市值创新高的旭辉，能否实现“投资级”目标？

　　每一次的业绩会和财报，都是检验上市公司价值的试金石。今年，旭辉控股在业绩会发布了亮眼的业绩和健康的财务指标之后，股价也受到提振，接连创下历史新高。

　　4月7日，旭辉控股股价盘中一度超过7.82港元，当日收盘价7.77港元，涨幅3.6%。当日收盘市值638.9亿港元，触及历史最高水平。

　　和行业中的一部分内房股相比，推荐旭辉控股是很多券商分析师愿意干的事，因为后者的业绩很稳定，从中长期来看，总能保持持续的业绩增长。

　　过去四年，旭辉的营收保持31%的复合增长，净利润和归母核心净利润则均保持25%的复合增长。即使遇到行业性的毛利下降问题，旭辉控股的归母净利润依旧有接近两成的增长。有了稳定的发挥，旭辉就成为了业绩确保增长的基石，自然就有了被各大券商机构极力推荐的理由。

　　保持均好本色，业绩不断突破

　　至2020年末，旭辉实现营业收入718亿，同比增长27%；净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%。旭辉在实现营收和利润双增长的同时，有息负债总额仅增加1%，反应了其严苛的财务内控纪律。净负债率64%，维持行业较低水平；加权融资成本5.4%，为三年来最低。特别值得一提的是，穆迪于2020年11月提升旭辉评级至Ba2，联合国际则给予BBB-的投资级评级，充分证明旭辉稳健的财务表现获得了国际资本市场的认可。

　　旭辉销售额保持稳健增长，2020年公司实现合约销售额2310亿，同比上升15%，签约回款率92%，保持业内领先水平。

　　2020年末，旭辉加权平均融资成本5.4%，较2019年末下降0.6个百分点；净负债率64%，较2019年末下降1.6个百分点；一年内到期的短债占比仅为18%，现金短债比2.7倍。同时，旭辉2020年末剔除预收款后资产负债率为72.5%，较2019年末下降2.3个百分点。 值得一提的是，旭辉2020年新增融资成本仅为4.5%，境内境外均实现了融资的利率新低。2020年5月，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8％，创下了旭辉公司债发行历史利率新低。今年1月，旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据，利率低至4.4%，创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。

　　投资者最感兴趣的，还是旭辉的真实利润增长。受行业毛利率下跌、行业合作力度加大、企业纷纷下调净负债率等因素影响，2020年尽管也有一些房企的利润创新高，但核心归母净利润仅和2019年持平，甚至下降的现象却非常普遍。

　　而核心归母净利润，恰恰是决定开发商每股收益，乃至分红的关键、核心指标。在这个指标上，旭辉80.3亿同比增长16%的表现优异，不仅当年的增幅要好于多数的同等规模同行。过去数年的复合增长速度也要好于多数的地产上市公司。

　　平安不动产、美国资本集团等多个机构投资者因此入股旭辉控股，把它作为自身投资业绩的“压舱石”。

　　快速迭代进化，目标“投资级”

　　持续跟踪旭辉过去五年旭辉的发展，会发现这家一直以来虚心学习，善于学习，拥有强大学习能力的企业。也许正是行业顶尖的学习能力，才让公司在过去五年里，拥有了其他企业难望项背的持续增长能力。

　　比如，旭辉拥有强大的灵活应变能力，疫情后快速恢复生产和销售，而且在后续销售的过程中，仍然关注着销售质量。所以，销售合同金额仍然达到了年初承诺预定的目标。销售去化率也达到了70%，无论是从去化率、回款率还是利润率来看，销售实现了有质量的增长。 再比如，近年来旭辉根据行业大趋势进行了组织架构的调整。去年，旭辉有9大区域销售破了百亿，在东南区域首次突破500亿，江苏、华北的销售突破200亿。在18个城市，进入了当地的Top10，旭辉的百亿城市规模越来越多。

