金科股份：跨越式发展完美收官 五年内再造一个金科

4月7日，金科股份（000656.SZ）举办2020年年度业绩会。金科股份董事长周达，总裁杨程钧，执行副总裁兼财务负责人李华出席。值得注意的是，金科股份实际控制人黄红云也应邀出席。

2020年，金科股份坚持自身战略不动摇，在复杂多变的市场环境下能够快速洞察并且拥抱行业的变化，实现销售规模、利润持续增长，实现财务杠杆的持续优化，实现品牌价值的大幅提升。

金科股份董事长周达表示，公司坚定看好房地产行业中长期发展趋势，未来定是机遇与挑战并存，作为地产企业必须要提升综合盈利能力，提升永续经营能力，才能在未来的行业当中拥有一席之地。

固根基：销售规模强劲增长 城市能级显著提升

2020年，金科股份销售规模实现强劲增长，全口径销售金额2232亿元，同比提升20%。

同时，年报数据显示，2020年金科股份全口径销售面积2240万平米，同比提升18%，区域分布更趋优化。从销售占比上来看，华东区域在2020年销售占比达到41%，重庆为19%，华中为13%，西南为12%，华南为7%。

对于2021年销售目标，金科股份总裁杨程钧表示，2021年，结合市场环境及公司高质量发展战略要求，公司及所投资的公司计划全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米。

2020年，金科股份结算业绩稳健增长，公司营业总收入实现877.04亿元，同比提升29.41%。规模净利润为70.3亿元，同比提升23.86%。公司盈利能力持续增强，净利润率为11.06%，同比提升了1.68个百分点，公司加全平均净资产收益率为23.26%，持续维持在较高的水平。

新增土地储备方面，2020年集团新增土地投资148宗，土地购置金额892亿元，计容建筑面积2364万平米，楼面单价3773元/平米。楼面价的上升是由于公司区域布局优化以及城市能级进一步提升所造成的楼面单价上升。

周达在业绩会上表示，金科在华东、华中、华南等区域的销售金额、土地储备的厚度在持续增加，对于重庆和西南的依赖程度在逐年下降。此外，金科在发展的23年当中，历来高度重视产品的打造，目前产品力稳居行业前十，形成了较强的产品竞争力。

定方向：坚持高质量发展战略 打造四位一体生态协同

2020年12月15日，公司正式对外发布了2021-2025年五年发展战略规划。

周达强调，战略规划明确了公司未来五年的总体发展战略为“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业、做强智慧服务，做优科技产业、做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，扩大价值提供范围，提供高品质多元化的美好生活产品与服务。

为了更好确保公司总体战略的实现，金科股份未来五年的总体发展思路是强力实施“两转变、两升级”，“两转变”就是由高速发展向高质量发展转变、由常规发展模式向创新驱动模式转变；“两升级”就是指由单赛道为主向多赛道升级，由传统地产向科技地产及数字服务产业升级，从而全面提升公司盈利能力和永续经营能力，全面打造公司综合竞争力。

在精耕地产主业方面，未来五年，金科股份将坚持民生地产与精品住宅相互促进的双轮驱动发展模式，在周转效率型与品质利润型产品结构之间形成新的着力点和平衡点，不断提升品牌影响力和利润率。周达表示，公司计划到2025年，品质利润型产品销售收入占比达到30%以上。

在做优科技产业方面，目前，金科产业已经进入了全国的22个城市，在建在营项目25个，体量超过1100万平米。累计招商入园及战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。

在做实商旅康养方面，在以城市商业为主的大消费板块，公司将坚持“开发+资产”双轮驱动协同发展的模式。金科全国商业个数已经达到44个，总体量达到215万平米。同时城市综合体和社区型社区综合体在建和在营项目达到了8个。

在做强智慧服务方面，金科股份的智慧服务集团去年11月17号在港交所挂牌上市。年报数据显示，截止到2020年年末，智慧服务集团已经进入城市151个，在管面积共计约1.56亿平方米，独立第三方占比48.6%；合约面积共计约2.77亿平方米，独立第三方占比56.3%，规模与质效有质量增长。

周达表示，2021-2025年，金科智慧服务将继续打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务，不断深化“生态+科技”双引擎驱动，力争实现五年10倍的高增长，成为全国领先的智慧生活服务商。

谈及对于高质量的理解，周达在业绩会上坦言，金科的高质量发展观是效益优先、客户至上、长期主义。其中，效益优先就是要将盈利能力放在公司发展的首要位置，不再单纯追求规模的高速度增长，要持续为投资者创造更高价值。客户至上就是要持续用好产品、好服务赢得客户口碑，占领客户心志，持续满足客户对美好生活的需求。长期主义就是要摒弃短期主义，要将长期主义的价值观融入到公司经营全链条，公司要做行业内的马拉松长跑冠军。

