买黑不买吹

房产也好、区域也罢，总会有些价格和价值不相符的情况出现，如果被这种节奏带偏，在大城市不断的房价上涨背景下，伤害倒是不大，无非就是少赚钱呗。

但是少赚钱，对于我们这种房产深度爱好者来说，是绝对不能接受的，伤害性不大，侮辱性极强。

【吹】

“吹”，指的就是有人抬轿子，那么，哪些人在抬轿子呢？

——ZF、开发商、中介，这是三大食物链顶端。

对应的是：一级市场、二级市场和三级市场

这里普及一个常识：我们郭嘉的土地是不允许私人买卖的，所有土拍权，都掌握在ZF手里，这就是一级土地市场；不管是谁拍了土地，都得好好盖房子卖给老百姓，不能把地卖了，这就是二级市场；我们老百姓买了房子，无论多新多豪宅，哪怕你刚下了房产证就卖，那也是二手房，这就是三级市场。

对于普通购房者的我们，目光和研究方向，应该永远是三级市场，就算你买了新房，你买房那一天，都应该好好想一想，未来你的二手房，是哪些人有兴趣买，这些人的数量是多少，收入水平啥样。

有这些底层逻辑的解释，你看问题的深度马上就不一样了，你现在就在心中默默问自己，某某片区，是什么人在吹、在抬轿子？

学区房——已买的家长，他们心中对超高的价格愤懑不平，那么，他们至少要抱起团来，鼓吹“鸡娃学”，当然了，这其中还有鼓手助威，那就是中介。

“鸡娃学”的发祥地，在北京市海淀区。典型代表，高学历者，他们人到中年后，自己混的不咋地，把所有希望压在孩子身上。海淀学区房家长，有过半的数量，家里有一个人不上班，全职鸡娃。

但学区房的吹，教育局、学校、老师，得到的实惠甚微。但凡有“上面”的要求下来，他们一定是全力配合打击学区房的，譬如上周刚出的海淀学区政策，又打击了一大片学区房爱好者。好抱歉地讲，这只是刚刚开始，近期至未来三到五年，很大概率地，还有他们想不到的各种“学区房平权政策”出来。

从另一个角度理解这个问题，其实你就都懂了。房价上涨，对真正的权利主体——教wei来说，并没有任何好处。特别是各种九年一贯制学校，中间没有任何权利插手的机会。一旦打破这种“一贯制”，整体的权利局面，您可以猜测的。

通州——通州关门（双限）前入手的“初代副中心房东”（俗称“通吹”）。

其实老通县人，不太关心“副中心”房价啥时候涨，他们对这片土地的热爱是真实的热爱，通州是不是副中心，他们都爱，而不是带有金钱色彩的爱。

如果你观察，单就土地和房价来说，人家ZF也根本没有吹捧，甚至你去实地看看，最核心地段——郝家府，附近有商品房在卖吗？并没有。

有些人热烈追逐的，是通州商务区、三角地，人家老巢卖给你么？这就是我之前文章说的，核心区，跟普通人没关系，至少现在没关系。

说到商务区，那商务区稳不稳？

对于中长期来说，还可以；对于短期三五年、五八年来说，不可能稳。

当中最重要的两个原因是：起价过高、双限严重。（还不是因为吹的有些过了）

未来科学城——被妈妈淡忘的“弃子”

XXX对它的定位非常明确——卖地。

你如果喜欢观察和思考的话，不妨搜索下，何时“未来科学城”改名叫“未来科技城”的？

你再搜一下，这地儿是什么时候大批量土拍的？

俩事一对上号儿，答案你就有了。

地都卖完了，至少你们开发商怎么吹、如何捧，我（zf）可不管了，我（zf）是很讲江湖义气的，再怎么说，起码还留了一条地铁线给你吧？

亦庄——城里混不下去的“新北京人聚居地”

这话非常刺耳，甚至有些偏激。没办法，现在亦庄抬轿子的人太坏了，我要叫醒你们（买家），话必须要难听一些。

有人问，亦庄未来的结局，会不会和未来科学城一样？

答案是：不好说。

亦庄太大了，比未来科学城大N倍。那么，地，就很多很多。轿子，也就可以晃晃悠悠抬很多年。该说不说，早期入手亦庄的，也跟着吃到了一些甜头。

地再多，也总有卖完的那一天，那一天的亦庄，会不会变成“第二个未来科学城”，要看抬轿子这些年，有没有国家级重大项目实质性进入，最最重要的是，有没有随着产业自愿的、大量的人群跟进（光靠政策、概念和规划，通州都吸引不到多少人，何况亦庄？）。坦白说，西二旗的配套、规划比亦庄噱头少多了，但是根本不耽误人家涨价。西二旗的楼市是“寡头”经济，一众互联网大佬们自己玩自己的，就是贵，就是有钱，就是玩。反观亦庄，一个京东，是不可能托起整片天空的。我不希望看到东子哪天说：终究还是一个人抗下了所有。

所以，我们看问题的角度，从来和别人不一样。而且多数情况下，我们是对的。很简单，实践出真理，实践的人少，自然，真理就掌握在少数人手里。

北京还有很多过分吹捧的区域，我就不一一列举了。（与北京相比，外地就更恐怖了，每年被割的韭菜，可以绕地球好几圈了）

请记住我上面说的话，你要看清楚是哪些人在吹、在捧，但凡涉及到KFS、中介，这种二三级市场的鼓手，多半不靠谱。不是不能买，而是前几年的利润，都被放在溢价里了，买了是要被套几年的。

