胡葆森：从“中原”到“大中原”

  2019年，对建业地产而言是里程碑式的一年，不仅实现了对河南省122个县及县级以上城市的全覆盖，还实现了资产规模、销售额双双破千亿，销售规模挤进千亿阵营。

  但成绩是属于过去的，跨入了千亿的建业地产有了更高的目标。

  去年3月，胡葆森提到，建业地产在未来三年将进入战略巩固期。具体而言，建业地产要沉淀过去三年超速增长带来的问题，将各项财务指标调整得更健康，把产品打磨得更完美，把服务体系建设得更好，把组织能力锻造得更强。

  2020年的业绩发布，让外界得以一窥建业地产过去一年在这些方面所取得的成绩。总体而言，建业地产的各项指标在去年获得了持续稳健的增长，不仅规模稳居千亿，营收、毛利水平都获得了稳步的增长。

  事实上，深耕河南29载、已全面覆盖河南的建业，还有一颗持续深耕中原的心。2021年开始，其战略版图的战略根据地，以郑州为中心，从半径300公里延展至了500公里。

  “走向大中原，服务大中原”，胡葆森将其称为是建业的大中原战略。

  五年复合增长超45%

  过去的2020年，虽然经历了疫情的影响，建业地产依然保持在千亿规模以上。期内，合同销售金额增长1.5%至1026.42亿元。其中重资产的合同销售额683.39亿元；轻资产合同销售额343.03亿元。

  凭借着对区域的深耕，建业地产销售规模从2015年的仅157.44亿元，迅速提升至2019年的1011.5亿元，并在2020年再次实现千亿。其近五年合同销售金额复合增长率达到45.5%，增幅处于行业领先地位。

  规模的快速增长带来了营业收入等各项指标的进一步增加。数据显示，2020年，建业地产的收益由2019年的307.67亿元增加40.8%至433.04亿元。当中，来自物业销售的收入由2019年的291.61亿元增加42.7%至416.07亿元。

  据了解，建业地产过去一年的房地产交付项目达69个，比2019年多6个，此外截至2020年12月31日的在建项目为180个，与2019年相比增加29个。因此交付确认与按完工进度确认的房产收入上升。

  此外，物业租赁收入1.38亿元，酒店经营收入2.66亿元；建业地产为轻资产项目提供的营运管理服务收入11.21亿元，同比2019年增长9.6%。

  公司整体的毛利也有所增长。期间，建业地产毛利85.96亿元，同比2019年上升7.4%；毛利率19.9%，较2019年有所下降，但主要是由于受疫情影响，为刺激去化收窄整体销售提价空间所致。

  期内，由于合同销售增长和销售回款理想，建业地产于2020年12月31日的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为293.27亿元。期间的净借贷总额为82.89亿元，净借贷比率约56.8%。手头上充足的现金为三道红线、融资收紧下企业的稳健发展打下坚实的基础。

  在未来可见的时间里，建业地产还有着超七百亿的业绩保障。于2020年12月31日，该公司物业销售未结转金额736.39亿元，对应毛利121.79亿元，预计将在未来一至三年结转为收益及毛利。

  另外，合营企业及联营公司的物业销售未结转金额约141.00亿元，对应毛利约32.62亿元。这些实打实已经“落袋”的已售未结转金额，将是建业未来两年业绩的坚实“护城河”。

  年报显示，进入2021年，建业地产将计划共有110个项目动工建设，建筑面积约1213.56万平方米。年内计划共有84个项目交付，建筑面积约864.38万平方米。

  胡葆森的“大中原战略”

  过去一年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约303万平方米，新增储备建筑面积约918万平方米。除了招拍挂，建业地产至去年底通过股权合作获取位于洛阳、周口、驻马店、商丘、安阳、鹤壁、濮阳、许昌、济源、新乡等地市土地合计36宗，土地总面积210.67万平方米。

  截至2020年12月31日，建业地产拥有土地储备建筑面积约5411万平方米，其中权益建筑面积约4029万平方米。这些土地主要分布在河南省的郑州、洛阳、商丘、新乡、周口、驻马店、开封等地。

