年报点评——科技赋能焕发新活力 合生创展穿越行业周期

合生创展，正逐步撕下外界对其固有的标签。4月22日发布的2020年年报，便已初现端倪，提速之势，跃然于纸上。

据其年报显示，报告期内，合生创展实现合约销售金额约358.34亿元，同比增长约53.7%；归属公司拥有人净利润136.34亿港元，同比增长43.7%，核心利润127.84亿港元，同比增长295.8%。

与此同时，近三年销售指标复合增长率超过50%，开工、预售面积稳健增长，交付率同比增长133%。在疫情与三条红线影响下，取得各项经营指标稳健增长，也彰显其高于同行业的经营能力。究其原因，在于近年来合生创展耗费大量时间和精力，利用科技赋能，推动公司转型升级，为其现阶段持续发展打下了坚实基础。

合生创展表示，未来将整合世界一流的科技手段，鼓励和实施业务创新、产品创新，颠覆传统的商业模式，打造行业平台；同时，依托成熟的地产、商业、合生活、基建、投资等业务，积极利用区块链、大数据、人工智能等先进技术，为行业全产业链赋能，吸引上下游用户入住平台，建设行业生态圈，打造核心竞争力，以实现长期健康发展。

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连续两年“零踩线”

优质土储&智慧营销 促业绩逆势上涨

2021

HOPSON

三条细细的红线，迫使大部分房企“提质降速”，转向有质量发展的赛道。这条赛道，正是合生创展熟悉的。

在三条红线未出现的2019财年，合生创展便是内房企中，少数“零踩线”者，2020年亦然。据其年报显示，报告期内，合生创展剔除预收款后的资产负债率为64%，较上年同期增长约1个百分点；净负债率80%，较2019年末上升约13个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期提升约0.56。

实际上，合生创展长久以来，资产负债率维持在可控范围内，这也是其长期的管理目标。

除较低的负债水平、健康的财务状况外，优质丰富的土地储备，也为合生创展现阶段提速发展奠定了基础。近年来，其主要收入也来自于一线城市及核心经济区域。

据悉，截至2020年，合生创展土地储备约3044万平方米，其中一线城市（北京、上海、广州、深圳）与惠州总计土储高达2449万平方米，占比80%。

今年，据其管理层透露，土地投资预算将控制在200亿元以内，与去年持平。

积极补仓的同时，合生创展坚持“中高端精品发展战略”，不断进行产品迭代创新，搭建并升级了“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼及公寓”三大住宅产品线，打造了合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城等一系列优质产品IP。产品结构不断优化，在满足广大置业人群购房需求同时，确保去化率和资金快速回笼，提高现金流入的水平，将财务健康放在首位；以高端项目提升产品竞争力和品牌溢价、提升利润空间。

在高端产品领域打造的合生·缦系产品，进一步巩固了合生创展在高端人居市场的领先地位，缦合·北京及合生·缦云项目引入国际潮流人居理念，在产品品质、销售业绩及圈层口碑营造方面都表现出引领作用。此外，合生创展在全国五大区域的合生·湖山国际、合生·中央城、缦合·北京、合生杭州湾国际新城及与中国金茂合作开发的东叁金茂府、金茂府二期等多个优质项目以提升产品竞争力为导向，贡献主要营收；昆山合樾兰亭、广富汇、佘山东紫园、帝景城等中高端项目也持续热销，销售业绩取得历史性突破。

地产板块，2020年聚焦产品、配套、服务、生活方式四个维度升级，进一步打造优质人居、优悦体验、优智服务、优乐共享四大价值，并开展全国业主生日会、合你益起公益活动、购房节、家庭日等活动固化优生活IP，从而形成全维度闭合服务链体系，全方面升级业主的居住体验。在营销模式创新层面，合生创展将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，如打造VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环，为销售业绩的增长进一步赋能。

02

多元业务进入收获期

打造行业生态圈 实现长期健康发展

2021

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得益于新增的投资业务，合生创展的毛利及毛利率得到较大幅度提升。2020年，合生创展毛利为218.32亿港元，同比增长133.13%；毛利率由50%升至64%。

2020年，合生创展正式将股权投资业务纳入主要业务板块，通过旗下合生资本平台进行资本投资及管理，搭建资金、资产、资源全周期资本生态链循环体系，投资于地产、商业不动产、城市更新、私募股权、二级市场等领域，为投资人创造价值，为合生各平台板块生态赋能。报告期内，重点投资高科技、医疗健康、新消费等产业，其贡献利润、毛利率远超过传统业务板块。

据管理层透露，未来，投资总量控制在净资产的三分之一左右，并以中长期持有为目标进行配置，在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流，进一步提升股东价值。

投资业务成为利润新增长点的同时，合生创展其他多元业务也实现稳步增长。

商业板块目前已发展轻、重两大管理平台，逐渐形成商业不动产和合商科技板块双平台业务，以投资、收益并重为核心经营理念。2020年，合生商业板块整体收入同比上升24%。其中，不动产业务部分抵消前总营收32.9亿港元，实现经营毛利21.3亿港元；合商科技实现抵消前营收5.2亿港元。

合生活板块，星级服务与增值服务双管齐下，实现总收入迅速增长，社区科技收入占比高企的同时，客户满意度再创新高。服务已覆盖30余座城市，近200个项目，物业管理面积近1亿平方米，自主开发的合生活APP用户量达150万。目前，正将高品质服务践行于每个在管项目，多维度布局社区产业链，深度融合物业管理、金融、旅游、大健康等产业领域，实现社区全场景运营。

基建板块，也引入先进科技手段，着力打造的云建设科技平台系统落地实施，已实现实时监督工程质量和进度。

业绩报显示，期内，合生创展录得收入343.71亿港元，上述物业发展、商业地产投资、物业管理、基建、投资收入分别为190.75亿港元、36.25亿港元、21.34亿港元、15.08亿港元与80.3亿港元。从毛利贡献来看，地产板块、投资板块、商业板块、合生活和基建板块分别贡献38.6%、35.1%、12.8%、3.6%与10%，投资板块贡献47.8%的利润。

而各个板块间形成良性循环、协同发展，创造出多个稳健持续的利润增长点，成为合生创展盈利增长的关键要素。

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塑造平台型企业

科技赋能产业驱动 加速商业模式创新

2021

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经过近年来的组织变革、管理提升与信息化建设，2020年，合生创展已步入新的轨道，新的运营管理模型明显得到逐步完善与提升。

依托多元业务布局，运用智能化技术及管理方式，以科技平台为载体，构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台，实现从地产旗舰向“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”的成功“蝶变”。

在内部，依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、智能移动办公等系列科技平台、管理体系和考核方式，实现全业务流程的智能化管控，管理动态实时监控，提升运营管理效能，实现平台+个人的科技赋能提质增效。

在外部，通过云建设科技平台、全场景智慧营销平台、智慧客服、智慧社区及商业管理和物业管理自主研发的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率，更好的服务于客户。

未来，合生创展将全面加快信息化建设，务求实现各项业务自动化和智能化的管理，并将加快实施商业模式创新，按照轻资产的商业模型，打造全球一流的平台型企业，整合世界一流的科技手段，鼓励和实施业务创新、产品创新，颠覆传统的商业模式，打造行业平台。

作为一家现代化的企业，合生创展在信息化、数字化、平台化管理方面，已走在行业前列，成为房地产行业转型的样本，超越行业周期，朝着科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台不断前行。

文章来源：中国网地产

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