奥园,变了

每年春暖花开的第一季度，是各大企业的年报季，小长假期间，抽空研读了一份很有意思的年报，读完后，感觉像读两本书。

第一本叫《远见》，作者叫克里斯·坦森，是哈佛商学院的教授。

内容讲的是成功企业的变革之道，他构建了一套分析框架，说一个企业的战略转变若想取得阶段性成效，必须是由三个维度构成：

资源、程序、管理。

第二本书是达尔文的《物种起源》，当中有句特经典的话：

在剧烈变动的环境之中，能够生存下来的，既不是最强壮的，也不是最聪明的，而是最擅于在灵活中求变化的。

这份年报来自于：奥园。

在魔幻的2020年，奥园通过灵活的操作，走上了一条充满了「远见」的变化之路。

正是这「三个维度」的改变，帮助奥园在这个公认的不稳定周期当中，顺利实现业务上台阶，规模再增长，管理高质量发展。

01资源上的变化

克里斯·坦森《远见》之中的“资源”，指的是公司业务构成，其中包括大局的布局和业务的分支。

奥园布局的变化，其实，很早就开始了。

1998年中国申奥在全国各地刮起了一股体育浪潮，为了响应和支持国家体育事业发展，奥园提出「运动就在家门口」的理念，筹备并开发了“广州奥林匹克花园”，由此一战成名，往后的日子，奥园开始了在华南地区的广度布局，并乘着奥运风潮，迎来一波强势的发展。

2007年，厚积薄发的奥园在港交所上市，开始走出华南，进入广西、重庆、沈阳等地，开启第二波跃升之路。

到了2011年，奥园再次发力，用最快的速度抢占土地红利和政策红利，迅速成为粤港澳四小龙的龙首。

2020年，奥园地产板块销售额1330.1亿元，回款额达到1131亿元，首次实现销售、回款双千亿。

行业规模排名，稳居全国TOP30。

全口径销售额位列全国29位，按权益销售额计算位列第28位，而净利率（ROE）上，早于2019年奥园就已位居全国第10位。

从区域来看，无论是销售额还是销售面积，奥园均维持了前年较为平衡的态势——在华南、中西部核心区、华东三个区域分别实现销售额约328.1亿元、417.0亿元及405.9亿元，三大区域分别占了总销售额的24.7%、31.4%及30.5%。同时，奥园在一二线城市的合同销售额占比超过50%。

事实上，奥园经过“布局—聚焦—深耕”三步曲，早已完成全国化布局。

在规模上，也完成了从区域性房企成长为全国性房企的大道。

难得的是，凭借收并购、招拍挂、城市更新多渠道的拿地优势，奥园已经通过高标准的拿地眼光以及对周期的精准判断，拿到了大量大城市优质地块。

这也为奥园在未来多年市场规模的稳步提升，打下了一层坚如磐石的地基：

根据年报显示，奥园计入城市更新的土储总货值约高达12,938亿元，其中82%集中于一二线城市，68%集中于华南地区，以大湾区为主。

如果按照2021年销售目标1500亿来算，奥园的这些优质土储，足够用八年了。

除了布局的变化，资源当中的业务变化，在奥园年报上体现得更加淋漓尽致。

从1996年开始，奥园经过了25年的长足发展，早就不仅仅只是一家单纯的房地产开发公司了，除了涉及物业和康养业务的奥园健康（3662.HK）、涉及医美业务的奥园美谷（000615.SZ）两家上市公司之外，还有商业、科技、教育、文旅、金融、跨境电商等多个产业。

业绩发布会上，奥园高管指出，未来将逐步增加投资性物业及其他资产业态，持续提高多元化收入。

预计2020年至2023年年复合增长率约50%。

从年报的各种数据上来看，奥园幸福人居板块（地产业务）和悦康生活板块（非房业务）两大板块，交相辉映，互为唇齿。

不仅能为中国奥园带来多元化的现金流来源，还能形成一个大消费、大健康的生活场景的完美闭环。

正因为如此，奥园才变成了行业TOP30之中，对人口红利、金融资源红利依赖度最小的几个公司之一。

到最后，或者在未来的很长一段时间，这形成闭环的多元化业务，势必能为奥园护城河的稳固拓宽，提供源源不断的活力之源。

如此奥园，难怪董事会主席郭梓文在年初的时候就敢放言：

奥园的下一个阶段性目标是，世界500强。

02程序上的变化

《远见》书里的“程序”，指的是公司业务的运转节奏，克里斯·坦森这么解释：

一个成功的企业变革，其业务的程序运转，必须十分精准的卡在一个有合理冲撞的节奏之中。

2020年的地产行业呈现一个明显的特征：

地产大年，公司小年。

虽然整个地产界的总销售额高达17万亿元，但这并不能掩盖这就是一个强者恒强，但小鱼只有虾吃的年代，有很多同行都直接连虾都没有吃的，濒临被吃的边缘。

很多人分析原因，说是杠杆加得太大，直接闪断了腰。

但真要追本溯源，还是由于眼光不够，没能及时并精准的看清政策或者市场趋势，无法保持始终踏前一步的公司业务运转节奏。

从2015年开始，奥园一直在做一件事：

城市更新。

房地产行业由增量时代转入存量时代，鼓励土地资源升级的城市更新，自然越来越受到政府青睐。

2019年城市更新首次出现在中央经济工作会议之上。

2020年，凡是国家级会议必提城市更新，到了十四五规划，城市更新当仁不让成为国民经济及社会发展的重大规划之一。

足可见，城市更新，已经上升为一项国家行动，意义重大不言而喻。

中国奥园从2011年开始，便积极投身其中。

从重仓之地粤港澳大湾区，到环京区域，中西部城市群、再到北部湾经济区。奥园的城市更新项目着眼大湾区，同时亦遍布全中国多个区域遍。

截止2020年底，奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4285万平方米，规划可售面积约2246万平方米，预计额外提供可售货值约人民币6730亿元。

