从特长生到特优生 金茂有独一份的“成长模式”

凭借金茂府的超级IP，跳出了市场红海的竞争而一举成名的“特优生”交出了一份漂亮的业绩答卷。3月25日，在中国金茂发布的业绩报告中，其签约销售额同比增长26%至1608亿元，营业收入同比增长12%至433.56亿元，回款额1500亿元，回款率超过90%，销售额和回款额双双创新高。

回顾过去，在“金茂府+城市运营”的发展“双曲线”支撑下，从城市地标起家的中国金茂逐渐完成了行业“特长生”向均衡发展的“特优生”的跨越，不仅突破千亿规模，并一直保持着高增长速度。自2017年至2019年，中国金茂的复合增长率超过52%，是TOP20中的佼佼者。

地产“特长生”业绩爆发

2020年剑指2000亿

在行业处于整体下行调整期的2019年，“特长生”中国金茂依然实现了业绩的爆发。2019年，中国金茂的城市运营及物业开发收入实现377.21亿元，同比增长12%，占收入总额的87%；商务租赁及零售商业运营收入占收入总额3%；酒店经营收入占收入总额5%；其他收入主要包括金茂大厦88层观光厅、物业管理、绿色建筑科技、楼宇装修等地产相关业务的收入，占收入总额的5%，其他收入同比增长48%。

梳理中国金茂2019去年的销售成绩单可以看到，杭州、北京、温州、南京、宁波5大热点城市堪称金茂的“业绩五虎”，单城销售金额纷纷突破百亿元，是公司内部的“百亿城市俱乐部”成员。其中，杭州是金茂第一个实现单城签约销售额突破100亿的城市，北京紧随其后，实现了单城签约销售额和回款额双双破百亿。

过去的一年，中国金茂的拳头产品“金茂府”依旧有亮眼的表现。其中，成都武侯金茂府首开当日去化达83%，上海西郊金茂府首开2小时内220套房源售罄，作为府系2.0智慧理念的集中体现，深圳龙华金茂府在2019年11月首开劲销37.2亿。

在凭借府系产品持续占领高端市场的同时，中国金茂旗下另一条产品线“金茂悦”，也迅速打开了市场。金茂悦定位青年家庭，关注儿童成长，以均好品质满足刚需改善客群需求，获得了市场认可。其中，宁南金茂悦首次开盘378套房当天售罄；南京鱼嘴金茂悦2019销售额超33亿。

宁南金茂悦（效果图）          

         南京鱼嘴金茂悦（效果图）

作为“特长生”中国金茂的代表作品，“金茂府”得到了大力的落地和推广。截至2020年3月，中国金茂已在全国243个城市落地了472座金茂府，不俗的口碑和业绩，成为其实力持续增长的产品力保障。

良好的产品市场表现，得益于金茂在产品创新上的持续耕耘。公开资料显示，自2017年宣布金茂府2.0升级以来，金茂府从绿色健康、智慧科技维度发力，用“会思考的房子”给业主创造更健康舒适的居住体验。

在2020年疫情中，金茂府系社区因“无接触”式黑科技——人脸识别技术实现社区无接触畅行，智能家居实现无接触语音交互，以及新风系统的无接触温湿度调节，更好地解决了人居健康安全痛点，成为行业热议。专家称，金茂产品更匹配当下人居升级需求，或将在后续人居需求升级潮中占据先机。

金茂物业也在第一时间启动了全面的应急预案。通过“零死角”科学消杀、社区人员管控，加强防疫物资准备，以及包括蔬菜配送、代取快递等生活服务优化，加上部分社区应用的金茂智慧社区无接触无感通行，金茂物业保障了全国金茂业主的健康、安全和生活便利，赢得了业主认可，成就了行业典范。

如今，“特长生”中国金茂正在爆发出真正的实力。业绩说明会上，中国金茂总裁李从瑞表示，疫情对业绩的影响有限，中国金茂2020年保持2000亿元销售目标不变，2021年，中国金茂预计将能够达成2500亿元签约销售额，并在2022年突破3000亿元签约销售额大关。

借助“第二曲线”弯道超车

“特长生”三大步晋阶“特优生”

素有管理哲学家之称的查尔斯·汉迪在其著作《第二曲线：跨越“S”型曲线的二次增长》中指出，企业按常规的第一曲线发展会有边际，而如果能在“第一曲线”到达巅峰之前，找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”，那么企业永续增长的愿景就可以实现。

第一时间找到适合自身发展“第二曲线”的中国金茂，正借此实现弯道超车，实现从“产品特长生”到“综合成绩特优生”的三大步跨越。时间回溯至2007年，背靠“世界500强企业”中化集团，手握销售型物业上海北外滩资产，中国金茂（当时名为方兴地产）冲进了香港资本市场，开启了“高富帅”的扩张之路。

在这期间，中国金茂始终秉承前瞻的眼光与思维，精耕每一区域的潜能，成功运营了多个城市地标性产品，迈出了成为行业“特优生”的第一大步。从开启上海发展新纪元的智慧型摩天大楼金茂大厦，到黄浦江畔亚洲最大的绿色商务建筑群组金茂北外滩，金茂始终致力于以建筑彰显现代都市的文明空间，不断实现未来人居和城市梦想。

