全城热土② | 冰山与火焰：广州千亿土拍盛宴后的楼市迷局

　　冰山与火焰并存，是广州首次集中土拍的真实写照，土拍热门的黄埔与番禺共有四宗地触发摇号机制，华润置地以高达4.2万元/平楼面价摘走了金沙洲地块，引发业界惊叹三连。

　　作为一线城市的首场集中土拍，广州此次搅动千亿资金的盛宴被外界赋予了信号意义，集中土拍能否降地价、未来房价走势如何？房企苦面粉贵久矣的局面是否能得到改善？

　　一系列的问题抛向了土拍后的广州……

　　01

　　地价分化与失控

　　连续两天连轴转，48宗地块的价格已尘埃落定，总成交价906亿元，是广州在这场土拍的收获。对比901亿元的挂牌总价，以及部分热门土块吸纳1300亿元的保证金，906亿这个数据没有惊喜。

　　一切都在掌控范围内，就像溢价率超不过45%一样，展现了“游戏规则”设定者的智慧。

　　此轮集中拍地，最明显的特征就是分化，区域冷热分化以及拿地房企的分化。

　　黄埔、金沙洲、番禺等区域热门地块引发激烈争夺，从化、白云和增城等6宗地块最终因无人报价坐冷板凳，最终流拍。

　　从房企来看，越秀地产成为本轮土拍的最大赢家，斥资108亿元拿下6宗地块，并于29日摇号连中番禺、黄埔两宗地块，在摇号的运气比拼中也战线了实力，成为本轮土拍拿地最多的房企。而从实际的土拍表现看，越秀地产的野心远不止于此。一共报名15宗地，但多宗地块在竞价中最终被外来房企虎口夺食。

　　广州是越秀地产的大本营，占据主场优势，而在多年的全国化拓展布局下，广州仍然贡献了业绩半壁江山，高达58%。从越秀地产的布局战略看，加码全国化布局的同时，巩固广州大本营的优势才是正道。

　　此次土拍市场表现亮眼的还有融创和正荣，在猛烈争夺后最终分别收获3宗、2宗地块。

　　虽然一次性推地总量高达48宗，但最终结果是有人狂欢，也有人空手而归。整体而言，此次土拍的大赢家集中在本地房企以及国企、央企，在集中土拍之下，外来房企的竞争压力较大。

　　包括万科、恒大、中海等龙头，雅居乐、时代、奥园、合景等熟悉的千亿本地房企均陪跑。中海在广州市场沉寂多年之后，在这轮土拍中释放了强烈的回归信号，一口气报价6宗地块，在黄埔HBPQ-A-6地块的摇号中，中海出动多达60个马甲，也未能在摇号中战胜只有6个马甲的深振业。在集中土拍市场，实力和运气均很重要。

　　当然最亮眼的还属于华润置地，以4.2元/平的高楼面地价拿下金沙洲地块，让业界直呼看不懂的拿地逻辑和价格，直接拉升了金沙洲板块的整体价格预期，业内发出了地价失控的惊叹。

　　02

　　房价上涨预期下调？

　　在集中土拍前，业界对集中土拍政策充满新鲜感，各路预期报告纷纷落地，土拍集中给了中小房企机会，将会降低土地溢价，房企毛利率将迎触底反弹的机会……

　　在广州土拍后，不少业内人士开始重新审视上述预判，在“机会”、“降地价”等词汇后面加上问号。

　　从广州土拍可以看到，热门区域的地块价格依然居高不下，黄埔楼价2.7万元/平、金沙洲4.2万元/平，面粉贵过面包；番禺外围的新造地价超3.3万元/平，与番禺汉溪-万博热门商圈地价齐平，这些信息都在向市场传递着广州部分区域土地市场热度较高的信号。

　　对于房价涨跌这种敏感但关注度极高的话题，行业的讨论从未间断，尤其是在集中土拍之后。不少人表示，拍地后，黄埔、番禺热门区域的楼盘可以随便买了；流拍的从化、增城等区域就要警惕风险。

　　2020年下半年开始，广州热门的黄埔和番禺片区房价经过一轮快速上涨，涨幅居广州各区之首。国家统计局数据显示，3月广州广州新房、二手房均领涨全国。据克尔瑞最新数据显示，4月上半月，广州全市合计供应商品住宅5150套，网签成交4423套，最新成交均价达34574元/㎡，成交均价上涨。

　　热门区域房价的上涨推高了房企对片区未来房价预期，从而推高了地价；但土地价格的上涨将直接推高市场对未来房价的预期。

　　在地价和房价这种双向循环的关系中，就像是鸡生蛋、蛋孵鸡一样循环往复。而市场对房价的预期，往往是由关注高的热门地块传导的，犹如木桶理论的“长板效应”。

　　广州市场的情况是，在各区域房价经历一轮快速上涨之后，各区分区调控，加码新一轮调控政策，限价、限售、信贷政策组合拳出马，近期市场对房价快速上涨的预期降低了。例如限价5万的黄埔，开发商不愿拿预售证，与政府产生了新一轮的价格博弈。但在2.7万元/平的楼面价支撑下，黄埔未来房价预期或许正重新调整。

　　业内人士指出，原本在新一轮的限价、限售、信贷政策组合拳调控下，广州房企上涨的预期已经稳住了，但在集中土拍之后，行业发出了或许未来房价大概率还是上涨的感叹。

　　同时，业内人士认为，在房价上涨压力下，仅单方面的压制房价并非长久之计。房价涨跌是市场多重因素作用的结果。价格由价值决定，受供求关系的影响，而地价反应地段的价值，调控房价预期，保持地价的稳定至关重要，同时，要保持供需平衡。

　　集中供地是拍地的一种方式，而增加市场的供应量才是稳定房价的重要力量。业内人士指出，集中供地下，未来房子将集中入市，增加市场供应，有利于稳房价；但也应该考虑到，在房子供货量少时间段，如何稳定房价。

　　根据广州供地计划显示，广州2021年住宅用地计划供应面积约为628.6万平方米，与2020年供应的618万平方米相去不远。但需要注意的是，广州旧改全面提速，未来将有大量的旧改项目入市，5年183条旧村完成改造，而3年内，中心城区是旧改主战场。旧改项目入市将加大楼市供应量，将有利于稳定房价预期。

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