三道红线压顶,房企如何谋求新出路?

文 | 杨素瑶

编辑 | 轔多

2021年以来，试点监测资金流动和管理融资规模的房企已经由12家试拓展到了30家。

各大房企在年报中不再只提及规模，降负债成为了2021年房企追逐的目标之一。

各大房企此举最大的原因之一就是三道红线的出台。

2020年8月20日，住建部和央行为限制开发商融资，约谈12家房企并出台了房企融资的三道红线（又称“融资新规”），并于2021年1月1日起全行业推行。

总的来说，三道红线是对于所有房地产企业制定的三个标准，具体内容为：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1倍。

根据房企踩线的不同情况，又将各个房企归入红橙黄绿四档。

三条红线标准之下，全部踩线的房企归入红档，有息负债规模不得增加。

踩两条线者归入橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。

踩一条线者归入黄档，有息负债规模年增速不得超过10%。

一条不踩者归入绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。

这就意味着，三条线全踩的红档房企将不再拥有融资的机会，利用负债大肆扩张规模的时代将不复存在。

相关业内人士认为，在“三道红线”这一新规则的影响之下，各大房企或许更难通过借债扩大规模。

对于不少房企的债务偿还也不能靠借债进行，只能依赖销售回款。这对于房地产行业来说是个不小的挑战。

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三道红线，昭示房企新时代来临

旭辉控股董事局主席林中提到，三道红线给房地产行业带来的最明显直接的变化，就在于它限制了房地产行业使用高杠杆野蛮扩张，疯狂攻城略地的行为。房地产行业上下半场的真正分水岭就此来临，稳扎稳打的长期主义将取代高杠杆高周转的模式。

以闵系房企为代表的房地产界黑马，在快速增长阶段都凭借着最大的财务杠杆扩大规模，实现短期内企业突飞猛进的扩张。而在三道红线的压制之下，所有房企的杠杆相同，增长速度的差异微小，行业未来很难再有黑马出现。

而部分负债高的巨头企业承受巨大压力，增长速度会减缓甚至下滑，中小房企很难再有逆袭机会。因为在三道红线的驱动下，企业无法再依靠负债驱动，而是转而靠资本驱动。中小房企相对于大型企业补充资本的难度要大得多。

香颂资本执行董事沈萌认为，“三道红线”会令部分中小房企融资空间变窄，进一步加大其融资难度。“中小型房企未来唯有缩小开发规模、围绕开发业务拓展周边附加服务，将房地产开发的单体项目做深做精做细、而非不断拿地扩张，才能更好存活。”

如此一来，行业的格局逐渐固化，马太效应依然会越来越强，房企间的大分化时代就正式到来了。

不同企业在三条红线之下的利弊如此一来，位于三道红线之外的稳健型房企将会成为未来最为普遍的房企类型。在三道红线的影响之下，流入房地产行业的资金会受到控制。安信证券在其最新研究报告中指出，总体来看，“三道红线”落地后，房企短、长期偿债能力均发生明显改善。

49家样本房企2020第三季度剔除预收款后资产负债率、净负债率、现金短债比中位分别为72.7%、118.5%、101.5%，相比2020年一季度，分别下降0.9%、下降7.7%、回升17.7%，短期偿债能力的改善最为明显。

为降低负债水平，减少拿地规模、出售资产等，成为部分踩线房企不得不做出的选择。而房企要改善资产负债状况，最直接的办法就是把库存土地变现为现金，追求零库存。为了回笼资金，各大房企纷纷出售库存土地，土地市场会相对比较平稳，整体降温。

同时，由于未来的房企普遍更加稳健，投资的风险更小，信用评级相应提高，融资成本会相对降低，形成健康的循环。稳健型房企将会很大概率成为房地产行业的主流。

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三道红线下各类房企如何应对

“三道红线”的具体指标内容着重强调资产负债率、净负债率，对于各大房企来说，要想不踩线，增加资产、降低负债就成为各企业努力的关键方向。这两种方向可以被概括为“开源+节流”。

开源即广泛扩大收入。在三道红线的监管压力下，资金紧张的房企可以通过部分股权的转让引入有实力的合作方提前回笼资金，也可以通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，降低负债率。

