1000亿土地盛宴来袭多种土拍模式抑制高价地

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-04 12:28

来源：北青网

2021年3月的最后一天，北京土地市场的开年大戏正式拉开序幕。31日晚间，北京市规划和自然资源委员会在其官网上一次性挂出了30宗经营性土地，总建筑规模约345万平方米，仅起拍价总额就高达1035.81亿元！如果有房企要参与全部30宗土地的竞拍，光保证金就需要交纳210亿元！

作为集中供地政策的首次尝试执行，此次的北京土拍不但土地数量多，规模大，地块分布也集中在除东、西城外的各个主要城区。考虑到下一次集中卖地还要再等半年，此次的土拍势必会引发手握现金的开发商的争相逐鹿。

不过，并不用过于担心土地价格因此被炒高，相反，北青-北京头条记者查阅30宗地块的出让公告后发现，此次集中土拍，采用了包括。限制最高价格、竞配公租房、竞报政府持有商品住宅产权份额和未来销售价格引导机制等多种方案。在多种调控促使的共同作用下，往日那种刷新认知的高总价、高单价的“高价地”或许不会再现了。

王四营、树村地块最受关注

昨天晚间，集中供地真的来了！根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，第一批次30宗经营性地块进入招标程序，其中超过半数的土地都集中在五环到六环的区域，不乏更靠近五环的优质住宅用地。

在整个30宗土地里，五环内的一共有三宗，都分布在朝阳区的王四营，分别是王四营乡1304-L03地块，起拍价51.9亿元；王四营乡1304-L02、L05地块，起拍价29.45亿元；王四营乡1304-L01地块，起拍价30亿元。

从三宗地块的出让编号能够看出，三宗土地彼此紧挨，均位于四环到五环之间，单从环线区位上看，是此次集中供地的最优质地块，必然也将是房地产企业的兵家必争之地。三宗土地未来的发展模板甚至可以参考当前的分钟寺三兄弟，甚至也有可能是某家手握重金的房企一口气拿下，整体开发。

除了王四营三兄弟之外，另一个关注点就是去年就开始挂牌出让，又双叒撤下，推迟挂牌的树村地块。

树村属于海淀区，紧邻西北五环，往北是云集了百度、腾讯、网易、甲骨文等公司的中关村软件园，往南又临近清华、北大、颐和园、圆明园等。注定了这里将是房企血拼的主战场。

其中树村棚户区改造B-1南地块，起拍价55.9亿元，另一宗树村棚户区改造B-1北地块，起拍价62.1亿元。其中树村B-1北地块也是此次集中竞拍的30宗地块里，起拍价最高的一宗，也有很大的可能成为30宗地块里，成交价格最高的住宅用地。

30宗地块遍布11个区县朝阳是最大赢家

如果说王四营和树村的5宗地是土拍市场中的明星，那么朝阳区就是此次集中出让土地的最大赢家。

根据土地挂牌信息整理，朝阳区共有10宗土地挂牌出让，以一区之力占了1/3的土地出让份额，总起拍价高达361亿元，总出让建筑规模也接近百万方。

除了王四营三兄弟以外，朝阳区的供地还有金盏2宗、东坝1宗、南皋3宗、豆各庄1宗。既有望京概念，也有北京自贸区，第四使馆区的利好，几宗地块均是五环沿线的热点区域，档次之高、关注之强堪称近几年罕见。

这几种朝阳区地块，都集中在区域比较成熟，居住氛围浓厚的热点区域，也将是房企围猎的主战场。

另外，值得关注的是，此次集中供地不同于之前两年，集中在城西、城南的特征，反倒是城北、城东成为新的热点。除了东、西城未有新增供应外，总计30宗地块，分布在11个区县，以往的供地大户房山区、顺义均不在此次出让之列，石景山仅有1宗宅地，大兴有四宗，丰台也仅有两宗。

对比之下，昌平、朝阳、通州、海淀等北部和东部区域，共有18宗宅地，供地倾向性分布明显。

对此有业内人士告诉北青-北京头条记者，这主要也是西部和南部城区近年新增供应量较大，需求消化较多。石景山、大兴、丰台等，在本次集中供地中涉及得较少。也说明北京土拍在有意控制需求和节奏，从土地源头来合理掌控并引导楼市平稳健康发展。正是由于土地的分布性，预计未来北部和东部城区将成为新的楼市热点区域。

多种限制共同抑制高价地

超过1000亿的土地集中竞拍，会不会吹热市场，高价地频出呢？

目前看来，答案是否定的。

根据北青-北京头条记者的调查发现，北京在土地政策方面出台了多项措施，甚至采取了一地一策的方式，将对不同地块，不同地价产生抑制作用。

3月12日，北京市住建委就在其网站上发布了《北京持续推进住房供给侧结构性改革，2021年精准施策再加力》的公告，明确表示“将房价引导前置到土地出让环节”，研定各地块房价上限，并在土地出让环节告知竞买人，竞买人须签署房价知悉承诺书。这也是北京首次制度化地对纯商品房住宅用地未来售价进行限制。

这次集中土地出让，也将是销售价格引导机制首次发挥作用。按照文件显示，开发企业将在土地竞买环节提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

除此之外，在竞拍环节，出让的30宗地块也出现了多种竞拍方式。

最明显的是，竞配公租房重出江湖。30宗土地里，有15宗地块采用了达到最高报价后，竞配建“公共租赁住房”面积的交易方式，占比达到50%。这也将是贯彻“房住不炒”的重要手段。

此外，对于有豪宅预期的地块，采用了达到最高报价后，竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。像海淀区树村的两宗地均采用了这个方式。同时，在现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，地块还将转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

这样的交易模式，无疑增大了开发企业的投入成本，又控制了未来的价格。以此对“高价地”预期产生明显抑制。

种种出让细则表明，虽然土地市场即将迎来盛宴，总出让规模将以千亿计。但同时，土地价格，未来售价，市场预期、供应分布等等均处于“无形之手”的调控之下，在供应加码下，这一次的土地盛宴，恐怕只有“高价地”是缺席的。

文/李桁

责任编辑：张小曼(EN075)

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