对深圳楼市未来三年的预判

深圳楼市真的凉了，关闭报价系统和按指导价放贷确实是两剂突破常规的狠药。买家贷不足款，又看不到价格，双重压力下，买家不敢买，卖家不敢卖，深圳楼市被冻住了。几乎同步，佛山、武汉、合肥迅速火热，资金毫不犹豫奔向其他城市寻找机会。对比之下，深圳更凉了。深圳会凉多久，会不会跌？以史为镜，做个三年预判。

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回顾上一次的行情，会发现历史惊人的相似。深圳上一次大涨被认为是2015年330新政到2016年325调控，周期一年，实际是不对的，不是一年而是一年半。325调控之后，楼市低迷了三个月，八九月份热度又起，10月4号再次出台调控才把楼市彻底摁了下去。2015年4月到2016年10月，整整一年半，历经325和104两次调控才彻底压住。这一次的2019年8月到2021年2月，也是一年半，也是历经715和208两次调控才彻底摁住。古人说以史为镜，诚不欺我。2016年10月4日之后，深圳楼市入冬，带看量、成交量跌至谷底，11、12月份市场淡到极点，小中介门店关闭，中介批量离职，和今天的情景很接近。16年春节前后，房价开始扛不住，个盘跌了5-10个点。2017年4月，交易量逐渐恢复，房价重新启稳，深圳楼市进入新周期。17年4月到19年8月，深楼市在平稳中开始分化，中部东部横盘，西部缓慢上涨，南山均价从低于福田到逐渐追平，用了两年多时间。818之后，东西部分化骤然加速。

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这两轮上行周期相比，有四点相同又有四点不同，四个相同1、上涨周期：一年半2、调控次数：两次3、调控节点：上涨一年和一年半后各一次4、调控效果：第一次死灰复燃，第二次彻底按压四个不同1、涨幅不同：第一次普涨100％，第二次30％-100％不等2、操盘手不同：上一次业主独力抬价，这一次军团联合做战，包括小区业主控盘和炒房团联手坐庄炒高某盘。3、炒房模式不同：上一次入市主要是自有资金，信用贷抵押贷数量极少；这一次自有资金仍然不少，但抵押贷信用贷数量大增，同时增加了婚票、代持、合伙炒房等各类黑科技。4、调控力度不同：上一次传统调控有用，这一次传统调控失效，不得不加了猛药，包括关闭报价系统，变相抬高首付，严查信贷等非常规手段。一条条对比下来，举个不恰当的比喻，我感觉很像是传统医学和病毒的两次战斗。第一次战斗，传统医学胜利，病毒虽然战败，但获利丰厚。潜伏了三年后，病毒再次出击，这次的病毒已经变异，战斗力指数爆表，而传统医药还是老配方，对病毒根本无效，被打的落花流水。最后，因为病毒繁殖太快，到了强弩之末，加上传统医药使出了非常规手段，才获得惨胜。这就是道高一尺魔高一丈。为什么魔总是比道要高，因为魔是偏门，可以剑走偏锋，可以不遵循道义，可以不按常理出牌，比如婚票，代持，离婚买房，抵押贷炒房都属于魔的范畴。而道不同，道要遵循道德法则，要光明正大的赢，如果不采用非常规手段，根本不是擅长旁门左道的魔的对手。

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思维有点发散，回归房子。目前的楼市，类似2016年11、12月的行情，成交跌至谷底，信心低迷，但这一次的市场过度亢奋，卖家心态过分膨胀，短期难以看到回调。如果报价系统一直不放开，我预计到六七月份，市场信心会跌至谷底，房价会有小幅回调，回调点数视个盘而定。进入九月份，伴随金九银十，成交逐渐回暖，信心缓慢回升，楼市开始启稳，步入三年左右的横盘期。横盘期的变化才是含金量最高的。上一次主导上涨的是地段和配套，全面普涨的基础上，福田做为传统中心区涨幅最高，上一次的三年横盘期，地段论逐渐衰退，西部价值和学位价值开始被认知，东部开始跑输西部，宝安，南山和学位房全面崛起。这一次主导上涨的是预期和稀缺，西部的价值被充分认知，学位的价值被充分认知。上次的问题是认知不足，这次的问题是认知过度，并导致了泡沫的产生。在上涨后期，心态极度膨胀的业主，炒房团和无脑追高的投资客三方联手，把某些盘推到了本不属于它的高位。某些盘尾轮100万、200万的跳涨，并且有人愿意接盘，说明市场已到了接近癫狂的状态。所以这一次的横盘期，我认为和上次刚好相反，会是一次挤泡沫之旅。被挤泡沫的会有：西部某些网红盘的泡沫，以前海、沙井、光明某些盘为代表。学位房的部分泡沫，既有去年年底突然跳涨数百万的学位房，也有持续炒作预期的名校分校学位房，比如龙悦居。这些盘都走到了危险的高位。

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泡沫如何挤，会有两种表现形式。一种是下跌，像佳兆业前海广场这类硬生生炒上天的产品，肯定是要跌的。一种是横盘，就是价格几年不涨。价格几年不涨为什么是挤泡沫，因为物价在涨，货币在贬值，房价一直不涨就等于跌。2021年初接了这些盘的投资客，会慢慢体会到福田业主16年高位接盘四年不涨的滋味。横盘期表现稳定甚至上涨的片区有：福田，罗湖，龙岗，盐田。东西部的差距在横盘期会逐渐缩小。龙岗有不少楼盘一直在补涨，吉祥里涨幅已有60％，中海康城的小三房接近80％，东西部涨幅正在不断拉近。三年后再算笔细帐，会发现买东买西并没有质的差异，投资房产只要不是短炒，都要拉长到数年周期才能确定谁是赢家。除以上两类，我认为西部的宝中，碧海，后海，西丽，南山中心区和深圳湾会一直保持稳定，因为这些片区既有扎实的购买力支撑，又能满足实际的居住需求，在横盘期不会跑输。

深圳凉了，但仍然是王者。

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