郑州楼市分化开始,刚需买房应该这样买!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”粉丝问答，有买房问题欢迎向我私信提问：

1.提问：郑叔，你好，本人在郑州工作几年了，名下一套房自住，现在有一些存款加上家里的支持，夫妻两个人打算置换一套改善房，房子就想选在上班的金水科教园区，但是有点纠结是选择杨金板块好还是龙子湖板块好？可以帮我们分析一下两个板块的优劣势嘛？

郑叔：你好，金水区科教园包括杨金板块和龙子湖北部板块。杨金板块最大的优势就是距离北龙湖较近，但是离机场近，周围还有污水处理厂跟编组站，整体环境不佳，机场直接影响了杨金地区的宜居性；片区内规划不佳，难以形成良好的居住氛围；再加上板块属性与地块属性不匹配，使得该区较为适合成为刚改片区。龙子湖板块整体无太大缺陷，但是也没有什么突出优势，是一个具有均好性的地区，整体居住环境不错，住宅也相对比较集中。整体来看，刚改就选杨金，而龙子湖北板块更适合于改善。郑州投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

2.提问：郑叔，你好，想在郑州买房投资，已经买过一套房，首贷用掉了，现在首付预算在250万以内，想问一下投资郑州房产哪些板块升值潜力更高？选盘有什么需要注意的点吗？

郑叔：你好，郑州的楼市目前呈现出以下特点：首先，普涨时代已经结束，分涨时代开始到来，也就是说，楼盘有的会涨，有的会跌，而不是都会涨；其次就是未来新区的成熟速度将会放缓，建设新区可能会需要更长的时间；最后就是优质的楼盘将会有更好的升值潜力。国际物流园区、高新新城板块、黄河板块、古荥板块、中原新区板块，这五大板块整体的价值，人口红利都比较差，不太具备升值潜力。

而刚需的聚集地，郑新路板块和二七新区板块，尽量选择学区盘、品质刚需盘和低于正常价的笋盘；改善盘或者品质刚需楼盘的选盘原则就是主城和近郊相比选择主城，改善和刚需相比，选择改善；而最完善的五星楼盘，则只需要避免选择小开发商的烂盘，存在明显硬伤的房子和价格远超片区价格的CEO盘。郑州整体来分析，知识星球内推荐的洼地板块，可以持续关注。郑州买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见内部分享。

3.提问：郑叔，你好，本人郑州工作，主城有两套房，一套贷款还清另一套还在还贷款，限购区没有购房资格了，现在还有一些现金想用来投资，公寓的租金回报率好像还挺高的，可以买公寓吗？

郑叔：你好，公寓产品其实没有什么投资价值，因为公寓本身的流动性差，基本不存在二次交易的可能性，所以低价入手显得毫无意义。目前郑州房地产市场上公寓的整体数量过多，对于普通购房者来说，公寓的居住，投资都不适合。首先就是公寓不能落户，不能作为学区房，无法满足一个家庭的基本需求；其次就是商水商电、不通天然气，居住成本高，满足不了正常居住条件；再者就是居住密度高、筒子楼设计，部分地区采光不佳，缺乏园区氛围的居住环境，整体居住氛围不佳。而从投资的角度来看，公寓属于套牢式投资，且回报较低，也无法进行二手交易，交易税费高且对杠杆的运用不充分，流动性低。

4.提问：郑叔，你好，买房小白，没有经验，准备结婚买一套新房，联系过中介，也去过售楼处，听说中介机构更便宜，又有人说售楼处更正规靠谱一些，有点迷惑不知道选哪个。中介说有特价房源可以买，请问特价房能买吗？中介机构买和售楼处有什么区别？

郑叔：你好，买房时我们要远离优惠力度特别大、首付低的特价房源，这类房产可能会有一些重大缺陷，卖不出去只能依靠降价吸引顾客。买新房可以通过中介也可以直接去售楼处，两种方式各有其优缺点。首先是找中介，可以极大提升购房效率，一些房产还有独家优惠，购房比较方便；但缺点在于存在一些不正规的中介报高价格再打折，中介的房源也不如售楼处全面。售楼处是由开发商直售，相对来说比中介更让人放心，而且售楼处明码标价，不会出现暗地抬价的情况；售楼处的缺点在于找楼盘比较麻烦，购房效率不高，而且价格优惠不多，没有多少议价余地。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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