中国东方接盘中弘大厦背后：溢价10.5亿与银保监会3张罚单

　　观点地产网烂尾3年后，曾号称北京CBD最后一席商务领地的中弘大厦终于成功易主。

　　接盘人并不陌生，是其最大的债权人——北京东富嘉吉投资管理中心（有限合伙）。而东富嘉吉的背后，正是国内四大不良资产管理公司中的中国东方资产管理股份有限公司。

　　“1元退市股”中弘股份的重组与资产处置已前后进行了2年，传闻经手人为中国华融及中金资本，而中弘亟待处置的三大资产之一即中弘大厦。

　　除本次拍卖之外，银保监会近期对中国东方的3张罚单同样关联到了中弘股份。融资方与投资方，债务人与债权人，证人与被告……于错综复杂的市场信息和利益关系中，我们试图拼接、还原事件的冰山一角。

　　买卖篇：中国东方溢价10.5亿拍下中弘大厦

　　4月8日10点，北京植晟云厦物业管理有限公司（中国东方）通过15轮竞价，以33.12亿元、溢价46.42%拍下北京中弘大厦，即北京市朝阳区慈云寺危改小区二期（6号楼）部分房地产在建工程所有权及其分摊国有出让土地使用权（商业、办公、地下车库、地下仓储用途）。

　　据淘宝拍卖平台显示，参与竞价的买家仅有2家，由M1691号竞买人竞得。交易结束后，市场、媒体纷纷追踪这位神秘竞买人，最终确定为北京植晟云厦物业管理有限公司。

　　植晟云厦是一家年轻的公司，成立于2019年12月，控股股东为北京东富嘉吉投资管理中心（有限合伙）——中弘大厦最大的“债主”，对应债务金额33.64亿元。其中，债权本金25亿元，利息（含罚息）及违约金8.64亿元。

　　天眼查信息显示，东富嘉吉是一只基金，实控人还可以继续穿透至东银发展（控股）有限公司，后者正是中国东方的核心境外平台之一。

　　至此，可以为本次拍卖做出一个总结：中弘股份债权人暨四大不良资产管理公司之一的中国中国东方以与债务金额相近的竞买报价即溢价10.5亿元，拍下了北京中弘大厦。

　　虽然成交溢价率将近50%，但成交价与中弘大厦评估价格相差仅有0.8亿元，实际溢价并不算高——因司法拍卖程序，中弘大厦起拍价打了7折：起拍价22.62亿元，评估价32.31亿元，评估平均单价为4.93万元/平方米。

　　由此推算，本次成交平均单价实为5.06万元/平方米，实际溢价率为2.64%。同时，中弘大厦工程欠款1.79亿元，待投入1.4亿元。

　　于拍卖前，多位业内人士曾指出，朝阳区写字楼单价在8-10万元/平方米，中弘大厦4.93万元/平方米的评估价格实属正常，可能考虑了比较多的历史遗留问题。对于同样被打了折扣的剩余使用年限（商业24.86年、办公及地下面积34.86年），戴德梁行北中国区研究部主管魏东指出，虽然土地使用年限对交易会产生影响，但是中弘大厦由债权人买下来，其后续操作更值得关注。

　　另据观点地产新媒体此前报道，北京中弘大厦当年对外散售、预售的53套房产共计1.3万平方米，虽并未出在本次评估及拍卖范围中，但竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程全部续建工作、承担相关续建成本；后续运营、销售工作也因此存在一定难度。

　　对于中弘大厦的下一步安排，公开信息并不多，但以中国东方在不良资产处置及项目重组上的优势和经验来看，这也许是目前最适合中弘大厦的一个选项——自1999年成立以来，中国东方已累计管理银行不良资产7500亿元，回收现金1400余亿元，业务范围从银行拓展至资产管理、保险、证券、信托、普惠金融、信用评级和海外业务等。

