旭辉控股土储货值近万亿元 “三级管控”放权一线模式确立

  “从目前整体市场来看，预计全年销售比2019年将下跌7%-10%。房企销售增速比2019年降低，行业现金流紧张，破产中小企业增多，集中度提高，收并购机会增加。”3月27日，在旭辉控股2019年业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中表示，疫情之下，市场也会平稳，不会大起大落，预计一、二线及强三线城市市场表现好于三、四线城市，下半年将好于上半年。

  “面对2020年的市场，旭辉控股将着力保障现金流安全，增收节支，提升运营效率，加快区域整合，打造组织活力引擎。”林中表示，2020年，旭辉控股有信心完成2300亿元的合同销售目标。同时，要专注做好主业，打造核心竞争力，坚持高质量发展道路。

  今年可售货值达3800亿元

  财报数据显示，截至2019年底，旭辉控股已确认营业收入同比增长29%至547.66亿元；归属于母公司股东核心净利润69.03亿元，同比增长24.7%；调整后的毛利率为30%，核心净利润率为12.6%。

  “盈利基本符合2019年初的规划和市场预期。”旭辉控股总裁林峰表示，旭辉内部有句话，“没有回款和利润的销售就是耍流氓。”鉴于此，2019年，旭辉控股坚持“以收定支，开源节流”的准则，当年实现了92%的签约回款率。

  对于2020年有信心完成2300亿元销售目标的底气，是当年可售货值达3800亿元，其中89%位于有人口持续导入的一、二线及准二线城市。截至2月底，旭辉集团总土储面积约6540万平方米，对应货值9880亿元，直逼1万亿元，其中一、二线及准二线城市占比达87%。

  过去的一年，旭辉控股通过合作并购、旧城改造、商业购地等多元化手段获取的土地储备占33%，其中不乏总建面27万平方米的成都新都区商住项目、货值超340亿元的太原一、二级联动项目、建面45万平方米的石家庄核心长安区项目、以及通过与大湾区房企战略合作获取的深圳坪山项目等案例。

  “面对当下的市场，房企应当维持一个适当、合理的土地储备规模，以满足公司未来2年-3年的发展需求。”林峰表示，未来旭辉控股将继续加大多元化拿地的力度，中长期来看，通过非公开市场获取的土地有望占比持续提升。此外，2019年新增土储权益比重提升至65%，今年可能达到70%，未来也将带动销售权益占比进一步上升。

  在手现金足以覆盖短债

  在财务方面，“稳健、长期主义”一直是旭辉控股财务管理的标签，这一传统在2019年也得以延续。

  截至2019年底，旭辉控股净负债率68.5%，相较2019年中期下降1个百分点；加权平均融资成本6%。截至2019年年底，旭辉控股现金存量576亿元，一年内到期的短债占比仅为20.4%，随着今年债务的重组，希望可以降低至15%；现金短债比2.7倍，有足够的财务弹性应对今年的市场波动。

  “受疫情影响，房企发展模式将转变，更加注重现金流安全和财务的稳健。”林中表示，接下来在融资方面，预计房地产融资松紧适度，境内融资成本降低，旭辉将力争把融资成本控制在6%以内。

  “今年开年以来，旭辉控股相继以较低利率完成数笔融资，相信年内平均融资成本有望进一步走低。”旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉控股将继续顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，主动作为，严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构，为企业发展“高筑墙，广积粮”。

  确立“三级管控”放权一线

  房地产行业越来越呈现出“回归制造业”的趋势，是旭辉控股管理层多次提出的观点，其认为，这场回归的核心，则是对运营质量和效率的追求。

  目前，旭辉已确立“大平台+小集团+项目集群”的“三级管控”模式，得益于区域深耕带来的管理效能提升，旭辉控股2019年人均权益签约额较去年提升25%，人均核心利润增长20%。通过充分授权一线，2019年区域上报集团的审批同比减少了63%，全集团审批流程平均时长同比减少了51%。

  “希望把指挥中心移至区域层级，总部专注于财务和战略方面。”林峰如是表示。

  “集团总的思路是让听得见炮火的人去指挥战斗，对一线授权越来越大，指挥下沉之后效率会得到提升。旭辉发展到今天，要做大做强一线，实行小集团是势在必行的。”旭辉集团高级副总裁、江苏区域集团总裁王凤友表示，集团有完整的授权体系，不同区域授权权限不一样，今年做不好的区域有可能就会被合并。

  “2020年，旭辉控股将加快组织变革和人才发展，加快区域整合和经营下沉，授权、赋能，激活组织和人才。”林中表示，在多变的市场，旭辉控股需要快速裂变和协同的文化，以经营效益为导向，坚持高质量的发展模式，实现持续稳定有质量的增长。

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