　　旭辉控股集团总裁林峰预计，在未来的Top10城市，核心的百亿城市销售占比会相较现在的51%，可能还会进一步有所提升。

　　旭辉的投资布局重点是一二线城市，尤其是国家级的城市群。新增土储建筑面积1307万平米，货值2200亿，其中一二线比达到90%，旭辉自有的权益比达到63%。其中，长三角达到了616亿，长江中游的城市群达到了387亿，京津冀达到了187亿。

　　旭辉加大了多元化拿地力度，在2020年取得了较多的突破，51%的土地拓展是由多元化拿地，多元化拿地销投比超过3倍，利润空间和增长潜力很大。旭辉和一些IP形成了紧密的战略合作，自身也开发了自有的IP，形成多轮驱动的多元化勾地的格局。旭辉未来将形成TOD产品系列体系，以开发的TOD项目的经验，向全国复制。

　　2020年旭辉完成了既定的战略目标，获取了12幅商业综合体的用地，同时商业为这些商业综合体的住宅提供了畅销溢价的条件，因为有商业和整个城市综合氛围的打造，所以也带来整个住宅相应的旺销。在长三角、环渤海、中西部一共落地了12个商业项目。

　　商业的快速发展，进一步映证了旭辉行业顶尖的学习能力。2019年，旭辉商业总部正式启航，在后续能够快速发挥布局、模式、业态上的优势，持续把商业的产品线在全国推广，同时拓展TOD模式，形成新的城市综合体，新的片区生活圈。

　　在业绩会上，林峰展望商业的发展，预计未来三年旭辉的租金增长率会超过50%，并称旭辉会持续提升经常性的收入，确保收入和利润的稳定性。“旭辉的目标是致力成为投资级的民营企业。”

　　培育生态平台，增长“久久为功”

　　“2020年旭辉定了整体的销售目标是2650亿，同比去年保持15%的增长。2021年我们可推售的货值有4000亿。”这是董事长林中给出的2021年旭辉的业绩目标。但根据他的描述，旭辉未来的发展目标，要比抽象的数字内涵大得多。

　　一贯追求长期主义的旭辉，不仅一直高度重视ESG，重视产品和服务，重视合作共赢，也非常懂得与时俱进，拥抱时代给予的机会。

　　“房地产行业是一个非常大的产业，20万亿的市场指日可待。有一个这么大的产业，这个行业的上下游的产业链又特别长，所以有巨大的生意，就是一个大江大海。”

　　林中认为，旭辉作为未来领先的开发企业，要打造出属于自己的天与地，孕育出各种不一样的生命。所谓的“天”，是有共同使命、价值观或者是经营之道。“地”就是旭辉利用主业打造的资本平台、信息平台、基础设施，中间可以长出各种各样的业务，包括住宅开发业务，包括商业，包括教育，包括永升物业，类似城市社区生活服务商，甚至城市生活服务商。租赁住宅、绿色建筑产业、健康、地产科技、城市更新、产业创投等均属于旭辉可以孕育的“生命”。

　　林中指出，这些“生命”共同形成生态，是共生共荣、互存的关系。旭辉在未来几年一定会围绕美好生活圈，去打造平台和生态的业务，促进主业的发展，促进服务圈里面各类企业的发展。旭辉最终目标是要颠覆经营，创造出新的物种，把旭辉的客户、租赁的客户、物业的客户、养老的客户，教育的客户……所有客户数据体系能打通 进而创造出更多新的业态，新的物种。

　　林中提出要在各个环节，要“领先半目+久久为功”。

　　“经过大浪淘沙，目前留下来的开发商都是高手，要在某一个方面大幅度领先很难。”林中说，希望旭辉能在每一个环节上都能领先半目。比如售价能不能比别人高一点，成本能不能比别人低一点？速度能不能比别人快一点？对政策的领会能不能深一点？营销费用能不能降一点？管理费用能不能降一点？利息能不能再降一点？

　　在林中看来，每一个点比别人多个1%，能有半目胜，就能成功。但是这种成功不是一蹴而就的，要做难而正确的事情，要有毅力，要持之以恒，才能成功。

　　“积跬步以至千里”的旭辉，离投资级的目标也许并不遥远。

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