很快，中国金茂就意识到仅靠城市核心综合体发展，并不是最优发展路径。因此，在2009年至2014年这5年间，中国金茂找到了第一增长曲线，即住宅开发。2018年，中国金茂借此迈入“千亿元俱乐部”，并于2019年晋升至行业TOP18。

在这期间，中国金茂始终秉承前瞻的眼光与思维，精耕每一区域的潜能，成功运营了多个城市地标性产品，迈出了成为行业“特优生”的第一大步。从开启上海发展新纪元的智慧型摩天大楼金茂大厦，到黄浦江畔亚洲最大的绿色商务建筑群组金茂北外滩，从国家级首批绿色生态示范城区长沙梅溪湖国际新城，到开拓城市发展新模式的青岛中欧国际城，金茂始终致力于以建筑彰显现代都市的文明空间，不断实现未来人居和城市梦想。

在成功运营了多个标杆项目经验的基础上，中国金茂推出了代表作品“金茂府”，这一产品助力金茂产品在全国多个一二线城市迅速打开了市场，迈出了从“特长生”晋升行业“特优生”的第二大步。以广渠金茂府为例，2011年，广渠金茂府首入市便夺得北京年度单盘销售冠军。2012年，项目三期开盘再创售罄佳绩，由于广渠项目的热销，金茂当年录得销售额134.45亿元，同比增长348.77%，首次突破百亿大关。

广渠金茂府（实景效果图）

提起中国金茂，无人不知“金茂府”。在过去多年的发展里，中国金茂坚持品质领先，金茂府系产品持续精研国内人群的高端改善需求，“绿色科技、金茂质量”的“绿金”标准逐渐成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵，并不断重新定义高端和质量，是被公认的行业典范。

基于对城市潜能的远见，继长沙梅溪湖国际新城后，2014年，中国金茂签下南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际城等项目，并于2015年，转型定位为”城市运营商”，城市运营项目逐渐得以发展成熟，在各地项目上进行复制。

到了2017年，中国金茂形成了城市运营的三条城市运营模式逐渐成型，即以上海金茂北外滩为代表的城市核心综合体、以丽江金茂谷镇为代表的特色小镇、以及长沙梅溪湖为代表的城市新城。中国金茂认为，城市运营可以成为公司发展的“第二曲线”，是可赋予金茂穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。

基于此，中国金茂将2019年定义为公司的“城市运营年”。这一年，金茂新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目，并有苏州张家港智慧科学城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取首批地块。

中国金茂城市运营项目发展历程

得益于城市运营的规模化和品质化，中国金茂进入了金茂府与城市运营共同作用的“双曲线”发展阶段，并取得不错的销售业绩，迈出了从行业“特长生”晋阶“特优生”的第三大步。2019年，城市运营进入发展期的张家港、温州、青岛三城，集中为金茂带来了城市运营主导下的签约贡献。其中，温州区域2019全年实现了高达145亿元的销售业绩。

城市运营板块扩张加速

“特优生”持续发力

过去的一年，中国金茂聚焦一二线城市，新增低成本土储1390万平方米，总土储达到5846万平方米，为2020年的销售准备了超过3000亿元的可售货值。其中，来自城市运营贡献的新增土储，占金茂全年新增土储的40%。这意味着，城市运营也极大地增强了金茂的品质土地获取能力。

秉承“坚决反对拿地王”口号的中国金茂在拿地成本也在不断下降，逐渐从2017年的1.0743万元/平方米降至2018年的8000元/平方米，并进一步降至2019年上半年的75255300元/平方米。

在业内人士看来，这也得益于中国金茂“第二曲线”城市运营板块的驱动。公开资料显示，2016年－2017年不少房企摘得了高价地，但入市时却遭到了限价的打击，产品溢价率做不出来。近两年，这些项目逐渐结转，对企业财报的利润指标影响很大。

不过，中国金茂并不没有在那一时期盲目大规模抢夺高价地，而是锁定了城市运营发展模式，来练就多年维持高毛利率的盈利能力。相比招拍挂拿地动辄30%以上的土地溢价率，中国金茂的拿地优势非常明显，这让其在项目入市时定价能力更为灵活。

2019年，中国金茂借助“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”的运营逻辑，坚持“两驱动、两升级”的城市运营模式，以规划驱动和资本驱动，解决城市发展动力问题，以城市功能升级与产业升级，助力城市可持续发展。

依着这个发展逻辑，金茂可以通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的高质量城市运营，促进城市价值成长，带来整体资产性价值的持续提升，从而也为金茂提供更多的潜在收益，实现1+1+1＞3的收益效果。

在财务上，年报显示，2019年，中国金茂平均借贷成本仅为4.94%，较2018年降低0.17个百分点，持续保持着TOP20中的超低资金成本。同时，中国金茂集团的物业及土地已签约销售未交付结算的金额达2336亿元，资产总额达3261.49亿元，按年升20%。

基于中国金茂良好的财务表现，近期，花旗、中金等机构均给予中国金茂“增持”评级，花旗表示，该行向来喜好资产负债表较安全及盈利能见度高的企业，综合分析之下，首选中国金茂。

整体来看，作为一家产品和服务更匹配疫情后市场需求的公司，在“金茂府+城市运营”发展“双曲线”的支撑下，实现从“产品特长生”到“综合成绩特优生”三大步跨越的中国金茂正以新的姿势迎接下一个十年。

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