“建业系”三大资本平台聚首 河南王胡葆森通道故事怎么讲

  随着建业旗下物业管理板块——建业新生活登陆港股，算上原有地产上市平台以及通过收购“曲线”所得的筑友智造科技，偏安一隅的“河南王”胡葆森同时坐拥了三大资本上市平台。而这对于很多头部房企而言，都是不可想象的。而胡葆森的“野心”并不止于此，更多的资本通道也在其设想之中。不过，这家坚持“省域化”发展策略、近年来加杠杆下沉县市的区域型房企，也面临着负债上行、毛利下滑等现实问题。

  ■ 三大平台如何打通

  对于建业新生活上市，外界并不感到意外。事实上，伴随着房地产行业进入存量时代，物业板块分拆上市渐成风潮。地产分析师严跃进指出，“物业管理既被视为房企新的盈利增长点，新增的上市平台也为企业融资增加了又一可能的通道”。

  建业新生活登陆港股，对胡葆森有着不同的意义。这是继2008年6月6日建业地产在香港上市，2019年7月10日收购筑友智造科技后，建业旗下香港主板市场的第三家上市公司。这意味着，胡葆森在港股市场有了三个上市平台。

  按照胡葆森的话，三大资本上市平台为企业构建起了三条资本“天河”。“2008年，我用16年时间打通了一条河南到纽约的资本‘天河’，使美元通过这个平台流到河南的各地市甚至农村；今天，我们又打通了一条‘天河’，发行约3亿美元的股票从香港资本市场把3亿美元引入河南。” 胡葆森于上市现场难掩兴奋。

  资本市场对于建业新生活的上市，给予了热烈回应。根据5月14日公布的新股配发结果，建业新生活公开发售超购141.52倍。5月15日在港交所挂牌上市当日，建业新生活发售价为6.85港元，开盘涨23%。截至5月15日收盘，股价报收8.37港元，上涨22.19%，总市值达100.44亿港元。

  集齐三大上市平台后，胡葆森的愿景是平台间的互通与协同。他透露，未来将打通三个资本平台，同时双向打通河南市场和资本市场。“建业新生活的在管面积超过1亿平方米，不仅是物业公司，还有商业、酒店、文旅等运营业务都装入大服务体系，未来三年时间将服务500万河南人，5-10年时间将服务1000万人。”

  “建业地产的业务聚焦于地产投资和产品研发，筑友智造的定位是领袖型智慧建筑整体解决方案服务商，建业新生活的主要定位是综合服务提供商，着眼于商业资产运营和用户服务。” 在接受北京商报记者采访时，建业地产方面详细介绍了三大上市平台的各自定位，并表示，目前建业地产的住宅项目、旗下酒店、商场等资产已交由建业新生活来管理。

  胡葆森还有更大的“野心”。活动现场他表示，“目前已经有了三个资本通道，当然可能还会有第四条、第五条，我们要把河南的市场、老百姓的需求和资本市场打通，让钱源源不断地流回河南”。

  ■ 千亿之后 河南市场够用吗

  在胡葆森的最新公开表态中，河南仍是建业规模发展的主阵地。此前他曾表示，“河南有1亿多人口，只要能占市场份额10%以上，就有干不完的活、赚不完的钱”。

  但现实是，尽管建业地产当前仍坐稳河南头把交椅，但伴随着国内头部房企的杀入以及本土品牌兴起，建业地产在河南的地盘已受到一定蚕食，“买地-卖房-赚钱”似乎也不如往年那么容易。

  2010年前后，恒大、碧桂园等巨头先后进入河南市场；随后，建业腹地郑州也杀入了世茂、龙湖、电建、金辉、奥园等一众房企。截至2019年底，河南本地房企正商集团以及龙头房企碧桂园已经对建业的“江湖地位”产生了一定冲击。 

  据河南省房地产业协会发布的《2019年度河南省房地产开发企业排行TOP 30》，建业排名第一位，正商紧跟其后，碧桂园河南公司位列第三。

  另有机构数据辅证，两大河南本土房企的规模量级差距也在减少。克而瑞发布的2019年房企销售排行榜显示，在TOP 200全口径榜单中，建业地产以734.3亿元排行第51位，正商地产以510.6亿元排名第65位；权益金额方面，建业以552.2亿元排名48位，正商以510.6亿元排名51位。

  对此，建业地产方面表示：“建业集团2019年销售过千亿，在河南市场占有率达11.2%，远高于第二名的5.66%。”

  本地市场竞争加剧，也曾让建业地产试图“走出河南”。2018年业绩发布会上胡葆森曾表态“建业会有条件地走出河南”，条件是：距郑州500公里半径内、轻资产模式、中原文化小镇产品形态。

  不过据年报，郑州、洛阳、新乡等河南城市仍为建业2019年业绩的“主力”，2019年内该集团新布局23个县级城市，实现河南122个县及县级以上城市全覆盖。在河南外，仅开盘一个项目，位于新疆库尔勒。