  从区域占有率来看，其在河南省市场占有率已达10.78%，而仅以重资产部分的合同销售金额计算，建业地产2020年在河南市场的占有率也达到7.24%，在区域市场拥有压倒性的占有率。

  然而，已深耕河南29载，并收获了区域深耕带来巨大红利的建业，已决意要扩大根据地，服务大中原。今年2月，胡葆森在主题为“扩大根据地，服务大中原”的建业“家书”中称，建业人决计自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。

  “大中原战略”是建业集团二十多年来的终极愿景。据了解，早在2006年，建业在引入新加坡凯德置地作为战略合作伙伴时，就明确了中部六省的市场空间；2008年赴香港上市，其英文名称“CENTRAL CHINA”，意即“中国中原”。

  “走向大中原、服务大中原”，这是胡葆森的愿景，也是建业地产进入三年战略巩固期的必然选择。去年3月，胡葆森提到，建业地产在未来三年将进入战略巩固期。

  具体而言，建业地产要沉淀过去三年超速增长带来的问题，将各项财务指标调整得更健康，把产品打磨得更完美，把服务体系建设得更好，把组织能力锻造得更强。

  如何做？唯有走向更广阔的的天地，汇聚四海人才。在胡葆森看来，走向大中原，正是建业省域化战略又一次里程碑意义的升级，也是建业做大做强持续发展的必经之路。

  多元化初具规模

  值得一提的是，近些年来，建业除物业销售外，也在致力扩展酒店、文化旅游、绿色基地及轻资产项目，实行业务多元化，现已初具规模。

  在酒店运营方面，建业酒店目前总投资额已达46.8亿元，在河南投资建设的酒店数量达14家；文旅板块上，至2020年底，公司下辖建业·华谊兄弟电影小镇、建业《只有河南·戏剧幻城》、洛阳正平坊、开封七盛角、建业中原文化小镇之樱桃沟足球小镇等项目。

  此外，作为建业现代农业项目建设和运营主体的建业绿色基地，建业如今已建成并运营鄢陵建业绿色基地、鹤壁建业绿色基地、周口建业绿色基地、伊川建业绿色基地四座绿色基地，并初步建成并具备参观功能的绿色基地一座——武陟建业绿色基地。

  如今，建业地产从住宅开发，到文旅、商业、酒店、农业、教育、体育再到财富管理，其产品和业态已日益丰富。而在去年启动的城市整体运营服务是建业战略持续升级新的探索。

  轻资产代建业务是建业地产多元化最浓墨重彩的一笔。过去一年，公司实现新签约轻资产项目80个，总建筑面积858万平方米；当年销售金额达343亿元。占该公司总销售额的33%以上，为建业地产近年来销售规模的快速提升做出了不可磨灭的贡献。

  事实上，轻资产业务还承担了建业集团走出河南的重任。2020年，中原建业（建业集团轻资产主体）持续开拓省外市场，全年跟踪省外意向项目62个。目前重点跟踪项目14个，其中中原文化小镇形态的意向项目2个，住宅类项目12个。

  年报数据显示，目前，中原建业累计已签约轻资产项目246个，建筑面积约3309万平方米。截止到2020年12月31日，中原建业累计已完工轻资产项目40个，建筑面积约755万平方米。轻资产项目合约于2020年为建业地产带来11.21亿元的收入，同比增长约为9.6%。

  关于集团的多元化，建业地产管理层表示，将部份资源投放于新业务有助完善产业链布局，把旗下业务整合成房地产、酒店、文化旅游及绿色基地等业务联动板块，能为客户提供“私人订制”服务。随着集团资源的进一步铺排，建业地产多元化的业务还将有望获得迅速扩张。

  值得一提的是，经过多年的培育，建业地产的轻资产业务即将敲响了上市的钟声。去年11月10日，建业地产正式宣布将分拆轻资产代建业务平台CCMC港股主板单独上市。如能成功实现上市，建业集团将拥有除建业地产、筑友智造、建业新生活以外的第四个上市平台，资本版图进一步扩大。

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