原报道 | 空镜子奥园

观点地产网 在兜兜转转的一场烟云后。过去种种经历就如镜花一般散去了。

人生际遇大抵如此，而商场里企业命运亦无例外，战略或定位的几次错步，或就能将多年的努力归零。

源于6年前的一个决定，郭氏兄弟内部赛马促进了奥园的成长，但现在该公司正实施一场或是不得不为之的调整。

中国奥园集团的故事是否也是如此?

两兄弟

中国奥园集团是一间由两兄弟共同打理的家族公司。

胞兄郭梓宁和胞弟郭梓文出生于广州番禺一个教师家庭。在创办奥园集团之前，据网络资料显示，胞弟郭梓文暨南大学毕业后参与了番禺电厂和当地一个旅游区的筹建工作。90年代初，其用借来的5万元转行承包商，并先后承包了五家国企的业务。

另一方面，胞兄郭梓宁最早的经历则可以追溯到上世纪八十年代末，其1989年7月毕业于广州市经济管理干部学院后，到中国地质大学进修取得法律学位。

1996年中国掀起新一轮经济改革浪潮，国企改制如火如荼。郭梓宁时任番禺最大国有企业广东梅山糖业总公司党委委员、党政办主任，眼看梅山糖业旗下房地产公司经营不顺意欲剥离。他便与郭梓文一同通过竞标获取梅山糖业房产公司的承包权，随后筹建奥园集团前身金业集团。

不久，郭氏兄弟在番禺成功开发第一个项目金业别墅花园。1998年，金业体育花园项目起步，金业集团便以此为基础引入中体产业(600158,股吧)，并陆续合作开发了北京、上海、广州、天津多个奥林匹克花园项目。至此，奥园集团便以“地产+体育”的复合地产概念起家。

但事实上，21世纪最初十年，奥园的发展长期局限于广东本土。后来意识到布局过于单一后，扩张至国内几大经济圈，但城市选择相对偏重一二线城市，产品往高端上靠。

而在2009年至2012年三年期间，奥园接手北京豪宅项目长安8号，该项目导致的种种官司纠纷和资金积压，更浪费了不少宝贵的发展时间。

因此在2012年出售长安8号项目后，奥园开始确立注重规模的高周转模式，产品定位集中于容易去化的刚需产品。翌年，奥园第一次提出三年规划，宣布进入快速发展周期。

其间，在奥园集团内部，郭梓宁长期扮演着幕后角色。自加入奥园集团担任副总裁及广州项目的总经理后，其职位多有变化，中途曾有几年离开了公司董事会，直到2011年被委任为集团行政总裁。但情况在2015年后发生了变化。

2015年开始，郭梓宁以一己之力成立奥园商业地产集团，亲自抓投资、发展和开发运营，并从万达集团招来多位人才成立最初的领导班子。“不占用原有的人才、资源、土地，我新成立一个集团，从零开始。”去年在接受观点地产新媒体采访时，郭梓宁曾回忆道。

此时，两兄弟的赛马机制开始形成。据了解，奥园集团地产板块由奥园地产集团、奥园商业地产集团及奥园国际投资集团组成。国际投资集团主要负责在除中国内地之外的地区开发项目。因此国内的地产版图就主要由奥园地产集团、奥园商业地产集团分享。

“两个集团的区别则不大，它们可以同时去一个地方拿地。”有接近奥园集团的人士曾透露，两个子集团是平行关系，也不会受到同业竞争的条条框框约束。它们之间实际上在施行着内部竞争。

这从两个集团的负责人人选中，亦可看出端倪。彼时，任奥园集团高级副总裁、商业地产集团总裁的张俊，就与分管奥园地产集团的执行董事及营运总裁马军分庭抗礼。其中，张俊是在郭梓宁2015年从万达集团吸纳的众多成熟管理人员之一，而马军早年在中海地产耕耘，他亦在2015年被郭梓文相中加入奥园。

2019年下半年，奥园集团将奥园地产集团移往深圳，其余部门和总部则迁到番禺万博商务区里最新建成的奥园国际中心。

彼此的变化

不少人相信正是由于这种内部机制，令奥园在过去几年内有了较大变化。按奥园公开数字显示，2016至2019年奥园合同销售金额年复合增长率达到66%。

此时、奥园商业地产集团在奥园内部，快速成长为区别于奥园地产集团的另一股力量。“商业地产集团成立的第一年就已经实现了50亿的销售业绩，那时候整个奥园集团大约151个亿多一点。”郭梓宁在接受采访时曾透露。

其称：“然后第二年翻一番达到100亿，第三年2017年又翻一番200亿，2018年达到400亿。”资料显示，中国奥园集团2018年全年合约销售金额为912.8亿元。

这时期成功赋予了郭梓宁集团内更大的话语权，据熟悉奥园集团的人士称，郭梓宁在公司内部管得非常细，包括主持品牌和党建工作。

同时，郭梓宁在公司经营理念上无疑更加超前和激进。他被认为是奥园集团多元化业务扩张的重要推手之一，奥园目前旗下几大产业集团，包括科技集团、城市更新集团、奥买家跨境电商集团、奥园健康生活集团、县域综合体集团和教育集团等“之前都是商业地产集团孵化出来的。”

