绑定中交，虽然拿到地了，但测算不赚钱，还面临退出联合体的尴尬。而且卓越在京没操过盘，中交也一样，几乎都是合作伙伴操盘，卓越绑定中交，对双方都不是好选择。

总体而言，北京土地出让条件虽然苛刻，地块开发利润空间基本被锁定，但是北京楼市依然是必争之地，竞争激烈的好地块产品入市后不愁卖，对房企冲规模、获取抵押融资和现金流，都是助力。

外来房企或资金实力不厚或融资优势不大的民企，可以绑定本土老牌国企或央企合作拿地，但是一定要选好合作伙伴，与资金实力相比，操盘经验丰富者是更好的选择。

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