值得一提的是，奥园的城市更新项目，粤港澳大湾区占97%，约人民币6552亿元。

即使放眼中国，大湾区都堪称土储竞争最为激烈的区域。

在此布局的房企除了碧桂园恒大等华南五虎、有招保万金四大金刚、还有华润中海这样的共和国长子，能够在强手如林的大湾区拿到如此多的项目，足见奥园在城市更新领域的实力。

当然，聚焦城市更新，只是郭老板战略眼光的部分体现。

在这个总是风云突变的年代当中，奥园总能用精准的审时度势，在满是荆棘的森林中，快速调整自身肤色和步伐。

值得一提的是，奥园的开发节奏也在逐渐提速，从拿地至开盘周期进一步缩短至6.8个月。

面对市场的不稳定与融资环境的变幻莫测，奥园挥一挥衣袖，轻轻的转了个身，在地产业务上做了个加减法。

之前的加快工期，是为了提高竣工面积。

然后用一系列的营销手法，快速去化三四五线城市项目，这是减法。

如此，不仅实现了现金流的快速回流，还跟融创一样，将眼光和未来逐步转向以高能级城市为主的布局，保障未来的结转利润，这是加法。

这些开发节奏的变化，带来的最直接的后果就是：

在项目操盘方面，奥园通过精细化管理、差异化管控，标准化使用率大幅提升达85%；让堪称房企生命线的经营现金流，节节攀升，同比提升了30%。

而面对政策红利时代的结束，以及愈发严苛的调控的必然而至。

郭老板开始主动调整债务结构，主动降杠杆，加快满足央行三道红线的管控指标，效果也是立竿见影。

发布会上，高管表示：

有信心到2022年底前全面满足三道红线的标准。

03管理上的变化

克里斯·坦森对公司转变成功的三个维度中的“管理”一项的描述，与地产界流行的管理红利的说法，颇有异曲同工的意味。

《远见》之中的管理，并不是一个独立的词语，而是由产品、资源、最后才是管理的三段式逐渐递进。

咱们地产江湖的管理红利，也差不多。

先是前文所说的土地、政策的红利，最后才进入管理红利时代的递进式。

管理红利时代的诞生，是源于地产行业价值铁三角的改变。

地、钱、人。

前面两个，被一场突如其来的三道红线+土地集中出让的供给侧改革给勒住了脖子，所以留给企业主动发挥的就只剩下「人」了。

所以，过去两年，凡是TOP30级别的房企，全都进行了组织构架的调整以及管理上的变革，无一例外努力在人与组织的精细管理中寻找到出路。

在中国房地产协会发布的“2021中国房地产开发企业综合实力”当中，排名24的奥园，也不例外。

早在年报公布之前的三月初，奥园就大刀阔斧对组织架构来了一次大调整。用三个专业词语来概括这次调整，那么是：

整合精简、强化目标、加强管控。

奥园直接将业务调整为两个大类，一个是以地产为主业的「幸福人居板块」，二是非地产业务类的「悦康生活」，地产业务从之前的“集团、二级集团、区域公司、城市公司”的四级管控，化繁为简，将城市公司作为基础单元，由总部直接管控。

发布会上，联席总裁马军透露：

奥园在全国化布局的基础上，设立20多个区域城市公司，要求每年的销售额不低于50亿元，同时打造销售额超过100亿元至200亿元的核心城市公司。

而在内部，奥园同样做了一系列的调整：

比如，针对产品力与人居新需求，将品质要求调整为：工匠精神、高端品质、高质量服务。

郭老板曾经在大会上用三个「一定」来形容对品质的调整：

奥园今后一定要严格进行品质管控，一定要对每个产品高度负责，一定要对得起每一个消费者。

比如针对员工，提出精细化管理与打造去权威化组织，敢管敢干，人尽其用，量才其用等等等等。

最后，用一首上世纪八九十年代流行的不成文诗文的风格，来概括奥园的这一场声势浩大的管理变革：

集中决策办大事，提质增效稳增长，一业为主纵向发展，全力冲刺世界五百强。

04结语

达尔文的《物种起源》中有句话，特别有趣：

这颗行星，依照固有的万有引力运转不停，从一个简单的开始，演化出了无穷无尽的、最美丽和最奇异的生命形式，并且这一过程仍然在继续。

走过了25年，中国奥园在华南地区以地产开始，赋以三个维度不断变化的过程中，演化出了无穷无尽的美丽的生命形式。

虽然中途有些道路存在着非议，但奥园还是杀进了行业TOP30，销售额和回款也双双破了千亿，而且在不同的赛道中都能撒下种子，慢慢生根发芽，长成了树。

像极了顾城的一句诗： 

走过的人说树枝低了，走过的人说树枝在长。

无论如何，奥园的树枝一直在长。

而且萦绕着无穷的生气与灵气，这，兴许就是给郭老板世界500强梦想的大树种下的最好注脚。 

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