“双曲线”模式优势逐步释放 中国金茂未来三年将迈入3000亿阵营

3月25日，中国金茂（00817.HK）发布2019年业绩报告。数据显示，金茂2019年合同销售金额为1608.06亿元，同比增长25.63%。同时，其2019年回款率超过90%，回款超过1500亿元。

此外，金茂2019年股东应占利润64.52亿元，同比增长24%，核心净利盈利能力表现优秀。

回顾过去，中国金茂在“金茂府+城市运营”的发展“双曲线”支撑下，成长为均衡发展的优等生，不仅突破千亿规模，并一直保持着高增长速度。2017至2019年，中国金茂复合增长率超过52%，在TOP20中位居前列。

图为业绩会现场

尤其2019年，中国金茂在行业调整期，凭借优质产品和服务、成熟的城市运营以及稳健的财务，仍保持高质量的增长加速度，这进一步展示了金茂模式的稳增长优势。

展望未来，业绩会现场，中国金茂首席执行官李从瑞表示，中国金茂的现有土地货值准备非常充足，能够充分满足2020年2000亿、2021年2500亿的签约销售额目标的顺利实现。

数据显示，仅仅在今年，金茂就已准备好3000亿人民币以上的可售货源。值得注意的是，城市运营项目对金茂的销售贡献比例正在逐年提升。2020年金茂20%的可售货值都是城市运营拿的地——管理层表示。有业内人士预估，这部分的利润率会高于30%。

2020年，金茂继续大力拓展城市运营项目，项目体量预计将超过1000万方。在城市运营规模化发展下，金茂战略模式的优势持续释放，公司将在未来保持持续稳健增长，预计将于2022年突破3000亿签约销售额大关，成为品质城市的引领者。

强大产品力加持  持续引领市场

年报显示，金茂在其布局全国的四十余个城市中，均保持市场引领地位。

其中，在北京、南京、温州、杭州四城，金茂2019年销售均超过百亿元。在行业竞争最激烈的北京，金茂的单城销售高达约200亿元。

凭借“绿色健康 智慧科技”，保持产品力领先，是金茂创新高的关键。

2019年，拳头产品金茂府依然保持着亮眼的销售业绩。成都武侯金茂府首开当日去化达83%，上海西郊金茂府首开2小时内220套房源售罄。作为府系2.0智慧理念的集中体现，深圳龙华金茂府在2019年11月首开劲销37.2亿。

值得一提的是，中国金茂在凭借府系产品持续占领高端市场的同时，旗下另一条产品线——金茂悦，也在迅速打开市场。金茂悦定位青年家庭，关注儿童成长，以均好品质满足刚需改善客群需求，获得了市场认可——2019年，宁南金茂悦首次开盘378套房当天售罄；南京鱼嘴金茂悦2019销售额超33亿。

良好的产品市场表现，得益于金茂在产品创新上的持续耕耘。自2017年宣布金茂府2.0升级以来，金茂府从绿色健康、智慧科技维度发力，用“会思考的房子”给业主创造更健康舒适的居住体验。在2020年疫情中，金茂府系社区因“无接触”式黑科技——人脸识别技术实现社区无接触畅行，智能家居实现无接触语音交互，以及新风系统的无接触温湿度调节——更好地解决了人居健康安全痛点，再度成为行业热议。

专家称，金茂产品更匹配当下人居升级需求，或将在后续人居需求升级潮中占据先机。

智慧化物业服务  成就行业典范

物业服务上，2019年，金茂物业已成为行业头部，围绕“品质”“智慧”“共生”三大核心IP，独树一帜，具备持续发展、引领市场的实力。

以数字化物业平台为手段，金茂构建了“平台+场景”的智慧社区服务新生态，深化发展了业内领先的智慧社区。以衍生及专属服务为出发点，金茂打造了“悦邻+”增值服务品牌，赋予传统物业新内涵。

协同中国金茂城市运营商战略，金茂物业新增了“城市物业服务商”定位。未来，金茂将以城市运营项目为试点，打造城市物业品牌，进一步引领市场。

以专业服务、智慧化创新引领市场，不仅让金茂物业为业主带来了日常的美好居住体验，更为应对疫情等紧急情况打下基础。

2020年，金茂物业在疫情突发的第一时间，就迅速启动全面应急预案。

通过“零死角”科学消杀、社区人员管控，加强防疫物资准备，以及包括蔬菜配送、代取快递等生活服务优化，加上部分社区应用的金茂智慧社区无接触无感通行，金茂物业保障了全国金茂业主的健康、安全和生活便利，赢得了业主认可，也成就了行业典范。

