年报点评|中国金茂：第一阵营夺双冠 赋能领跑新赛道

从第一曲线到第二曲线，中国金茂（00817.HK）的增长势能持续释放，尤其是城市运营领域的护城河正在不断拓宽。毫无疑问，这是一场关于未来的抉择，更是群雄逐鹿的新主场之争，而率先发力往往能占据优势地位。

经过2020年中长期战略精细化调整与产业深耕布局，中国金茂始终与城市发展同频共振，并不断巩固自身的基本盘，以稳健的姿态开启“十四五”的新征程。

精益均衡新格局 2021年剑指2500亿元

于中国金茂而言，2020年是极为特殊的一年。新冠肺炎疫情与楼市调控双重叠加，中国金茂则凭借自身实力一举跻身2000亿阵营。数据显示，2020年中国金茂全年累计取得签约销售金额共计2311亿元，较2019年增长44%，业绩目标完成率达到116%。亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》显示，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一，夺得双料冠军。

实际上，从2016年到2020年，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%的销售额同比增速连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一，这也意味着中国金茂的精益化发展格局得到了持续巩固。在此背景下，中国金茂提出2021年实现2500亿的销售目标。

值得注意的是，中国金茂在不少核心城市的销售业绩均取得了领先地位，尤其是一二线核心城市。在2020年，中国金茂全年销售额超过100亿元的城市达到7个，分别为北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州，而北京、上海的全年销售额更是突破200亿元，其中北京为257亿，上海则为210亿。

区域销售业绩的领先离不开单盘销售的贡献。例如，2020年，北京颐和金茂府首开销售即达到50.6亿元；南京河西金茂府四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元；深圳龙华金茂府更是取得了一年70亿元的优异成绩；三亚金茂湾蓄客85天，认筹1670组，首开房源全部售罄；而龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军；金茂北京国际社区首开20分钟售出814套，3个月累计热销1256套。

伴随房地产行业的金融监管持续升级，现金流管理被提到了前所未有的战略高度。中国金茂始终保持着行业中上水准的高回款率。在2020年，中国金茂全年回款2098亿元，年度现金回款率再次超过90%；通过经营活动所得的现金流净值为313.39亿元，较2019年的193.97亿元有大幅提升。

此外，较高的销售回款也为中国金茂的财务安全奠定了基础。公告显示，中国金茂2020年杠杆比率进一步下降至41%，以“三条红线”全部绿档状态实现了“零踩线”的安全性稳增长，树立了房地产行业杠杆管理的央企典范。得益于央企责任，凭借业绩的稳健增长与资本结构的安全健康，中国金茂备受融资机构青睐，其2020年年度融资成本下降至4.42%，财务安全性持续提升。

赋能未来 城市运营成新动能

纵观中国金茂2020年的销售业绩，可以发现，来自城市运营的项目为其贡献了21%的销售业绩，较2019年的14%有较大幅度的提升。在2020年，杭州金茂星外滩首开即销售10亿；武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套房源；无锡霞客岛生态城首开即创100%清盘记录；张家港智慧科学城连开连捷并在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录；三亚南繁科技城金茂湾蓄客85天实现认筹1670组，首开房源全部售罄。

不得不说，这些持续成熟发展的城市运营项目为中国金茂的业绩增长创造了市场动能，而第二曲线也成为中国金茂新的业绩增长点，并为其贡献了诸多优质的土地储备。资料显示，2020年中国金茂新增城市运营项目7个，在1417万平方米的当期新增土地储备面积中，约有44%的二级新增土储均来自城市运营项目。截至2020年年末，中国金茂累计获取城市运营项目已达到27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边。这些城市运营项目所在的城市能级强、发展潜力大，将为中国金茂未来的业绩增长提供重要保障。

从土地储备总量来看，截至2020年年末，中国金茂总土地储备增长至9511万平方米，能够支持其未来五年的稳健发展。在土储结构中，截至期末中国金茂已经进入51个城市持续深耕，实现了全国核心城市的均衡布局。特别是中国金茂新增二级项目的土地储备中，有87%位于核心一二线城市。而根据中国金茂的规划，至2022年将有 60%的新增土地储备来自于城市运营。可以想象，依托现有的土地储备资源，并在城市运营助力下，中国金茂的土地储备增长也有了明确的保障。

