接盘中弘大厦！中海晟融解密与中植系“黑石猜想”

  位于北京东四环，毗邻CBD，烂尾了近4年的中弘大厦终于开工了。

  这个中弘控股旗下最具价值之一的CBD“地标级”烂尾楼再次面世已被改称为“慈云寺6号楼项目”，新接盘者中海晟融对其进行了重新定位与设计。开工仪式当天，中建三局、东方资产以及“中植系”掌门人解直锟等大佬纷纷出席庆典。由此，一年前“中植系”接盘中弘大厦的传闻也终于落地。

  中海晟融这个外界鲜知的企业也浮出了水面。

  据中国房地产报记者了解，中海晟融是“中植系”旗下独立运营的资产管理公司。天眼查显示，中海晟融成立于2014年，控股股东为中海晟丰（北京）资本管理有限公司和解直锟，分别持股99.93%和0.07%，穿透后实际控制人即为解直锟，持股100%。

  “中植系”向来隐秘低调，中海晟融也延续了这一传统，其以不动产基金投资作为核心业务，在粤港澳大湾区、长三角、京津冀等重点区域涉足棚改、工改、产城融合以及再开发项目等。截至2020年底，中海晟融投资的不动产基金项目储备货值已超过2300亿元，是隆基泰和、世茂、蓝光、佳源国际、佳兆业等一众房企背后“合作伙伴”。

  “一是有需求，二是有实力。”此前在被问及为何重点布局房地产业务时，中海晟融首席经济学家张一给出了答案。当下房地产调控只是不适合个人投资者去大量炒房，但优质地产基金还有很大空间。现在地产的资金供给、土地审批都在收紧，优质的地产投资项目只会聚集在个别区域，正是因为中海晟融有足够的资源优势和强大的谈判能力才能保证可以拿到优质地块和项目。

  这也从侧面直接暴露了中海晟融的地产野心。背靠操控着“中植系”万亿帝国的中植集团，内部目标就五个字“做中国的黑石”。30年来，黑石地产板块的年均净收益达到16%，超过了包括传统业务PE在内的其他资产类别，这也是解直锟的金融梦。

  中海晟融与“中植系”其他派系一样拥有着错综复杂的资本版图，直接持股不少于15家，间接参股多达上百家。不论是投资还是资产管理，资金都是基础中的基础，这是对中海晟融最大的考验。通过研究发现，其资金来源大多为自有资金和第三方资金。

  “这是中植系特色，企业群分散且隐蔽，资金池规模庞大且迷雾笼罩。中植系是在入主中融信托后实现了金控转型，中融信托通道业务大多为中植系自身所用，是旗下最大资金池，依托其生成资产财富管理平台的募资是资金池的另外一个主体。”某资管公司内部人士表示，在“开发商+金融机构”债权融资模式下，受资管新规影响，空间已被极大压缩。

  长期以来，中海晟融处事方式也很低调，只是慈云寺6号楼项目开工仪式将其推到了聚光灯下。谈项目被中海晟融定位为在城市不良资产盘活业务中典型的投资案例，也是传奇地产商王永红在北京CBD地区留下的一块“伤疤”。

  2020年，中海晟融及其下属公司以与第三方合作模式，通过司法拍卖竞得该项目。中海晟融结合地理位置、周边配套、区域特点、功能属性等因素，对项目进行重新定位与设计，与有关方面协作推进项目复工。

  北京某证券公司经理认为，这是典型的低价收购并盘活不良资产的处置方案。中海晟融后期通过经营卖出，或重组经营来获取盈利。从目前各金融机构房地产相关不良资产来看，中小房企债务违约风险加剧导致这部分不良资产增长空间加大，但收益未必会很高。

  这只是中海晟融的一个业务缩影。在房地产行业，“中植系”触手可谓无所不在。北京工体“IN 三里”也出自中海晟融之手。

  去年4月，中海晟融发起设立主动管理型基金，收购北京市东城区核心地段的工人体育场西路公寓项目。同时与世茂集团达成合作，中海晟融向世茂集团转让该项目公司40%权益，双方携手操盘对项目进行重新定位、设计改造、营销、运营等资产管理工作。

  “接盘中弘大厦，更像是中植系发起的债权保卫战。让渡40%股权予世茂说明中海晟融不会长期持有该项目，以资管、私募股权基金出资并持有项目股份，最后以获得固定收益或特殊分红退出就是明股实债操作。”某财富管理公司资产配置部经理认为，世茂有很多表外融资玩法，经营利润也被很多表外“金主”们分走了，中海晟融就是其中一位。

  类似的操作也出现在隆基泰和、佳兆业、佳源国际身上。

  “与开发商合作过程中，如果中海晟融是纯粹的财务投资人，不操盘、不并表解决开发商冲规模过程中的资金压力，自然会受到欢迎。”前述人士分析认为其很多合作脱离不了债性融资。

  中海晟融与佳兆业共同设立“兆泰粤港澳大湾区发展基金”，首个项目落地深圳龙岗南门墩城市更新项目，基金规模约35亿元，持有项目51%权益。之后中海晟融以“产业+金融”模式陆续在深圳、广州、珠海、惠州等核心城市获取项目。

  公开数据显示，中海晟融在大湾区获得棚改、工改等储备用地面积210万平方米，可售面积670万平方米，合计可售货值超过2000亿元。其中去年第二季度储备开发用地新增130万平方米，可售面积新增390万平方米，储备货值新增约1100亿元。

  与隆基泰和同样是以共同发行环京津冀产业发展基金形式，打开了中海晟融在京津冀投资布局。截至2020年三季度末存续规模12亿元，储备货值超过200亿元。

  “中海晟融要做的就是把整个不动产基金打造成类似黑石的基金管理平台。与房企在资产管理、收并购、股权投资、资产证券化等方向开展合作，不只是作为房地产项目融资渠道，更指向资产管理者，其基金业务依托于资产管理进行，核心利益就是套利。”前述资管人士说。

  从全球来看，排名靠前的地产私募基金均为金融化资产管理者，同时兼有房地产基金投资和资产管理业务，比如黑石作为全球排名第一，进行多元化资产配置的一家机构，占据着房地产行业食物链最顶端。

  一位不愿署名的房地产金融人士认为，资产管理逻辑更偏向于投资，在风险可控情况下追求合适收益，包括在项目端股权的合作，地产基金和开发商同股同权做项目公司股东，再由基金公司引入基金接盘所占股权，进行后续的资金提供。中海晟融也有类似操作，也不排除并购夹层，夹层资金是常被用到的工具。

  显然，“地产+基金”模式契合了中海晟融地产野心，但若撑起“中植系”黑石梦想还有一段距离。

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