中国金茂的上半年:“双曲线”优势释放

2020年上半年，房地产行业面临重大挑战，规模房企竞争加剧，叠加年初的疫情影响使整个行业遭受冲击。这样的外界环境成为了检验房企综合实力的试金石。

8月25日，中国金茂向市场交出了中期业绩成绩单。数据显示，金茂2020年上半年合同销售金额为1028.7亿元，同比增长31%，首次半年突破千亿的大关；其回款金额也于7月19日超过1000亿元。

在实现销售、回款的“双千亿”佳绩的同时，核心净利盈利能力表现优秀。今年上半年，毛利率35%较2019年底上升3个百分点，归母净利润较2019年提升2%，展现了中国金茂增长的质量。

双曲线并行

“手中有粮，心中不慌”

回顾过去，中国金茂在“金茂府+城市运营”的发展“双曲线”支撑下，一路保持高增速，从2017至2019年，中国金茂复合增长率超过52%，在TOP20中位居前列，2020年，中国金茂半年销售金额就突破1000亿元。2020年上半年，中国金茂的行业排名在半年内从TOP18上升至TOP12。

“手中有粮，心中不慌。”中国金茂首席执行官李从瑞在半年度业绩会上对公司积累的充足资源表达了信心，他表示中国金茂在过去两年里通过城市运营和招拍挂的补充能满足未来发展的需要，今年金茂在土储方面会走的比较稳健。

实际上，具备可持续发展的土储是中国金茂的核心竞争力之一。上半年，中国金茂新增土储583万平米，85%位于核心一二线城市。截止今年6月30日，中国金茂总土地储备达到9068.8万平方米。

作为支持金茂可持续发展的“第二曲线”，城市运营今年也在持续为中国金茂提供发展的中坚力量。通过“以城聚人、以城促产”城市运营逻辑，中国金茂坚持“两驱动、两升级”的城市运营模式，以规划驱动和资本驱动，解决城市发展动力问题，以城市功能升级与产业升级，助力城市可持续发展。

事实证明，城市运营项目销售签约贡献占比从2019年14%提升至上半年21%，公司城市运营项目持续兑现。上半年，中国金茂在武汉、天津、苏州常熟新增三个城市运营项目，目前总计管理着23个城市运营项目，土地储备贡献率39%，将为中国金茂的可持续发展提供稳定的土地，城市运营模式的优势正在逐步显现。

在土地获取方面，2020年上半年中国金茂成功获取武汉方岛智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城等。中国金茂2020年以来获取项目的总建筑面积约为1,517万平方米（剔除不可售面积后为 1,384万平方米），为未来的发展提供保障。

“第一曲线“金茂府依旧表现强劲. 秉持着高端品质地产定位，金茂府府系产品连续七个季度成为蝉联房企产品品牌指数第一，新产品金茂国际社区试水成功，首开尽销成为疫情期间的京城红盘。金茂物业客户满意度稳步提升，上半年物业客户满意度87分，较2019年提升4分，另外上半年面对疫情，金茂物业全面开展疫情专项服务，营造安全、便利、温馨的社区氛围，获得业主租户的一直肯定与好评。

融资成本降至4.68%

稳健控制杠杆指标

截至前七月，中国金茂合共取得签约销售金额1243亿元，同比增长34%，对应签约销售建筑面积约667.88万平方米。按照全年2000亿元的销售目标来看，截止目前，该公司已完成了全年目标的62.15%。

在积极阔储的同时，中国金茂也在上半年稳健控制杠杆指标，截止2020年6月30日，资金杠杆率由2019年的74%下降至69%，录得计息银行贷款986.47亿元，净负债705.19亿元

为何中国金茂在财务结构优化能取得成效？主要有两方面因素，其一是运营效率提高，回款速度快致现金流改善；其二是融资渠道的畅通。

上半年，中国金茂融资成本降低至4.68%，上半年发行25亿人民币中期票据3年期利率3.1，22亿人民币中华大厦CMBS3年期利率近2.65，另外公司保持派发核心盈利的40%作为股息，并且持续派发中期股息。

八大区域布局

展望3000亿目标

上半年，中国金茂设立福州区域，成为继北京、上海、广州、长沙、重庆和南京6大区域公司之后，成立的第7个区域公司。新成立的福州区域公司，将覆盖包括福州、深圳、泉州、厦门、东莞、汕头等城市。

在业绩会上，李从瑞也提到，目前，中国金茂已经孵化了七大区域公司，未来随着西部城市尤其以山西太原为核心机会凸显，预计金茂可能会形成八个区域公司。

“中国金茂的总部区域未来会是一个橄榄型的机构，总部是专家型的，区域是统筹协调型的，真正做强做精的会是各个城市。“李从瑞认为这样的体系能充分发挥基层的力量，并且能够满足未来3000亿的大规模组织构架的需要。

展望房产下半场，在“双曲线”模式的加持和经营版图的不断扩张之下，李从瑞在业绩会上表达了对公司未来发展的信心。他表示公司今年将维持2000亿签约额目标不变，下半年货值充足，在2021年、2022年会依旧保持强劲的增长动力，实现2021年2500亿，2022年3000亿的签约目标。

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