胡葆森与观点面对面:建业的稳与进 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网与胡葆森的采访约在下午三点，但还未到三点他就出现在镜头前，耐心等待着，神情有些惬意。

穿着浅蓝色中式立领短袖，身后是摆满瓷器的木架，加上室内中式装修风格，人与环境和谐的交融着。

记得去年面对面采访时，胡葆森比现在瘦，如今看起来气色更好了。这种变化或许跟过去一年建业集团的发展密切相关，进而影响到了他的心路历程。

过去一年，建业地产成功实现“双突破”，实现省域化战略在全河南省122个县级以上城市全覆盖，实现资产规模和销售规模双双突破千亿。到了今年5月份，建业新生活成功登陆港交所，总市值已超过百亿。

这一年，胡葆森与他的建业集团完成了此前制定的阶段性目标。不过，在外界看来，受胡葆森性格影响，建业一向追求稳健，2019年却有些许“疯狂”。

所谓“疯狂”，是异于常态，亦是突破边界。过后，建业重新选择了巩固。

或许，对于胡葆森来说，这只不过是新的开始。在对话过程中，大部分时间能感受到他的惬意，之余亦有一丝压力。

“辽沈战役”

今年的新冠疫情是房地产行业绕不开的话题。

在胡葆森看来，无论是悲观认为新冠病毒长期与我们共存，抑或乐观认为疫情是可控的，这种状态都有可能变成一种常态。在疫情下正常生存，也将成为建业的一种常态。

胡葆森直言，对于建业地产，今年上半年的销售同样面临不小压力：“压力当然非常大，今年上半年业绩还不错，400多亿销售额，比去年同期有所增长，虽然只增长了10%，但是这个增长来之不易。”

访谈当晚，建业地产公布了2020年6月份销售业绩情况，整体来看今年上半年取得略高于去年同期的销售水平。数据显示，2020年前6个月，建业地产已取得物业合同销售总额429.51亿元，同比增加8.5%；总合同销售建筑面积587.77万平方米，同比减少1.2%；销售均价为每平方米7308元，同比增加9.8%。

其中，重资产项目取得物业合同销售额300.16亿元，同比增加8.5%；轻资产项目取得物业合同销售额129.35亿元，同比增8.4%。

以单月销售情况来看，建业地产在2月份受到疫情的冲击比较明显，相比2019年同期下跌超过了五成，为53.6%。对此，胡葆森亦承认前2个月的销售贡献很少，2月份基本上停摆了。

面对这种情况下，胡葆森将2020年上半年的销售工作称为“建业2020年第一场战役”，进一步概括为“辽沈战役”。

对于这场战役，胡葆森预设了三种可能的结果：“当时建业地产设定了一个200亿的目标。一种是不胜，也就是完不成这个任务，200亿以下就为不胜，只能说生存，不能叫胜利。250亿为小胜，300亿为大胜。这个目标主要是针对我们的重资产，轻资产也给自己设定了一个100多亿的指标。”

3月份，建业地产开始在销售端发力，逐渐追回上年同期水平，并在随后3个月时间里录得了10个百分点左右的同比增长，最终录得“合同销售总额429.51亿元，同比增长8.5%”。

回想上半年的工作时，胡葆森再次感叹压力不小。

“现在看上半年，实际上看的是从3月份到6月底这4个月。大部分（城市）复工也比较晚，比如说河南的销售部一直到3月底才陆续进入开放状态，真正正常工作只有3个多月的时间，用了不到4个月的时间完成了任务，还超过了去年6个月的任务，这确实来之不易。”

说完上面那句话后，胡葆森的神情又恢复了开始的从容。他说：“现在疫情虽然还没过去，依然充满了不确定性，而且这种不确定性还在叠加，但是毕竟有了几百亿的回款，心里边比3月初的时候要踏实了一些。”

上半年取得“大胜”后，胡葆森率先去感谢团队的努力。

“我昨天用了将近两个小时，在我们这个办公楼上走了一圈，近几年确实还没这么走过，从2楼一直走到10楼，到每一个办公室向员工表达祝贺。”

三个“代码”

不过，让胡葆森高兴的还有另一件事。

他开始细说出这件事的始末：“2015年6月6号我们做了一个建业新蓝海战略转型的发布会，在那个发布会上，5年前说的事情，我比较欣慰的是今天都实现了，比如当时说要轻重资产并举。”

2015年6月6日，建业集团举行了“建业+”新蓝海战略发布。彼时，胡葆森在会上表示，建业将以轻资产为主要模式，用三到五年实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型，涉及轻资产、物业管理等领域。

这一年，国内经济增速开始放缓，房地产开发投资增幅也随之下降，由纯住宅开发商转向发展综合服务商成为了行业的共识。

胡葆森指出，5年前行业发展形势生变的苗头已经出现：“2016年资金开始紧缩了。对于20年以上的企业，特别是品牌美誉度比较高的企业，都要有一个选择和思考。”

胡葆森从2015年开始思考这件事，建业也在2015年四季度开始尝试用轻资产模式与别人合作。经过近5年的发展，建业轻资产项目数量由2015年的3个增加到2020年到5月底的200个。

5年的时间，轻资产已经成为建业地产销售额的重要组成部分。2018年至2020年上半年，建业地产的总销售额为723.66亿元、1011.5亿元、429.51亿元；其中轻资产销售额分别为186.91亿元、293.49亿元、129.35亿元，占总收入的比例分别为25.83%、29.02%、30.12%。