而接下来的故事，就要从奥园健康生活集团说起。

自从2019年上市后，奥园健康对外宣传的口径都是，发展物业管理服务、商业运营服务及大健康服务三大业务，实际上可以理解为“物业管理+医美”双路线发展。

据当时管理层介绍，中医服务、医美在内的大健康等业务是奥园健康生活多元化发展方向，会对物业管理以及商业运营服务形成增值性的支持。

但从后续经营的情况看，这两条主要业务的协同说不上优秀，资本市场也普遍看不上医美业务的发展前景。尤其是当新冠疫情大流行期间，人们看重的是物业管理公司，营收稳定和抗风险的能力。医美板块在经济大环境的冲击下，远非被关注的重点。

而且奥园健康在第三方拓展上，也算不上积极。在管面积小，这也是痛点之一。因此自从上市以来，奥园建康的估值一直提升不上去。根据最新资料，该股目前的动态市盈率大概只有14倍左右。

2020年11月，奥园健康终止收购医美机构连天美，两个月后更宣布要聚焦物管主业，逐步退出医美业务，医学行业背景的总裁苏波辞职。再过了一个月，奥园健康与承接它医美业务的奥园美谷一同，被正式被编入奥园集团旗下最新负责非房业务的“悦康板块”。

而奥园美谷的前身京汉股份(000615,股吧)，正是由马军率领的班子在2020年4月份斥资11.6亿元进行收购。目前，马军亦担任奥园美谷集团的董事长。

现在，奥园健康是我们观察奥园集团一系列变动的引子。从划分房地产业务“幸福生活板块”和非房业务“悦康板块”，到最新的两大地产业务主体奥园地产集团和奥园商业地产集团的合并传闻。去年年末开始，奥园开始了其宣布的集团内部组织架构调整。

而这背后，或许亦暗示着奥园集团两位创始人郭梓文和郭梓宁彼此的变化。

黄金时代逝去

奥园集团内部过去几年来实行着的赛马，已不能容于目前房地产业艰难的营商环境。

总的来说，奥园集团在某种程度上来说，是一间生不逢时的企业。作为一间近几年来才迅速做大规模的开发商，其2019年才刚刚突破千亿销售，奥园集团错失了同行所经历过的拿地黄金时期。

奥园希望用速度弥补时间上的不足。而内部赛马无疑是快速激发团队活力的一时之选。但由此引发的一系列内部损耗，例如内部同业竞争的问题亦实属难免。

例如，出于双团队竞争的需要，奥园地产集团和奥园商业地产集团在四川就分别设立了，中国奥园地产集团四川公司、中国奥园地产集团成都公司，以及奥园商业地产集团四川区域公司和奥园商业地产集团成都公司。

据了解，经过几年的经营，奥园商业地产无论从土地获取数量和项目数量来看，均压奥园地产集团一头。竞争事实上已有胜负天平。

其实，行业龙头恒大和万科过去都有实施过内部赛马机制，但当时的市场环境与如今相比，难能相提并论。现在，面对三条红线下前所未有的行业大变局，奥园集团需要快速止损。

3月11日，有市场消息传出，奥园将要合并旗下奥园地产集团和奥园商业地产集团。而奥园集团在随后的回应中，虽然否认了合并事宜，但亦承认要强化集团层面资源共享，打通业务管理壁垒。

按照奥园的说法，未来公司将以大集团统筹直接管理两大集团地产开发业务，地产集团与商业地产集团将集中优势、集中资源进一步聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务，以及存量资产的盘活。

“可以从人力层面节省出不少利润。”有了解情况的人士分析，这或许也是奥园集团考虑“合并”的原因。

在此之前，今年年初奥园集团正式从架构上明确划分开房地产板块和非房地产板块，地产主业三大集团划分到“幸福生活板块”，其余非房业务统一集中到新成立的广东奥园悦康控股有限公司旗下。

其中，奥园集团退出了广东奥园文化旅游集团有限公司、广州奥际电子商务有限公司100%股权，广东奥园商业地产集团退出广东奥园教育投资发展集团有限公司等等。

而胞兄郭梓宁，他于2020年中旬开始退出了奥园旗下多家企业的管理层。包括其去年5月以董事的身份，退出了广东奥园科技集团有限公司。

也在2020年5月，郭梓宁退出了珠海翠微村旧改主体珠海奥园华富置业有限公司，不再担任董事长，奥园商业地产集团副总裁王涛接替成为董事长。

2020年6月郭梓宁退出珠海香洲区联安村项目实施主体珠海奥园新城置业有限公司，不再担任董事长和法定代表人，董事长变为王涛，法定代表人变为许丹敏。许丹敏是奥园城市更新项目一、二级联动负责人。

同月，郭梓宁作为董事长退出高沙+关闸村项目实施主体珠海奥园汇城置业有限公司。同时张俊作为董事和经理退出，赵小鹏、许丹敏加入。赵小鹏是奥园商业地产集团财务资金管理中心兼融资部的总经理。

另外珠海水翁坑村二期项目改造的申报主体珠海市奥园金域房地产开发有限公司，以及下圩村项目实施主体珠海奥园达城置业有限公司，也发生了类似的情况。

去年，在谈到奥园两个地产子集团经过几年竞争之后，公司会有什么打算时。“公司还没有具体的打算。”熟悉奥园内部的人士当时曾透露：“就先让大家竞争一段时间，然后就看谁业绩好，谁规模大。”

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