行业透视 | 政策频现一日游,因城施策的底线在哪里?

来源：克而瑞地产研究

24日海宁阶段性放松限购新政发布不到两小时遭遇下架，联系到仅仅一个月内，已有驻马店、广州、济南等3城出现“宽松政策一日游”，中央坚守“房住不炒”定位与地方试探调控底线的博弈不绝于眼前。我们不禁要问，地方政府“因城施策”的底线究竟在哪里？

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放宽限贷、取消限购和商住解禁等“刺激宽松一日游”频频

3月24日，海宁市发布通知称“在3月25日—4月24日海宁首届云上房博会期间暂停执行非海宁户籍人口在海宁限购一套住房政策”，成为疫情发生以来首个松绑限购的城市，一度引发市场热议。但短短两个小时后，新政撤回。25日，海宁市住建局紧急发文，表态要“聚焦房住不炒，持续稳调控优保障，着力促进房地产市场健康发展”。事实上，仅仅1个月内，各地已上演四次“宽松政策一日游”。大致说来，可以归为三类：第一类，可能诱发居民加杠杆行为的政策，如驻马店“降低首付比例”等；第二类，一线城市具有风向意义的调控松绑，如广州“解禁类住宅限购”，也难逃下架命运；第三类，取消限购，譬如济南先行区和海宁市分别借绿色建筑等级和云上房博会之名“花式松绑限购”。与之相对应的是，人才落户、降低预售取证标准等政策也有提振楼市的意味，但不容引起市场预期剧烈波动和监管层的过分瞩目，最终都得以施行。值得一提的是，所有一日游政策的背后，是疫情压力下地方政府对调控底线的频频试探，也是中央层面对“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的坚决表态。在中央与地方利益诉求存在差异、财政事权财权存在错配的制度背景下，我们有理由相信，这样的博弈还会不断出现，海宁绝不会是最后一个“试图吃螃蟹的人”。

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疫情不改“房住不炒”根本定位稳杠杆、防风险仍是房地产金融政策主基调

新冠肺炎疫情影响下，房地产行业受到明显冲击，2020年1-2月全国商品房销售面积同比下滑40%，开发投资额同比下降16.3%，创20年新低。目前，国外疫情仍在不断蔓延，境外疫情输入压力不断积聚的背景下，二季度中国经济增长动力和房地产行业复苏进度难免受到拖累。但尽管如此，我们认为中央层面摆脱过度依赖房地产拉动经济的决心已定，“房住不炒”的政策主基调绝不会因短期疫情影响而改变：第一，从中央近期表态来看，中央多次重申坚持“房住不炒”定位。央行、财政部、银保监会电视电话会议中强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，统计局新闻发言人16日在回应房地产销售下降时再次强调，“房住不炒”的定位没有改变，不把房地产作为短期刺激政策。与此同时，央行频频表态，将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，银保监也屡屡强调，房地产金融政策没有变，但允许各地政府在现有政策框架内遵循“一城一策”原则进行安排调整。第二，从房地产面临的金融环境来看，尽管2月1年期、5年期LPR利率皆有所下调，3月16日央行定向降准释放长期流动资金5500亿元，但归根结底，其目的仍在降低实体企业融资成本、助力复工复产有序推进、减轻疫情负面影响，绝非“大水漫灌”，更非直接造血房地产行业。结合居民购房杠杆率不断攀升的客观事实，未来稳杠杆、防风险仍然是大势所趋，抑制房地产金融化、泡沫化仍是重中之重。

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因城施策以“三稳”为目标“稳预期”的关键和底线即不能朝令夕改

对于返乡置业占全年销售比重大、楼市本就蕴藏风险隐患的压力城市而言，疫情更是加剧了市场下行压力，同时，疫情导致地方财政支出激增，土拍延期又导致政府性基金收入骤减，无论是出于刺激经济增长还是填补财政缺口的需要，提起“房地产夜壶”对地方政府的诱惑巨大。但此时地方政府再走全权依托房地产刺激经济的老路，是只治其标、不治其本的。我们认为，地方政府首先应当承担地方主体责任，“因城施策”的前提以落实“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，摆脱对“房地产夜壶”的过度依赖，保持定力渡过疫情后短暂恢复期、经济结构调整阵痛期。其次，把握“维稳楼市”与“刺激楼市”的边界线，将政策重心放在纾困地产企业、稳定市场预期上，对诸如购房补贴、降低首付、松绑限购等需求侧调控工具的使用应当慎之又慎。因城是关键，出台什么样的政策更要结合各个城市实际市场状况，让“因城施策”回归其应有之义，而不是沦为一种任意操纵的工具和说辞。最后，“因城施策”的关键和底线又在于“稳预期”，任何政策措施都应当审度时宜、虑定而动，尽力保持政策的平稳性、一致性和严肃性，绝不能朝令夕改、反复无常，以免造成政策公信力的丧失和市场预期“镜花水月”。

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