年报快读|旭辉控股：土储货值超万亿 2021年销售目标2650亿

3月25日，旭辉控股（00884.HK）发布2020年度业绩公告。

业绩公告显示，2020年旭辉控股合同销售金额增加15.2%至人民币2310亿元。同时，旭辉始终坚持“有回款的销售”，2020年全年签约回款率92%，销售去化率达70%。业绩会上，旭辉控股董事局主席林中宣布了2021年2650亿元的合约销售目标，同比增长15%，传递出公司不断发展的决心，以及对于保持长期持续增长的坚定信心。 

旭辉控股董事局主席林中表示：“我们坚持看多中国、看多房地产行业。长效机制下平稳发展的新长周期，是稳健均衡头部企业的黄金时代”。

净利润首破百亿 融资成本降至5.4% 

2020年，旭辉控股“增收又增利”，持续稳健的财务表现屡获资本市场认可。 

业绩公告显示，2020年全年，公司净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%；归母核心净利润80亿，同比增长16%。过去三年，旭辉净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%，盈利能力长期维持行业高水平。此外，旭辉2020年调整后毛利率25.1%，归母核心净利润率11.2%，维持行业较高水平。

值得注意的是，净资产收益率（ROE）往往是衡量股东收益水平的核心指标。2020年，旭辉核心ROE24.2%，连续五年维持在20%以上的高水平。

稳健、长期主义”一直是旭辉财务管理的标签，面对市场不确定性的挑战，旭辉坚持严守财务纪律，保持稳健发展。2020年末，旭辉加权平均融资成本5.4%，较2019年末下降0.6个百分点。 

值得一提的是，旭辉境内境外均实现了融资的利率新低。2020年5月，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8％，创下了旭辉公司债发行历史利率新低。今年1月，旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据，利率低至4.4%，创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。

此外，旭辉在绿色债券、境外银行贷款上也实现了突破。2020年7月，旭辉成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券，利率5.95%，这是旭辉首次发行境外绿色债。2020年旭辉获得境外银行贷款7亿美元，创下旭辉境外银行贷款历史最大规模。 

净负债率64%，较2019年末下降1.6个百分点；一年内到期的短债占比仅为18%，现金短债比2.7倍。同时，旭辉2020年末剔除预收款后资产负债率为72.5%，较2019年末下降2.3个百分点，目前处于“三条红线”要求黄档企业。 

会上，旭辉控股CFO杨欣表示，总体来讲旭辉控股2020年净负债率合理可控，财务指标持续保持健康水平，未来力争早日实现“三条红线”要求绿档企业。

特别值得一提的是，穆迪于2020年11月提升旭辉评级至Ba2，联合国际则给予BBB-的投资级评级，充分证明旭辉稳健的财务表现获得了国际资本市场的认可。 

“房地产+”打造平台生态 培育市场化竞争力

事实上，除房地产业务的强势表现外，旭辉集团“房地产+”业务也在2020年进入收获期。

践行长期主义之余，旭辉也在努力打造自身的平台生态，以相同的奋斗文化，培育多元化业务的市场竞争力，积极布局物业、商业、长租公寓、健康、代建、EPC等与“美好生活”相关的业务。

旭辉永升服务，上市以来快速发展，2020年在管面积突破1亿平方米，收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%，已成为物业龙头股。而旭辉商业已储备商业综合体30余座，总建筑面积超过237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米，未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。 

而旭辉旗下住房租赁板块旭辉瓴寓，目前布局18个城市超74400间管理规模。在2020年实现了轻重结合，双轮驱动战略实质性落地。托管端占领大社区头部，累计完成将近30个大社区签约，5个大社区开业。资管端实现了从1.0重资产平层持有模式到3.0全资管模式的快速迭代。 

旭辉旗下绿明建科也于2020年完成全国化布局，目前6家工业化绿建产业园已投产，2家在筹建中。值得注意的是，8家产业园皆位于装配式建筑核心发展区域，年设计产能60万立方米。旭辉健康则于2020年发布CCRC康养社区彩园品牌，在长三角区域、北京市先后落地项目，总布局规模超10万平方米。

在旭辉看来，“房地产+”业务享有极大的增长潜力，透过向集团内提供服务，宇集团的核心房地产开发、投资业务产生巨大的协同效应，而另一方面可通过将业务覆盖扩展至旭辉以外的第三方客户，达致迅速增长。

旭辉集团董事局主席林中表示，旭辉一直致力于打造平台生态，相信文化一脉相承，并逐步培育市场化竞争能力。

多元化拿地占比过半 总土储货值突破万亿

2020年旭辉土地储备总货值已超万亿，达到10263亿元，满足未来3年持续增长需求。

自2020年初以来收购的土地而言，旭辉集团严格遵循价值投资原则，并利用多种收购渠道进行，包括政府招拍挂、股权收购及旧城改造等。业绩报告数据显示，2020年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，新增权益地价555亿，权益比63%。年内，旭辉集团已于5个新城市取得战略据点，扩大区域覆盖率，深耕各大都市圈，从而加强区域及省域化的影响力。具体而言，2020年旭辉集团新进入宿迁、淮安及绍兴，拓展江苏省及浙江省，首次进入黑龙江省哈尔滨，首进常德，进一步布局湖南省。

值得关注的是，2020年旭辉90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市，预计高能级的土地储备将在2021年实现更高均价的销售。分城市群看，旭辉长三角城市群新增货值616亿，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿、134亿、154亿、387亿。目前，旭辉总土储货值超过万亿，可满足未来三年持续增长需求。 

资料显示，从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%，实现了能力的跨越。2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障。通过多元化手段获取的地块中，不乏成都、长沙、天津等优质城市。其中，旭辉通过一二级联动，在成都城南、城西连落两座TOD项目，总计容面积达106万平方米，总货值达148亿。

值得注意的是，旭辉联动旭辉教育IP，获得天津滨海核心地段项目滨海江来，总货值59.3亿，并在该项目上引进华师大附属九年一贯制学校，推动板块价值全面提升。

同时，商住联动也为旭辉的带来了住宅产品的畅销溢价。2020年至今，旭辉获得12幅商业综合体，大部分紧邻轨道交通沿线。便利的交通、商业的利好让这些项目的住宅销售获得市场的高度认可。

据悉，未来三年旭辉将坚持多元化拿地比例超过50%，提高投资效率。同时，旭辉还将发挥商业布局、模式、业态优势，为未来三年实现租金50%复合增长奠定坚实基础。通过持续提升经常性收入，旭辉将努力成为投资级民营房企。

旭辉控股董事局主席林中表示：“对于旭辉来说，做好自身的本职工作，提升能力和管理水平既是为了在市场变化中以不变应万变，也是为了在时代洪流中夯实自我的成长。我们相信，守正笃实是一种美德，有定力、有毅力方能久久为功”。

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