夯内功：管理与创新红利时代 全面打造综合竞争力 

当前，房地产行业已经从过去的土地红利时代、金融红利时代进入了管理红利时代和创新红利时代。

周达强调，为了更好地实现公司总体发展战略，公司未来五年将通过全国打造投资力、产品力、服务力三大核心竞争力，同时着力提升创新力、运营力、销售力、人才力、资源整合力五大保障能力体系，全面提升公司的综合竞争力。

2021年以来，为了切实推动公司的改革创新工作，包括成立改革委员会、设立金科创新研究院、设立改革试验区域公司等。大刀阔斧开展PMO管理体系、数字化金科等经营体系改革措施落地。

杨程钧强调，未来，房地产业的竞争将是能力的竞争，公司将在运营、营销、投资、资金等多个环节开展全方位的变革和创新，不断提升公司的核心竞争力，不断提升经营质效。

有底气：“三道红线”全面达标 土地储备充裕均衡

“土地集中供应”和“三道红线”、“银行融资两集中”政策共同构成了土地供给侧改革的机制。

周达表示，2020年，金科集团不仅完成了跨越式发展的各项预期目标，更为重要的是为公司下一步高质量发展奠定了坚实的基础。

首先，金科股份的土地储备充盈，2020年末公司可售面积超过7100万平米，能够满足公司未来三年左右的发展需求。从可售资源的分布来看，华东区域公司占比29%，重庆占比19%，西南占比15%，华中占比15%，华南占比10%。

对于2021年“土地集中供应”政策的具体应对措施，杨程钧表示，一是应对针对22城做好研究，坚持一城一策。二是进一步加大收并购、地产+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是继续坚持合作拿地，实现共赢。

在“土地集中供应”政策下，杨程钧坦言，公司依然有自身优势，主要体现在四个方面：一是在城市研究上的优势。公司拥有体系化的城市研究和战略研究能力，可以做到错峰拿地和逆周期拿地。二是周转效率上的优势。三是土地储备上的优势。因为公司可售面积超7000万平方米，完全可以实现三年左右的覆盖，“手中有粮、心中不慌”。四是能级布局上的优势。公司以“二三线为主、一四线为辅”的城市能级布局，在二三线城市有“先发优势”。

公司现金流稳健高质量，经营性现金流入1846亿，同比提升18.47%。经营活动产生的先进流量进额为145.08亿元，较去年增长了5.5倍。

年报数据显示，依照“三道红线”融资新规，金科股份2020年剔除预收款后的资产负债率69.85%，同比降低5个百分点；净负债率75.07%，同比降低45个百分点；现金短债比1.34倍。由此，金科股份2020年年度“三道红线”指标均全部达标。 

对于“三条红线”全线转绿，周达表示，这主要得益于公司长期以来坚持打造优质平台，对于财务结构提出明确的量化指标，就是要形成负债合理、信用等级优良的融资平台；此外，公司一直坚持有质量的销售。作为回款来讲一直是公司非常重视的一项工作，在2020年公司全口径的回款率超过了90%，公司的发展在向经营驱动型进行转变。最后，公司坚持优化融资结构，坚持以银行的低成本融资为主，同时在这个过程中多元化融资渠道进一步丰富，融资的产品结构、期限结构得到进一步优化。

此外，值得注意的是，金科股份2020年负债结构分布合理，一年内到期债务占比33%，两年内到期债务占比36%，三年及三年以上到期债务占比为31%。同时，公司现金分红政策稳定，持续兑现投资者对公司的价值，我们在2020年预计现金预分红为23.99亿，分红比例为35%。同时，公司的股息回报持续保持行业领先，股息率为6.81%。

向未来：坚定看好房地产行业中长期发展 总销售规模不低于4500亿元

谈及未来发展，周达坦言，金科股份在“四位一体、生态协同”高质量发展的战略指引下，对全面达成五年战略规划的各项预期目标，公司管理层充满信心。

战略规划目标显示，到2025年公司将实现总销售规模不低于4500亿元，地产+业务销售不低于500亿元，持有优质资产规模不低于300亿元，力争进入全国民营企业前20强，跻身世界500强之列。

金科股份实际控制人黄红云表示，公司非常看好房地产业未来的发展，我们判断未来房地产市场总量稳定，每年仍将保持平稳上升趋势。

黄红云表示，按照国际惯例，城市化率达到75%房地产市场会出现饱和。为此，未来15年仍然房地产行业仍将保持中高速运行，预计2021年到2025年，在销售面积上保持高位增长，销售金额每年保持持续增长。

此外，黄红云分析，未来的房地产市场，分化会进一步加剧，行业集中度进一步提升。受到一城一策、因城施策等多种因素影响，不同能级城市行情相对独立，城市群之间的分化、南北之间的分化、东部与西部的分化，以城市性价比衡量为特征的分化将日趋明显。在房地产企业层面，也将进一步呈现单一化房企与多元化房企的分化、传统房企与现代化房企的分化，现代化房企的标志是要拥抱数字科技。 

未来，金科股份将继续保持效益高、活力强、可持续的发展态势，持续保持客户满意、股东满意、员工满意、社会满意的多赢局面。

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