金茂物业疫情期间消杀防护工作

金茂物业疫情期间暖心服务

城市运营规模化 持续贡献新动能  

产品服务引领市场同时，中国金茂经营版图持续扩大，2019年首次进入金华、张家口、潍坊、威海等城市。同时，金茂深化城市运营战略，深度布局京津冀、长三角、粤港澳等城市群。

中国金茂城市运营项目发展历程

一年内，金茂新增7个城市运营项目，实现规模化扩张，截止2019年年底，累计落地20个城市运营项目，分别处于不同发展阶段。这些项目将保持稳定轮动发展节奏，持续贡献利润，为金茂的持续发展提供强大动能。

这一年，中国金茂，通过“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”的城市运营逻辑，坚持“两驱动、两升级”的城市运营模式，以规划驱动和资本驱动，解决城市发展动力问题，以城市功能升级与产业升级，助力城市可持续发展。

中国金茂注重五星酒店、精品商业、5A写字楼、优质教育配套等城市功能打造，并匹配包括金茂府、金茂悦、金茂墅在内的品质住宅，实现城市功能升级；同时，金茂通过强大的产业整合能力，协同股东资源，聚焦大科技、大文化、大健康领域，储备了逾千家优质产业合作资源，从产城融合视角推动区域人口集聚和经济发展，助力城市产业升级。通过城市功能升级和产业升级，中国金茂，打造出一座座绿色健康、智慧科技、产城融合、配套便捷的城市核心综合体、城市新城和特色小镇，满足城市居民全生命周期、全工作周期、全生活周期的需要。

在城市运营的规模化、品质化发展下，金茂进入了金茂府与城市运营共同作用的“双曲线”发展阶段。2019年，城市运营进入发展期的张家港、温州、青岛三城，集中为金茂带来了城市运营主导下的签约贡献。其中，金茂在温州，2019全年实现了高达145亿元的销售业绩。

根据2019年年报，中国金茂聚焦一二线城市，新增土地储备1390万平方米，79%位于一二线核心城市，平均拿地成本为7525元/平方米，同比下降7.4%。其中，来自城市运营贡献的新增土储，占金茂全年新增土储的40%。这意味着，城市运营也极大地增强了金茂的品质土地获取能力。

展望未来，在城市运营加持下，金茂土储将持续优化，其人居市场空间也将随城市运营发展而拓展。作为中国金茂的“第二曲线”，城市运营将持续赋予这家公司穿越行业周期的内生动力。

超低位融资成本  财务稳健更具“免疫力”

年报显示，在财务上，金茂不仅拥有行业中较低的净资产负债率，更以其出色的表现赢得了资本市场的信赖，持续保持着TOP20中的超低资金成本。

2019年，中国金茂平均借贷成本仅为4.94%，较2018年降低0.17个百分点，位于行业低位。

作为一家产品和服务更匹配疫情后市场需求的公司，拥有“双曲线”增长模式可以抵抗周期风险，加之财务持续稳健、盈利能力稳定可见，中国金茂的发展模式受到了资本市场的一致认可。

近日，花旗、中金等机构均给予中国金茂“增持”评级。对此，花旗表示，该行向来喜好资产负债表较安全及盈利能见度高的企业，综合分析之下，首选中国金茂。

相关知识

“双曲线”模式优势逐步释放 中国金茂未来三年将迈入3000亿阵营
中国金茂的上半年:“双曲线”优势释放
中国金茂年内降负债、强管理 2022年目标3000亿
前九月销售1618.2亿 中国金茂全年销售目标完成81%
中国金茂:产品价值带来增长驱动力
中国金茂：产品价值带来增长驱动力
从特长生到特优生 金茂有独一份的“成长模式”
中国金茂高质量发展：销售回款“双千亿” 资金杠杆率与融资成本持续下降
中国金茂增幅房企第一,落子丹阳,城市运营再添新篇章!
中国金茂低成本拿地保证利润空间 今年2000亿元销售目标不变