大环境不好去炒房？深圳房价过热，元凶到底是谁

  近日，中国人民银行深圳市中心支行针对“房抵经营贷推高楼价”的传闻回应称，辖区的确存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。截至4月20日，央行深圳支小未发现信贷资金流入楼市情况，其他商业银行已被要求展开全面排查。

  业内专家对此表示，少部分经营贷流入楼市，是深圳楼价上涨带来的副作用，并非楼市上涨的元凶。《证券日报》记者调查、采访也发现，深圳楼价持续走高，短期来看是各项微观和宏观政策的叠加效应。长期来看，则是深圳人地矛盾愈演愈烈的必经过程。

  未来，如何平衡楼市与GDP的关系、工业用地与住宅用地的比例，还将继续考验深圳政府的智慧。

  近期涨价是多因素共振的结果

  国家统计局数据显示，3月深圳二手住宅价格指数同比增长9.7%。相比被限价的一手房，二手房传递的信息被认为是相对真实的，可见深圳楼市不仅“回暖”，且已呈现一片“火热”。继“喝茶费”等传闻满天飞后，近期房抵贷违规流入楼市的说法引起社会各界的关注。

  “深圳是房价先涨了，才有经营贷入市的。因为豪宅税取消了，短炒成本低，经营贷才有利可图。”中原地产首席分析师张大伟认为，楼价大涨，取消豪宅税才是元凶。

  2019年11月11日起，深圳144平方米以下住宅不再缴“豪宅税”，在房屋总价动辄上千万的深圳，免缴豪宅税意味着省下几十万元。张大伟表示，交易成本减少，投资需求会增加。更重要的是，本来用来交税的预算可以挪作首付，意味着贷款杠杆的提升。

  据《证券日报》记者了解，深圳未放开豪宅税前，中介会参考买卖双方意愿，将评估价格压在豪宅线之下，降低交易成本。取消豪宅税后，买卖双方没有压线的需求，价格也更容易涨上去。不过，从目前数据看，房价涨幅已经超过税费减免的部分。

  “这里面有心理的影响，政策宽松，大家就会投资卖房，会超过价格和税费的平衡点。”张大伟说道。

  从大环境来看，深圳房价过热，避险的心理也是重要因素。

  “在经济大环境不太好的大背景下，大家会想抓住自己比较看好的资产，这个时候比较有卖点的房产就会成为优先选择。当这种思路比较趋同的时候，一些区域的需求就会特别旺盛，这就给了一些业主涨价的理由。”深圳贝壳研究院院长肖小平向《证券日报》记者表示。但她也提醒，个别片区和楼盘比较热，未必代表深圳楼市的全貌，据其观察，有不少区域的房价并未上涨，属于“被平均”的数据。

  在中国，投资房产避险已有先例。2009年及2015年，国内经济下行，各类投资频频暴雷，唯房地产投资在政策松绑的刺激下获得较好的收益。据国家统计局数据，2009年，深圳住宅商品房平均销售价格同比增长12.2%，2015年同比跳涨40%，2008年至2018年十年期间，深圳房价涨幅为332.36%。

  近期，资本市场震荡、余额宝7天年化收益率跌破2%，优质的投资品变得稀缺。4月20日，1年期贷款市场报价利率（LPR）降息20年基点，5年期贷款市场报价利率（LPR）降息10个基点。张大伟认为，降息不仅意味着保值需求更加迫切，也将带来支付能力的提高。

  深圳人地矛盾是长期问题

  “近期宝安的火热，是受前海扩容消息的影响。”深职院房地产研究所所长邓志旺向《证券日报》记者指出，局部的涨价是受消息面的影响。去年10月，前海管理局宣布向国务院递交前海双区扩容的文件，这一股东风沿着前海吹向宝安，并带动周边区域的热度。

  事实上，近年来深圳每每传出扩容的消息，往往带来房价异动，其背后透露的是深圳人地比例的失衡。

  深圳统计局数据，2018年末深圳常住人口为1302.66万人，与广州常住人口数量1490.44万相近。但深圳的面积仅为1997平方公里，约占广州的1/4。

  近三年，深圳常住人口每年增长50-60万人。据邓志旺观察，2019年粤港澳大湾区和社会主义先行示范区文件发布后，深圳吸引不少市外人口。目前，深圳户籍制度宽松，本科学历即可落户深圳并获购房资格。

  人口结构上，北上广等城市第二、三代居民多，有房的中老年人占比大。反观深圳，全市平均年龄长期在35岁以下，且深圳居民大多是外来人口，有强烈的置业需求，近年父母为年轻子女在深购房的情况不在少数。据各大城市总体规划文件（2016年-2035年），深圳平均每年商品住宅供应量约4万套，北上广则为8-10万套，可见深圳住宅供应量是严重不足的。

  从土地市场层面看，深圳的关键词依然是“供不应求”。CREIS中指数据显示，2020年第一季度，受疫情影响，全国10个重点城市宅地供应节奏放缓，深圳的宅地供应量与成交量均为最低，并以25%的宅地平均溢价率居于第一位。报告指出：“深圳住宅用地供应稀缺，长期供不应求，今年开年即拍地，房企拿地意愿较高，助推一季度溢价率走高。”

  一位不愿具名的深圳房产研究专家向记者表示，住宅用地的紧缺，与深圳工业用地的管控有关。

  按照深圳“十三五”规划要求，到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%，总计270平方公里。为了保住30%的工业红线，深圳目前的写字楼已经严重供过于求。2019年，深圳写字楼空置率创下新高。2019年底，深圳取消公寓只租不售，一方面是缓解开发商的压力，另一方面也是增加供给，避免供需矛盾更加紧张。

  30%的红线是否合理？这个争议多年的话题再次被提起。

  该专家表示，30%的工业红线可能是按照工业产值比例计算的。据深圳统计局数据，

  2018年末第二产业产值占全市生产总值的41.1%，业内预计这个比例未来会下降到35%，因此政府认为到2020年工业用地要保持在30%。

  然而，保持30%工业用地，再减去学校、公路等用地，加上还有很多地用于人才住房，留给商品住宅的用地并不多。但事实上，学校等配套用地是不产生产值的，该专家认为用产值计算工业用地比例并不合理。“其实工业用地占总建设用地一半的30%，也就是15%就比较合理。”他说道。

  该专家表示，未来深圳工业产值比例必定会继续下降，若工业用地继续保留这么多，会导致资源错配。继续推高房价，反而会造成用工荒。

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