如果是真真切切的ZF带头（这是为一级市场开路），并且看到明显的举措和重大工程频繁剪彩，你就可以研究了。（举个小例子：大厂）

这种东西，研究起来并不难，只是很多人太坏，喜欢放烟幕弹，咱们老百姓那么善良，哪里分的清是人还是鬼啊。

【黑】

这些年被黑最多的，当属天通苑。

我只有线下提它比较多，在我的线上文章里，很少涉及这个区域，因为没有脑子的人，在人群中的比例，永远是最多的，而且他们骂起人来，嘴是最臭的（穷生奸计，富涨良心）。我是真怕。

坦白讲，天通苑差不差？

光从区域品质来说，其实挺差的。当年，臭名昭著的亚洲第一大社区、填堵苑、居住人群素质参差不齐、黑中介横行、狗屎遍地、北京的睡城，但凡是和大城市病相关的词汇，你都可以和天通苑联系起来。

没有办法，眼红北京的人太多了，说北京好，属于常态、常识，你会点开看么？你要把北京的某个地方，说的比鹤岗还要差，才会有人点进去看。人的天性是“眼红”，有眼红就有眼球，有眼球就有流量，有眼球就有眼球经济，就有钱。

事实真是这样吗？

我们研究房子的人，只看市场，所有的价格，都是市场长期自行调节而形成的。

天通苑开卖的那一天，几乎都是经济适用房，最初也是最多的一批，房价是2650元／平米，房龄基本分布在99-2009这十年。

时至今日，天通苑小面积每平米的价格基本突破5万／㎡，中面积均价在4.1-4.3万／㎡，大面积均价在3.2-3.5万／平米（这是均价，实际超过4万的也很多）。好，现在请拿出您手中的计算器，算一下，20年时间，涨了多少倍？大面积大概是12倍，小面积接近20倍（其实2017年比这个还多，只是北京房价整体下跌20％，天通苑也跌了大概10-15％，对，你没看错，天通苑的抗跌性好于北京大盘）。

没记错的话，2002年海淀区大名鼎鼎的华清嘉园开盘价是6500-8000之间，我有个长辈当时买的一套楼层不太好的两居室，单价是7000出头。现在各种学区名声加持下，您自己搜搜多少钱，涨了多少倍？

其他没有加持的多数住宅，20年间，涨15倍的有多少？如果那时候买房子的，您可以掰开手指头算算。

另外，还有个参考性不强的数据，这二十年，北京均价基本是4500／㎡到60000／㎡的统计数据。

从北京整体房价走势来看，20年20倍是远超大盘的。即便12倍，也比很多当年动辄开盘过万的豪宅涨幅还要高。

另外，大面积均价比较低，还有个重要原因，因为天通苑的大面积普遍超过140平，也就是超出了非普通住宅的140㎡线，当然很多二手房的正常评估价也超过了五环外374万的非普线。

而当初买这种地方的人，都被称为“勇敢者”，其实他们当初更多的是无奈。他们是被“买不起好地方”一点点赶过去的，那么他们很少有全款或者高首付的。所以小面积首付低，功能性还凑合（两居室够住），自然供求关系就要更紧张一些，涨幅就大一些。

中面积的房子，以这种两居室为例，其实首付也不低，400多万的总价，首套最多也得到220多万，实际首付＋各种费用，也近300万了。

但是对于大面积的房子，比如550万的房子，首付可能要300-400万，有这个钱的人群，肯定首先不是天通苑，在市场一般的时候，没人把它作为首选。

所以你看到没有，市场是最冷静和客观的，在北京买房，没有区域鄙视链，只有首付鄙视链，首付决定了任何一个位置的接盘人群。套用带货主播最常说的一句话“买得起买，买不起别买”。

这种被“首付鄙视链”困扰的区域，也会随着“小面积／大面积比值”的变小，大面积的价值就逐渐凸显。最终回归到，小面积／大面积≈0.7-0.8（详见后面tips）。

所以天通苑这种常年被黑的地方，反而我们不建议买小面积，这种房子，随着整体房价水涨船高，最多跟涨，跑平甚至暴击是不可能的。

有两个tips：

①北京正常小区小面积和大面积单价差值一般在0.7-0.8比1，天通苑接近0.55-0.6比1。

②天通苑大面积单价3万出头，一河之隔的新北苑目前是8-9万，基本在3倍的差距。

足够低的价格，才有足够高的安全线。买房套险比套利更重要，既能套险又兼顾套利，这就是天通苑的逻辑。

当然了，北京被黑的地方不止有天通苑，还有很多地方，那些地方没人抬轿子、没人吹，但是并没有耽误这些年跟着大盘走。

各位真要擦亮眼睛，探究它们背后的逻辑。

再重复一句话，想买房之前，先看看有没有坏逼在吹，如果有，请谨慎选择，特别是新房。你们真的掌握不好“某个楼盘的价格是不是真的便宜”，营销学里，入门课就是让消费者觉得“他的商品最便宜，买了可以占便宜”。

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