美国房价大涨，房产是比黄金和股票更好的长期投资

　　房价快速上涨以及对价格还会继续上涨的预期是41%的受访者认为房地产是最佳长期投资的原因，这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来房地产在问卷上五个投资选项中所占比例最高的一次。

　　美国房价一直在快速上涨。2月份标准普尔公司发布的最新数据显示，标普Case-Shiller全美房价指数同比上升12%，FHFA房价指数同比上升12.2%。美国房价的这一轮上涨涉及范围非常广，标普Case-Shiller指数衡量的20个城市中，19个城市的房价都出现了同比上涨，其中凤凰城房价涨幅最大，为17.4%。

　　美国房价的这波涨势还会持续。4月份盖洛普(Gallup)进行的年度房地产市场调查发现，961名受访者中有71%的人认为2021年房价会继续上涨，这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来比例最高的一次，比2020年比例高出31个百分点。去年新冠疫情暴发后出现的一些不确定性因素曾暂时导致房地产市场遇冷。

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　　房产成为最佳长期投资标的

　　牛津经济研究院(Oxford Economics)经济学家南希·范登·豪滕(Nancy Vanden Houten)称，近期房价上涨的主要原因是房屋库存枯竭。她预计，不断上涨的房价令越来越多的买家望而却步，下半年房价涨势将逐步缓解。但她同时指出，即便房屋销量放缓，需求强劲和供给不足仍然会给房价带来支撑。虽然春季售房季期间房屋库存可能会有一定程度的增加，“但我们预计这对于缓解严重的供给短缺而言微不足道，尤其对低价房来说”，她说。

　　全美房地产经纪人协会(NAR)称，2020年在住房市场中占大头的成屋销量增至2006年以来最高水平。根据NAR的数据，同期房屋供应量却处在历史最低点，住房抵押贷款率也保持低位。该协会3月份发布的最新数据显示，目前成屋价格中值为32.91万美元，同比上涨17.2%。

　　房价快速上涨以及对价格还会继续上涨的预期可能是41%的受访者认为房地产是最佳长期投资的原因，这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来房地产在问卷上五个投资选项中所占比例最高的一次。

　　图源：Mario Tama/Getty Images

　　股票和共同基金是第二受欢迎的投资选择，有26%的受访者认为这两项是最好的长期投资。18%的受访者选择了黄金，9%的受访者选择了储蓄账户和大额定期存单。最不受欢迎的长期投资是债券，只有3%的受访者选择了债券。

　　多年来，房产一直是最受盖洛普调查对象欢迎的长期投资，但有几年出现过例外情况。在2011年和2012年，黄金是最受欢迎的投资。在2008年至2009年金融危机期间，大多数受访者选择了储蓄账户和大额定期存单。

　　过去十年，美国股市上涨速度超过了房价。标普Case-Shiller全美房价指数显示，从2011年2月到2021年2月，美国的房价上涨了72%（经季节性因素调整后），而根据FactSet的数据，同期标准普尔500指数涨幅为191%，包括股息在内的回报率为259%。

　　不过，价格上涨只是衡量房产作为长期投资有效性的指标之一。买房可能比租房更划算，拥有一套房产也可以为房主增加资产净值。美国人口普查局的数据显示，2017年房屋净值占美国人家庭财富的28.9%。

　　虽然受访者认为房产是一项好投资，但认为现在是买房好时机的人并不多。53%的人认为现在是买房的好时机，虽然比去年50%的历史低点有所上升，但这一比例为2008年以来的最低水平。

　　盖洛普高级编辑杰弗里·M·琼斯(Jeffrey M. Jones)说：“目前房屋价值处于历史高点，在房价会继续上涨的预期下，美国人不像以往那样乐观地认为现在是买房的好时机。”

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　　成本上升，房产建筑商股票涨势或难持续

　　对于关注房地产建筑商股票的投资者来说，房价的上涨能否转化为房地产股票的上涨又得另说。新冠疫情促使更多人从城市搬到郊区、远郊甚至更远的地方，过去一年房产开发商股票也因此一直火爆。交易所交易基金SPDR S&P Homebuilders (XHB)过去12个月上涨了113%，其中Toll Brothers (TOL)上涨了142%，D.R. Horton (DHI)涨112%，Lennar (LEN)涨103%。

　　花旗集团(Citigroup)的策略师称，投资者有必要对房产股保持谨慎的一个原因是：当前木材价格较上年同期上涨了240%。全美房屋建筑商协会(NAHB)估计，木材价格上涨后，普通住宅的建筑成本上升了大约24000美元。

　　花旗的策略师在发给客户的报告中提出这样一个问题：“房屋建筑商会在木材价格涨到什么水平后不再继续建房？”目前情况还没到这种地步，不过有证据表明，迄今为止建筑商已成功将增加的成本转嫁给了消费者。在PulteGroup (PHM)等房屋建筑商股价继续上涨之际，投资者应仔细思考一下花旗提出的这个问题。

　　文 | 谢娜·米什金(Shaina Mishkin)、丽莎·贝尔法斯(Lisa Beilfuss)

　　编辑 | 郭力群

　　翻译 | 赖浩林

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