胡葆森最初设想里，综合服务商链条主要包括“住宅、商业开发-装配式建设-物业管理服务”三部分，而轻资产模式属于其中的前端。

2019年7月份，胡葆森通过收购中民投旗下天津中民筑友科技的方式，完成中间链条的搭建。

链条最后一端的完成时间则是2020年5月15日——建业新生活成功登陆港交所。截至2019年12月31日，建业新生活覆盖河南18个地级市及海南海口，服务312项物业中超过100万名业主及住户，在管总建筑面积达5698万平方米，合约总建筑面积约为1.15亿平方米。

不过，胡葆森将物业服务细分为三种类型，提供保安、保洁、绿化、维修四项基础服务的为1.0版本；在这基础上通过线上、线下融合升级及提供其他服务的为2.0版本，比如建业+、社区服务站等；以增值服务为主的3.0版本，比如会员制服务的“君邻会”。

建业新生活的特别之处在于君邻会，成立四年多，君邻会已有近15000名会员，会员自身成立了话剧社、书法院、旅游兴趣小组、乒乓球等40多个自组织，举行过3700多场活动。针对这些自组织，建业组建了150个GO（指：服务官、客户经理）的服务团队，提供各种所需的服务，但这些服务尚未开始收费。

完成物管平台端的搭建后，胡葆森又重新将这条产业链定义为“建业商业生态系统”。

“中民筑友和建业新生活以及12年前的832（指：建业地产），三个上市公司平台刚好打通了房地产产业链，从上面的投资到中间的制造到后来的服务，而且三者在一个产业链上，协同关系非常强。”

随后，胡葆森颇有些满意地补充道：“实现了三个环节的上市，我们算是第一个”。

“思想者”

“近26岁的建业足球，26岁的建业物业，24岁的建业教育，就连刚刚开业的电影小镇建设团队也已经8岁了。

总结过去，我们发现：凡是容易得到的结果，都不能算作成功。大的成功，必须有长期价值，而长期价值，则属于长期价值主义者。”胡葆森在2020年新春寄语中写道。

站在二十世纪第二个十年的节点，于昨日、于明日，胡葆森都有了新的思考和总结。

“我们做企业，从商业角度是一个投资行为，在企业生存和发展的时候，人们说活下去，这是满足生存的需要，但是活下去肯定还是要发展。”他开始向我们分享过去一年他对于过去和未来的想法。

2016年8月份，胡葆森在出席活动时发表了《在发展中转型，在转型中发展》的演讲。彼时，他认为河南房地产行业仍然会有15到20年的发展空间，在强化传统开发建设领域的同时转型发展新兴领域，即保持增量的同时增加存量，提升价值。

三年后，胡葆森提出了“原点半径论”，以河南为原点，轻资产模式为输出，向河南500多公里为路径开启对外扩张。

两者看似没有关联，但事实上是有着承前启后的关系。前者是建业开始突破房地产业务的边界，即搭建建业的商业生态系统；后者则是在前者的前提下，能够走出去的边界。

不过，胡葆森认为，这两个发展理论仍尚未成熟。基于转型与发展的关系，他进一步总结出“四可原则”，即可持续、可复制、可协同、可控制。

胡葆森继续指出：“这个心得是去年3月份总结出来的，一直到11月份总觉得这个理论还不够完整，我继续思考，在去年12月份又加上了第四个原则，叫可控制。”

从时间节点上看，“可控制”或许是胡葆森对于建业实现双千亿之后的新总结。

2019年，建业虽然资产规模和销售规模都突破了千亿，但增加了负债、牺牲了盈利能力。

“我们的毛利率有所下降、负债比例略有上升、成本节约空间还存在、产品的溢价能力并不是十分强，这些就说明我们在经营管理上还有很大提升空间。”胡葆森在年初的见面会上坦言。

为了弥补过去一年的“疯狂”，胡葆森给建业地产提了新要求：“我对增长空间没有焦虑。当企业突破千亿以后，未来每年增长15%还是20%已经没有那么重要了，最重要的是提高自己的健康生存和发展的能力。我提议把建业地产未来的2-3年称为战略巩固期”。

无论选择疯狂，还是选择稳健，决策者都应该需要以“深秋心态”去控制。“中原一带，深秋时候温度在22度到23度，你的心态也应该这样，在行业浮躁的时候，不要跟着瞎起哄，要保持冷静的心态。在哀鸿遍野、一片悲观的时候，你也不要放弃，要保持‘热时不燥、冷时不弃’，大家都悲观的时候也不要放弃。”

不知不觉，与胡葆森的访谈已经接近尾声。回想起来，今年已是胡葆森从商的第41个年头，而建业也有28岁了，度过了青葱时期，能够实现取得这番成绩，胡葆森始终认为“建业只是这个时代中比较Lucky一个”。

如今，早期房地产江湖的“南王石北冯仑中胡葆森”，只剩下胡葆森一人躬身作战。从胡葆森吐露的言语中可以感受到，他仍然在学习和实践，比如谈话间偶尔夹带着英语单词、在原有理论基础上总结或提出新概念等。可以说，过去一年，胡葆森“变了”。

千亿目标的实现改变了他的心态，长时间学习、思考与总结改变了他的视野，而他的性格和思考也烙印在建业集团的方方面面。

唯一不变的是，胡葆森依然很忙。访谈结束后，他立刻赶去赴另一个会议，期间似乎没有憩息的时间。

此时距离建业30岁还有两年，如按之前的承诺，胡葆森留在一线“奔跑”的时间在慢慢减少，且行且珍惜。

来源:观点地产网

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