与此同时，在城市运营中，中国金茂也通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源，将多元化的资源引入项目，构筑“城-人-产”的新生活方式，既成功培育出公司的第二增长曲线，也为城市发展提供了升级的关键助力。

以产品力为核 科技系统构筑人居典范

尽管房地产市场波动起伏，但产品力却始终能获得购房人的认可。这些年，中国金茂在全国各地的项目不断上演“超级金茂府现象”，使金茂府成为其最重要的产品IP。究其原因，主要源于中国金茂强大的产品力内核，经过不断探索创新又让其产品能够在市场竞争和时代潮流中永葆活力。

事实上，从第一座金茂府开始，中国金茂就不断以进化的绿色科技为业主创造舒适的居住体验。以深圳龙华金茂府为例，2020年底，深圳龙华金茂府以全年热销70.1亿的业绩画上圆满句号。据悉，该项目除了对水、温湿、空气、智慧生活、阳光、声音等各项环境要素的精细化控制管理以外，中国金茂还首次将府系2.0的智慧理念运用于该项目，实现产品的智慧升级，打造“更聪明的房子”。显然，与其他开发商的项目相比，金茂府智慧科技系统能够带来健康舒适的居住环境，让一家人的24小时更有质量。

正是凭借绿色健康、智慧科技等核心竞争力，深圳龙华金茂府斩获了英国BREEAM三星和中国绿建三星双重认证，社区内幼儿园也获得了美国LEED-SCHOOL金级和中国绿建三星认证。

于金茂府而言，其对人居体验的探索从未止步。例如，合生·金茂东叁金茂府焕新的十二大科技系统从“空气，温度、湿度、阳光、声音、水”六大基本生命元素出发，除了金茂府一脉传承的地源热泵&毛细管网系统、同层排水系统、LOW-E玻璃等配置，还从关乎居者感受的细节维度不懈深研——采用的纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”，同步国际前沿技术的四重过滤净水系统；微雾加湿系统控制冬季室内湿度不低于30%，夏季室内湿度不高于70%等，实现“舒氧、舒温、舒净、舒静、舒洁”五舒的全新人居体验。

基于此，“逢府必热销”的定律在合生·金茂东叁金茂府身上被再次印证，其首开不过2小时就创下了35亿元的销售业绩。这不仅是市场的广泛认可，也是中国金茂近十年的产品与品牌沉淀。

强化智慧服务 金茂物业助力城市高质量发展

好房子自然也需要好的物业服务。疫情期间，金茂物业让诸多业主铭记于心。尤其是物业将快递送上门的三声敲门声，这一暖心服务也获得了诸多业主的赞誉。

如今，金茂物业运用物联、移动互联、大数据底层技术等，形成智慧社区、智慧生活、智慧运营三位一体的智慧物业管理体系，为业主提供智慧式的品质服务。例如，在龙华金茂府，金茂物业运用多年来的中国高净值家庭生活服务经验，沿袭高标准物业服务体系，不断升级生活中的细节与品质。从园区设备维护、问题及时响应、24小时管家服务等全方位、体系化管理，打造常住常新的社区生活。

而随着物业管理边界的不断拓宽，金茂物业也将其触角伸向了城市服务领域，即通过深度整合城市资源，为特定城市地域提供一体化的公共服务解决方案。据了解，金茂物业的城市物业服务要涵盖服务管理升级、空间资源驱动、人文城市驱动、社会治理升级等。而战略升级的背后，也对金茂物业提出了更多考验，因为在金茂物业的城市服务模式中，既要推动城市管理的转型升级，又要助力政府城市治理升级。

从地产开发到城市运营，中国金茂已经深入城市的肌理中，与城市共生，与时代并进。而提升城市功能、改善城市结构、发展城市产业，是释放城市未来生命力的关键所在。相比其他开发商，中国金茂在基本盘不断夯实的基础之上已经具备了主场优势。

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