消灭炒房“元凶”中介? 并没那么简单!

此次人大会议，再次强调房住不炒，而在大众认知中，房产中介就是“炒房”元凶，因此消灭中介的声音就没停过。但官方真正直接提出消灭中介的却不多。

前几日，河南省永城市发消息称：将取缔当地所有房产中介公司，所有房产交易一律在房产信息中心进行公开买卖，官方平台将按1%收取佣金。消息一出，大众都跟打了鸡血一样总以为能改天换地，恨不能磨刀霍霍亲自把这个行业斩落马下，但实则大部分人都没搞清楚楼市逻辑。消灭中介，真没那么简单。

01市场需求

现在中国房产市场有近200万的中介队伍。存量时代早已到来，早在17年市场数据就显示：一线城市二手房交易额为新房的2.1倍，北京、深圳和上海二手房成交金额分别达到了总交易额的74%、72%和60%！二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额也都超过了新房。未来二手成交多于新房是大趋势，也会成为常态。而每年几百万套二手房交易对中介的需求很难被消灭。

房子这种商品一直很特殊，单品价值大，没有统一的标准，涉及诸多细节且无法退换货，实际交易过程中风险系数并不低。而中介作为居间方，不仅仅是赚信息差的钱，更多的是起到一个担保作用，只是显然很多人没有承担起这个责任。没有承担职责还高额收费，很多人想消灭他也就不足为奇了。也曾有官方自己做房产信息平台，但最终也销声匿迹。无数互联网平台也一度想从线上来改变这一问题，减轻购房者负担，但最终反而和中介形成了利益共同体。初心就如此轻易改了，其实与线下需求密切相关。就目前的二手房交易来看，线上线下很难切割开，只要有线下看房、贷款、过户缴税等需求，中介就很难被消灭。直接取缔或用外力推翻这个行业显然都违背了市场需求，失败也在所难免。

02为何动了“消灭”的心思？

既然市场需求不可逆，也没法真的消灭这个行业，为何还会有试探性的声音出来？

一直以来土地财政是各地收入的主要来源。这也导致很多城市极度依赖土地财政，城市建设，公职人员薪水等财政支出都靠土地财政支撑。图：30个典型城市土地财政依赖度

在卖地收入稳步增长的情况下，自然不会有什么压力。2019年，全国50大城市卖地4.41万亿，同比上涨19.3%，不少城市都赚得盆满钵满。今年受疫情影响耽搁了几个月，但如今土地市场早已快速回暖。4月，一、二线城市的住宅土地平均溢价率达15.54%，达2019年下半年来的最高位；5月18日，广州一次性推出12宗土地，总成交价达240亿元；5月19日，北京三宗地块集中出让，总起始价97.16亿元，最后成交价达133.9亿元。但几家欢喜几家愁，三四线及下级城市的土地就没这么好卖了。2019年浙江金华流拍的土地就达到129宗；中西部的鄂州、张掖，土地流拍率高达28.57%、27.78%，就连珠三角的惠州、肇庆，流拍率都达到13%。在地王报复性涌现的近几月，三四线卖地情况并未好转。据克而瑞4月监测数据显示：重点监测城市共计有79宗地流拍，流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65%。目前正处于特殊的行业时期，棚改进入尾声地卖不出去，土地财政锐减而新的税收结构“房产税”还没有跟上，财政收入难免捉襟见肘。在这种青黄不接的时候，长期依赖于土地财政，产业不多的城市日子就很难过，没法节流只能亲自下场开源。但对这种事儿两千年前司马迁就写过：故善者因之，其次利道之，其次教诲之，其次整齐之，最下者与之争。（最高明的办法是顺其自然，其次是用利益引导，再其次是教化，又其次是用规则，下策是与之争利）理性来看此举虽然获得了欢呼，但始终与市场经济相违背，更何况地方城市相关部门是服务机构，而非盈利机构。所以最终永城市也只能回应此举只是想取缔黑中介而非所有中介。

03规则胜过取缔

至于中介推高房价的说法，难免有所夸大，历史以来的几次房价波动都是由大环境引起的：

2004年，非典结束后，为刺激经济，大量的钱流入了房地产行业，导致房价快速上涨，随后“国八条”一出市场很快稳了下来。2008年，为了应对金融危机刺激市场需求开始了著名的四万亿经济刺激计划。2015年，棚改货币化加上数次降准降息，多地取消限购等综合刺激，房价开始上升。可以看出在这几次房价波动中，大家都只是洪流中的浮萍而已，中介在其中的作用并没有想象中那么大，也高估了他们的能量。更何况他们那点能量在规则面前也不堪一击。

治理黑中介有的是办法，只要监管要到位，停网签，加强处罚力度等等都是措施。然而长期来看，决定价格和市场规范的是各地方的楼市规则，市场真正缺的是合适的规则，而不是干掉一个行业，方向偏差只会徒劳无功。想要从根源上理顺行业秩序，汕尾市前几天的做法显然技高一筹。汕尾市发消息称：将以信息为支撑，充分发挥“互联网+中介服务”优势，打通群众办事“中梗阻”。全面推进网上中介服务超市运营和助力公共资源交易全流程电子化，实现网上审批流程“交易不见面”“过程全留痕”。中介掌握大量信息差的主要原因是二手房交易流程繁琐，信息不透明等问题，而这些都可以从源头得到很好的解决房产信息，最全的在哪？在房管部门，从房屋拿地审批开始，网签备案，历经过几次交易，都门儿清。所以推进房产信息透明，简化交易手续显然更契合市场发展。

文章来源于大咖聊房，作者层楼

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