蛋壳摘牌、贝壳坚挺、安居客IPO！谁会笑到最后？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-09 07:10

　　撰文|蜜姐&编辑|杰儿

　　房地产市场最近发生了很多大事。比如昨晚（北京时间4月7日晚），纽交所宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌，其美国存托股也立即停止交易。

　　上市仅455天即被摘牌，蛋壳的结局让人唏嘘。

　　另一边，同在美国上市的贝壳在创造市值神话之后，股价渐渐回调，但即使如此，其市值仍然一骑绝尘，折合人民币4000多亿元，相当于同为房地产中介平台的我爱我家(000560,股吧)、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍多。

　　同为中介平台的安居客似乎也有点“羡慕”了。今天（4月8日），港交所披露了安居客提交的招股书。

　　倘若顺利上市，安居客有可能成为港股市场的另一个贝壳，创造市值神话吗？正好前几天贝壳也发布了2020财年年报，咱们从双方出身及财务数据里先了解下。

　　先来看营收，2020财年，贝壳的营收为704.8亿元，同比增速53.17%；安居客80.52亿元，增速6.24%。

　　将时间线拉长，2018、2019年，贝壳营收分别为286.5亿元、460.1亿元，同比增速12.31%、60.63%；

　　安居客2018年营收62.16亿元，增速不详。2019年营收75.79亿元，同比增速21.93%。

　　无论从营收体量还是增速来看，贝壳和安居客都不在一个量级。

　　再来看看毛利，2018-2020年，贝壳的毛利分别为68.70亿元、112.7亿元、168.6亿元，同比增速分别44.08%、64.02%、49.63%；

　　同期，安居客的毛利分别为57.48亿元、67.61亿元、72.89亿元，同比增速分别为：不详、17.62%、7.8%，2020年双方都有下降的趋势，但从降幅来看，安居客的降幅更大。

　　此外蜜姐注意到，安居客虽然比贝壳营收差了一大截，但毛利来看，双方差距似乎不大。

　　净利润方面，贝壳2018-2020年分别为-4.28亿元、-21.80亿元、27.78亿元。

　　同期安居客则分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元。贝壳是长年亏损2020年上市后终于赚了。安居客则属于长期赚钱，但盈利能力似乎有所下滑。

　　从背景来看，贝壳起于链家，平台包含二手房、新房、租赁、家装等内容。不同于链家的垂直自营模式，其使命是缔造平台。它以共享真实房源信息与链家管理模式为号召，吸引经纪人与经纪公司入驻。

　　最新股权结构显示，链家董事长左晖持有贝壳的42.4%股权，为最大个人股东。机构方面，占比最多的Propitious Global HoldingsLimited也是左晖在间接持有，除此之外，腾讯系的Entities affiliated with Tencent持有12.1%的股权，算是最大的第三方机构持股方。

　　站在安居客背后的则是链家的“死对头”58集团。2020年，58同城完成了私有化退市，重整旗鼓，准备拆分上市。

　　犹记得贝壳成立之初，58集团和我爱我家是抵制的先锋。而就在贝壳成立前的一个月，链家、我爱我家、麦田房产(博客,微博)还在因为58集团各类房源端口费涨价与之打口水仗，声称要集体抵制58集团。

　　看来真是没有永远的朋友，只有永恒的利益。

　　此次安居客IPO，58同城将作为最大股东，持有其45.3%的股权。58同城董事长兼CEO姚劲波直接持有13.5%股权。

　　此外，投资者里也有腾讯的身影，持股比例亦不低：14.1%。

　　安居客的业务范围和贝壳相差无几，2007年正式创立，2015年被58同城收购。业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域。

　　安居客收入主要来自向房产经纪品牌、经纪人以及开发商提供在线营销服务，以及收取新房销售交易佣金。

　　在安居客的招股书里，蜜姐还看到了一些目前为止，似乎无解的风险。

　　例如：公司雇员或平台的其他业务伙伴被指称行为不当、平台上的房产信息的不真实性、业务行为不道德等等；

　　业务产生及处理大量数据，不当使用、收集或披露该等数据可能造车声誉不利影响；

　　事实是，这是所有房地产中介平台的通病。随意动用搜索引擎，可以看到关于指责安居客、贝壳找房等泄露个人信息、发布虚假房源、道德相关问题非常多。

　　实际上，根据蜜姐和房地产中介打交道的几次经验来看，部分中介朋友的素质确实有待提高，而平台发布虚假房源，再正常不过。不管口头宣传的多么“真实”，但现实就是非常“虚假”。

　　此外还有来自控股股东58集团的影响。如控股股东的若干股权及资产（包括本公司股份）已被质押作担保权。违反相关融资安排可能会造成强制执行该等担保权，从而对控股股东在本集团的所有权造成重大不利影响。

　　安居客财务成本从2019年的人民币1.2百万元大幅增加至2020年的人民币207.1百万元，主要就是由于因分担58同城有限公司贷款项下的长期债务所致。

　　2018、2019年，安居客拥有流动资产净额9.18亿元及21.98亿元。截至2020年12月31日及2021年2月28日，拥有流动负债净额4.09亿元及14.74亿元。

　　还有其他经营、管理、财务等方面的风险等等。毫无疑问，未来随着我国房地产行业的持续向好发展，房地产中介平台的发展不会很差。但随着竞争的白热化，大佬们纷纷谋求上市，此前乱象丛生的行业规则，也行不通了。

　　谁会在这一轮竞争中站稳脚跟，我们拭目以待。

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　　今日词汇：杜邦分析

　　杜邦分析（Du Pont Analysis）：20世纪20年代杜邦公司首先采用的衡量表现的标准，一直沿用至今。在这个标准下，为带来更高的投资回报率，资产根据其账面总值，而不是账面净值来进行评估。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。

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（责任编辑：王治强 HF013）

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