根据风财讯智库监测，华侨城、招商蛇口、华润置地、金茂、花样年等多家房企着手转让负债较高水平的项目，实现资金回笼。其中华侨城自11月份以来股权转让频繁，出售资产资金达到70亿元 。

2020年11月以来部分企业股权转让情况自新冠疫情爆发，房企随机应变，与互联网营销平台合作，打通线上营销渠道。通过自建线上售楼平台、入驻各类直播平台等加大线上营销力度，房企线上引流、线下销售的发展趋势逐渐明显。

而在“三道红线”的压力之下，强化销售，创新营销思路是房企的常规动作。2020年9月7日，恒大宣布全国楼盘七折销售，并计划在“金九银十”两个月累计实现2000亿元销售。

而在 “双11”期间，房企线上布局力度加大，天猫、京东、苏宁等头部电商巨头都开设了专门的购房平台以“收割”市场。由于“三道红线”约束及大环境影响，房企纷纷通过分拆旗下盈利能力较强的业务上市，以减轻自身融资压力，获得新利润增长点。2020年以来，挂牌上市的物企数量达16家，对比去年的12家，2020年物业上市热潮来袭，融创、世茂、恒大、华润等房地产巨头也纷纷入局，拆分旗下物业板块上市。

节流即节省企业开支。2020年上半年房地产融资环境相对宽松，地方因城施策下，优质地块加快入市，房企拿地积极性较高。2020年1-8月，12家约谈房企拿地金额与销售金额的比重为43.1%，拿地态度较去年更为积极。

调整拿地节奏，减缓拿地成为了房企的发展趋势。而8月底，“三道红线”出台，房企有息债务增长受限，房企资金压力较大，房企拿地积极性有所下降，底价成交地块比重明显上升。根据风财讯智库数据统计，三道红线之后，12家约谈房企拿地金额与销售金额的比重均值大幅缩小19.3%。

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坚持长期主义，积极应对三道红线

三道红线之下，部分房企债台高筑，而部分房企则依然凭借一直坚持的长期主义实现着稳定的增长。“绿档房企”融信中国作为坚持长期主义的企业之一，其2020年业绩十分引人注目。

据数据显示，2020年，其实现签约销售金额1552亿元，较2019年增长10%，此外，其实现营收483亿元，毛利润53亿元，归母净利润24亿元。融信中国表示，其在2020年成功迈过最后一条“红线”，实现了“三道红线”政策下的全面达标。相较于其他企业，在驶向长期发展的航线上其更关注财务方面表现，也更专注于在稳健经营中控制成本。

截至2020年12月31日，融信中国在全国共计247个项目，覆盖全国52座城市，总土储面积约2871万平方米。其中约82%位于一二线高效能城市黄金地段，为长期稳健的发展扩充了优质的土地储备。

与之相似的还有龙湖中国。“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标要让位于长期目标，难看的事要弄出来，有风险要亮出来，龙湖是比较简单的，丑媳妇能见公婆，漂亮媳妇也能见公婆”。龙湖集团董事长吴亚军谈到龙湖的长期战略时说到。

截至2020年底，龙湖集团的总土储累计达到7400万平方米，权益面积达5279万平方米。其业务遍及环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的63个城市，约90%的货量都集中于高能级城市。

在业内看来，尽管没有规模的突进，龙湖却保持了利润的长效稳定增长，加之其超高的财务安全边际，都将助力龙湖未来继续稳健发展。同样稳健发展的还有保利。在战术上，保利发展采取了深耕核心城市的战略，聚焦一二线城市和核心城市群，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

规模是房地产行业的基础。

保利发展在全国化的版图扩张当中，除了通过招拍挂的形式拿地以外，保利在2016年完成了对中航地产的收购，通过这些多元化的方式保利的土地储备规模得到了迅速提升，也逐渐成长为行业前五的龙头企业。在三道红线的鞭策与监督之下，各大房企应积极调整自身发展策略，顺应时势，约束财务结构，使其不断优化，更加充分地发挥其运营优势，面对三道红线也能更加从容。

参考资料：

1、2021年房企如何应对“三道红线”，看这一文就够了（凤凰网房产）

2、融信中国：坚守长期主义，不惧“三道红线”（时代财经）

3、旭辉林：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对（明源地产研究院）

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