  本可以依靠建业地产获得稳定营收和在管面积的建业新生活，显然意识到不能完全仰仗兄弟公司“帮衬”，也试图通过提高第三方物业占比，降低对母公司的依赖。

  据建业新生活招股书，2017-2019年，来自建业集团及其联营公司或合资企业的管理建筑面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9%，而来自第三方物业开发商的管理建筑面积则从2017年的9.1%逐步大幅提升到了2019年的31.1%。

  但业内另有观点称，“固守”河南也加速了建业地产昔日老股东离场。建业地产原第二大股东、入股建业长达13年的凯德集团，于2019年7月先清空持有的建业地产全部股份，而后撤回“凯德系”非执行董事，彻底退出该公司股东序列。凯德给出的回应是，退出建业是由于对方的主营业务集中河南，已不在凯德核心城市范围内。

  对于建业地产在河南的发展空间，严跃进向北京商报记者表示，近几年三四线城市房价泡沫化严重，市场降温，“棚改”红利逐渐消失，偏居河南、重仓三四线县市的建业未来规模发展或在一定程度上受限。

  在外界看来，偏居河南一隅虽然使建业地产深耕成果显著，但该企业也错失跑马圈地的良机。对此，建业方面表示，公司以中原文化小镇的轻资产形式开拓省外市场成效明显。“目前已经在河北、陕西、新疆、海南等省市有多个项目签约，已陆续接到30多个各地政府及企业的合作意向。”

  河南有一亿多的人口，世界上也仅仅有十余个国家人口超过一亿，河南常住人口城镇化率保持了每年1.5%左右的高速增长，发展潜力巨大。 就接下来的发展战略，建业地产在接受北京商报记者时表示，建业地产坚持“省域化战略”，未来将继续扎根河南城镇化进程，努力“让河南人民都过上好生活”，再次实现跨越式发展。

  ■ 风光背后的“不如意”

  中国地产江湖中曾流传着“三君子”的说法，即：南王石，北冯仑，中间胡葆森。胡葆森与他的老伙伴相比，在过去十几年走出了截然相反的轨迹：在万科及万通规模扩张触角延伸至全国之时，建业地产仍然围绕着中原大地进行深耕；在胡葆森斩获“河南王”称号的同时，建业地产的销售规模与行业第一梯队间的差距却也逐渐拉大。

  建业最受外界关注的在于其远高于行业的销售增速以及区域深耕成果。从2016年200亿元的销售额到2019年完成千亿目标，仅用三年。2019年，建业实现合同销售总额1011.5亿元，首破千亿大关，同比增长39.8%，远高行业增速平均水平。

  但在快速扩张背后，建业地产在融资成本、借款金额及资产负债率等指标上均呈增长态势，同时还伴随着毛利下滑、现金流不稳等问题。

  年报数据显示，建业地产2019年的融资成本同比上升74.8%，至3.95亿元；总负债1313.65亿元，资产负债率91.24%，高于行业平均水平，同时也较2018年的89.9%上升约1个百分点。建业地产在年报中将资产负债率的增加归结为“2019年度总借贷金额比去年增加”。据年报，2019年建业地产的总借贷金额为314.9亿元，较2018年198.5亿元的借贷总额上升58.6%；净借贷比率约64.2%。

  利润方面，建业地产2019年净利率为7.9%，较2018年下跌1.7个百分点；毛利80亿元，同比上升57.2%，毛利率26%，较2018年下跌8.4个百分点。

  北京商报记者梳理发现，建业地产近五年的毛利总额，尚不及2019年一年激增的销售成本。2015-2019年，建业地产分别取得毛利27.88亿元、22.93亿元、32.81亿元、50.91亿元以及80.05亿元，五年间毛利共计214.58亿元。据年报，2019年建业地产销售成本同比上升134.8%至227.61元。

  与高负债对应的是，因负债率超过行业警戒线，2019年以来，建业地产陆续出售多宗项目及债权回笼资金。2019年4-6月，建业分别出售了郑州金水项目49%股权及债权、河南龙宇股权、信阳天恒置业50.31%股权，涉及金额累计26.77亿元。

  值得注意的是， 2019年销售刚冲千亿的建业，在今年4月初举行的业绩说明会上宣布，2020年计划销售800亿元。

  对此，建业地产方面表示，此前公布的800亿元销售目标，为重资产销售目标，不含轻资产销售目标。按惯例，每年建业只公布重资产销售目标。“2019年建业地产所公布的销售目标为635亿元，2019年度重资产的销售额为718亿元。本年度，建业地产对业绩的稳定增长、持续发展仍有信心。目标定为800亿元，较去年实际销售额增长明显。”

  胡葆森坦言，“过去三年实现高速增长，跨上千亿台阶，也遇到一些问题，负债增加，盈利能力没有同步增长太多，离行业标杆水平还有距离”。

  同策研究院首席分析师张宏伟表示，“现阶段很多企业已对企业发展战略进行调整，回归到对 ‘保持现金流、增加利润’等基本功的修炼，把增长速度放慢、预期稍微调低。对于任何房企而言，面对地产下行期及疫情的冲击，都应适时做调整”。

  建业地产表示，公司拥有着充足现金流和土地储备，将持续秉承“持续盈利、稳定增长”的原则，实现经营的均好。

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