青岛集中土拍区域热度持续分化

辛小丽

本报讯 上周，青岛2021年集中供地首次网拍，既出现了17家房企抢拍产生的区域“新地王”，也有地块无人问津导致流拍。土地拍卖上演“冰与火之歌”的背后，是房企对土地供应“两集中”新规则的小心试错。一位参与拍地的龙头房企人士认为，新政下是热门更热冷门更冷，因为近三分之一的地都放出来了，企业能把地块的价值看得更清楚。业内人士表示，在大型房企聚焦热门地块的情况下，中小型房企可以构建差异化的产品体系。而无论规模大小，房企未来的发展模式都应适配企业战略规划，完成从资源红利向管理红利的转换。

开平路地块成区域“新地王”

5月12日-14日，青岛市首批住宅用地（含商住）集中出让，连续三天的土拍囊括了市北区、李沧区、城阳区、崂山区、即墨区和黄岛区六个区共63宗住宅、商业地块，最终线上成交60宗，达最高限价熔断1宗转线下竞自持，流拍两宗。本次出让地块总占地面积超161万平方米，规划建筑面积近330万平方米，三天吸金达135亿元。

在本次拍卖中，市北区开平路45号地块（白樱花地块）最为抢眼。该地块吸引17家房企上演“群雄逐鹿”。万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、平安17家叫价164轮，地价从起始的10310元/平方米一路追到17010元/平方米，触发了17000元/平方米熔断价，成为市北“新地王”，溢价率达65%。5月14日下午，招商、保利、中海、金地、旭辉银盛泰、碧桂园、绿城和青城8家参与线下竞拍，从拼钱、成本控制、品牌溢价、强排能力到拼气魄。最终绿城以楼板价17000元/平方米+自持商品住宅建面2106.9平方米获得该地块。这是绿城首进市北，也是绿城在青岛的第4个项目，深蓝中心住宅销售接近尾声，塔楼在建；建设了15年的李沧理想之城还有2宗地待开发；胶州绿城已经售罄，此次拿地为绿城在青岛“续地”。

土地市场呈现明显分化

和市北“新地王”的火热形成鲜明对比的是，西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交，城阳区更有两宗土地因无人问津而流拍，此次青岛集中供地的平均溢价率并不高，仅为1.91%。

据中指研究院数据显示，2020年青岛市土拍共成交宗地304宗，近半数土地都以底价成交。2020年1～12月，除1月份青岛成交的8宗地块平均溢价率达到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢价率均保持在1%以下。2021年1～4月，青岛市土拍共成交地块52宗，均以底价成交。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，从近年的数据来看，青岛土拍以低溢价成交为主，土拍竞争热度不高，同时，青岛楼市近年来热度也较低。库存长期积压，市场供过于求等多重因素影响下，导致房企在青岛的拿地热情并不是很高。此次青岛集中供地除低溢价成交特点外，还呈现出明显的土地市场分化，中心城区楼面价保持稳中有升的态势，但远郊地块企业参与度不高。此次青岛集中供地的各项数据在成交量结果上是有变化的，成交规模呈现出良好的态势。但溢价率低的现象依然存在，分区域来看，市北区的高质量地块热度依然不减。

龙头房企规模优势明显

据了解，截至目前，全国已有广州、杭州、北京、重庆、无锡、沈阳、长春、青岛等十多个城市进行了首轮拍地。土地拍卖由“零售”改“批发”，且多城市集中供地的时间相近，房企的资金压力剧增。

从当前拍卖的城市来看，很多房企都是多线“作战”，同时参与了多个城市的众多地块的争夺，资金压力不言而喻。

过去高杠杆、高负债、高周转的增长方式不能再延续下去了，开发商需要适应新的规则，在资金调配、负债控制上有更好的解决方案。尤其是中小企业，在大型房企聚焦热门地块的情况下，中小型房企可以构建差异化的产品体系。

克而瑞研究中心分析，从房企层面而言，龙头房企在本次土拍中展现出了极高的积极性，且在热度较高的几个城市均有所斩获，一方面年内首次集中供地在时间上有一定的优势，能对年内的销售形成支撑；另一方面也可以看出龙头房企在集中拍地的制度下规模优势明显。对于中小房企而言，只能通过合作的方式参与拿地，未来规模房企与中小型房企的差距预计还将进一步拉开，行业集中度仍会继续提升。

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