　　至于为何以境外平台东银控股来操作本次交易，分析人士提出了诸多猜测：其一是因为东银控股旗下东富嘉吉正是债权人之一，对于中弘大厦这笔资产甚是看中，在后续债务偿还顺序中也享有优先“还债”权益，将这笔资产拍下是“近水楼台先得月”；其二是操作结构简洁，不增添新的利益关系；此外，不排除凭借境外平台重组中弘资产、寻求引进外资或内外资合作的可能。

　　买与卖，都是生意，账都要一本一本算。

　　融资篇：银保监会罚单与隐秘交易关联

　　除了广受关注的司法拍卖之外，同时检索“中国东方”与“中弘”还能看到不少关联结果。

　　其中，同样牵扯到了买卖双方的便是银保监会对中国东方开出的3张罚单，以及中国裁判文书网披露的一张裁判文书。

　　先提银保监会的3张罚单，这三张罚单均发布于2020年3月，分别由大连银保监局、青岛银保监局开出，案由均涉及中弘系地产项目此前融资。

　　其中，大银保监罚决字〔2020〕6号文件对中国东方辽宁省分公司罚款50万元，案由为“非金收购项目严重违反审慎经营规则，对收购债权真实性尽职调查不充分”；青银保监罚决字〔2020〕3号、4号文件对中国东方山东省分公司罚款25万元并给予当事人“警告”处分，案由分别为“向项目资本金未达标的房地产企业融资”及当事人对该笔融资承担责任。

　　大连银保监局的罚单正与中国东方收购北京中弘大厦债权相关：2016年底，中弘曾与大连银行北京分行签署委托贷款合同、获得25亿元贷款，期限3年、年利率9%。2018年后，该25亿元借款多次逾期，成为不良债权，即东富嘉吉所持债权本金，叠加利息及罚金后攀升至33.64亿元。

　　而青岛银保监局的两张罚单则关联到了济南中弘广场项目（前“启德国际金融中心”），该项目为中弘系企业山东中弘置业有限公司持有，位于济南市历下区经十路北侧、解放东路南侧，业态涉及写字楼、商业等，占地面积168亩，建筑面积55万平方米。

　　彼时，威海银行和中国东方通(300379,股吧)过信托计划对该项目发放14.8亿元信托贷款，其中，中国东方投资9.88亿。自2018年一季度起，济南中弘广场项目贷款发生逾期，后同样被司法拍卖，并二次流拍。

　　于中国东方，山东中弘只是债务人之一，不曾想在中弘股份资产处置时却又牵连出了一笔隐秘的交易关系。

　　据中国裁判文书网近期披露的一份刑事判决书显示，中国东方旗下东方邦信置业有限公司投融资部原副总监赵某因犯受贿罪，一审判决10年有期徒刑、罚款50万元，同样缘起济南中弘广场项目。

　　2017年，赵某任职东方邦信置业有限公司投融资部副总监，伙同他人为济南中弘广场项目、中昌海运项目融资提供帮助，索取或非法收受项目公司给予的好处费2124.62万元。

　　其中，山东中弘以济南中弘广场项目房屋及土地使用权作抵押，向邦信置业融资14.82亿元，即上述逾期的信托贷款。

　　在此过程中，赵某向山东中弘索贿，总金额为融资规模的1%，并提出参与该项目融资的人都能分到，由上海涛富公司作为第三方公司负责签约并收取“财务顾问费”。最后，中弘控股陆续支付了1324.62万元，赵某分得其中的285万元。

　　至此，中弘旗下重点处置的三大资产已涉其二，除天津丽智置业有限公司旗下天津商业街项目的12.8亿元债权及未被处置的北京像素项目所有权外，中弘待处置资产在融资活动中与中国东方都产生了关联。

　　从融资方与投资方到债务人与债权人，再到证人与被告，中弘与中国东方利益关联数年，纠葛待理清。而中国东方将如何盘活中弘大厦这笔不良资产，各路资本又将如何与之竞逐，想必将会更加精彩。

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