分拆中原建业上市，胡葆森的代建生意

  在将建业新生活送上港交所不到一年，胡葆森又将代建业务分拆上市。

  4月7日晚间，建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称：建业地产）发布公告称：公司目前拟以分派以及全球发售方式进行建议分拆中原建业有限公司（以下简称：中原建业），当中将包括香港公开发售及国际发售（包括优先发售）。

  这也意味着，去年11月递表的中原建业终于取得新突破，有望成为建业集团旗下第四个香港主板上市平台。

  去年7月10日，绿城管理控股有限公司（9979.HK，以下简称绿城管理）以“中国代建第一股”的身份登陆港交所，发行价为2.65港元每股。上市首日表现优异，收涨30%，报价3.25港元每股，总市值62.08亿港元，全天总成交达5.03亿港元。

  同为代建企业，中原建业未来能否与绿城管理在资本市场一决高下？

  “与绿城管理不同，中原建业是深耕型企业：一方面背靠建业地产，能够保证代建项目的稳定获取，同时，母公司的品牌效应在其开展第三方项目拓展时能够给予较大助力；另一方面，作为深耕型企业，中原建业在河南的市场占有率较大，有一定的区域优势。”北京国资背景上市房企投资部副总经理刘明轩在接受中国房地产报记者采访时表示。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为：中原建业背靠建业地产，依托于建业的强大的资源支撑，同时轻资产的运营模式，无需承担土地及项目开发的成本，使得企业保持低负债和高利润率，在资产市场上具有独特优势。

  中原建业的前世今生

  在房地产高歌猛进的时代，代建生意并不被重视，如同当年一样被冷落的物业服务行业，但从中原建业的发展时间线来看，建业地产在代建领域的布局似乎比公开资料显示的更早一些。

  根据招股书资料显示，中原建业前身为河南轩隆房地产开发有限公司，由独立第三方公司成立于1994年9月20日，初始注册资本为人民币1500万元。1994年9月20日，更名为河南中信房地产开发有限公司（以下简称：河南中信房地产），在一系列股权转让后，2004年5月27日，该公司分别由河南省恒鑫实业有限公司及中原信托投资有限公司分别持股25%及75%权益。

  2004年5月28日，建业地产以375万元价格从中原信托和河南恒鑫手中收购该公司25%股权，随后，再次注资将其注册资本增至5000万，河南中信房地产正式更名为河南中原建业城市发展有限公司（简称：中原建业）。

  2007年建业地产以4350元价格自中原信托收购余下50%股权，至此，中原建业由建业地产全资拥有。

  2015年四季度，中原建业开始启动代建业务。彼时，绿城房地产建设管理集团有限公司(以下简称绿城管理集团)也在杭州玫瑰园度假酒店刚正式挂牌成立。

  刚启动代建业务的中原物业，旗下代建项目仅3个。5年后，其规模便迅速扩大，截至2020年6月30日，中原建业在管项目数量及建筑面积已增至182个，在管面积为2400万平方米。

  截至目前，中原建业旗下大部分项目位于河南，182个项目中174个位于河南省内，在管面积2310万平方米。

  值得关注的是，规模增长之外，中原建业的收益在集团整体销售收入中占比逐年提升。

  据中国房地产报记者统计，2018年至2020年上半年，建业地产的总销售额为723.66亿元，1011.5亿元、429.51亿元；其中轻资产销售额分别为186.91亿元、293.49亿元、129.35亿元，占总收入比例分别为25.83%、29.01%、30.12%。

  根据建业地产3月31日发布的2020年全年业绩报告显示，建业地产实现合同销售金额1026亿元，其中重资产的合同销售金额为人民币683亿元；轻资产的合同销售金额为人民币343亿元，分别占比为66.5%、33.4%，轻资产比重较2019年同期上涨4.39%。

  轻资产“蓝海”背后的利润考验

  在中原建业的招股书中，行业竞争越来越激烈被其列入风险元素之一。

  根据中指院数据显示，截至2019年，市场有28家大型房地产代建公司。2010年至2019年，房地产代建市场新订约项目数量及建筑面积的复合年增长率均分别超过25%。前十大代建公司占据约9成市场份额，行业高度集中。

  一位金隅集团前代建项目负责人告诉中国房地产报记者：代建模式早已经突破原有政府保障房的范畴，介入到了整个房地产开发链条的诸多环节，而且每家操盘方式不同，如：以“小股操盘”模式探索代建道路的万科，以绿色地产为代建特色的朗诗，还有滨江集团、当代置业、联发集团等。一些业务开启较早的企业都已在区域和全国形成了代建布局，甚至部分开发规模逐渐与开发规模相抗衡。

  为何诸多企业争相进入代建行业？

  陈霄认为，传统房地产行业集中度不断提升，调控政策长期处于严控之下，房企间的竞争越来越激烈，传统住宅板块利润率不断下滑，企业积极转型开始布局其他新兴业务板块。另外，在三道红线新规的压力之下，融资环境趋紧，房企资金压力上升，房企企图通过分拆旗下代建板块上市来达到降低母公司负债的目的。除此之外，代建行业的轻资产特性，也是房企青睐的一个重要原因。

  上述代建项目负责人则认为，代建的轻资产优势和规避调控风险的红利增长优势是吸引品牌地产企业进入的主要原因。

  这个行业究竟算不算门好生意？

  以中原建业为例，代建业务的净利润率远高于传统住宅开发行业。数据显示，中原建业2017年、2018 年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日净利润分别为1。42亿元、4.03亿元、6.41亿元、2.56亿元，同期净利率分别为45.9%、59.7%、 62.3%、62.2%及62.8%，呈上涨趋势。

  相比之下，2019年50家上市房企全年净利润率平均值是14.29%，2018年为14.89%，并且有逐年下降趋势。

  那么这项业务是否真的是一片理想“蓝海”？

  根据绿城管理近期发布的2020年全年业绩报显示，尽管营收规模持续上涨，但绿城管理的毛利率却持续下滑，数据显示，绿城管理毛利率从2017年56.75%下滑到2020年47.76%；净利率从2017年的25.85%下滑到2020年的22.74%。

  陈霄认为，代建行业本身天花板较低，行业竞争不断加剧，未来代建企业想要提升利润率变得更加困难。

  对于未来代建行业是否会出现“分拆上市潮”，她认为，随着越来越多企业入局，并且鉴于资本市场历来对于轻资产模式的高估值，未来不排除会出现代建上市潮的现象。

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