深圳楼市:房价比去年涨了很多,深圳哪个片区升值潜力大?

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提问:云叔好,同样的资金,大概总价470左右,时间大概3-4年的情况下,罗湖万象城片区和福田的新洲、石厦、上下沙哪个片区升值潜力大?

回答:你好,罗湖涨的房子只有两种,其中一种是学位房,像螺岭小学、深圳中学、翠园中学、翠园中学东晓校区这些名校学位房涨幅不错,还有一类是湖贝旧改周边,万象城跟这两个一个都沾不上边,未来跑输大盘,横盘期甚至跑不过利息、上下沙主要依赖旧改,农民房比较多,旧改周期长,长期来看是很有潜力的。石厦近CBD,学位优势很明显,不管短期还是长期上看,都是可以的,新洲片区是跟着石厦涨的,最优选择还是石厦学位房!

提问:云叔好, 刚需买房,预算110万, 京基御景半山、卓弘星辰、宝昌利御景御峰公馆这几个盘,麻烦帮我分析一下,感谢!

回答:你好,京基御景,地处半山景区,风景资源很不错,大户型的刚需改善户型设计优良,但地铁交通不便,距离站点遥远,距离铁路太近,可能收到噪音影响,而且周围的配套不上很成熟,从短期上看,很难以实现居住氛围浓郁,小户型上竞争力不足。卓弘星辰,从交通上来说,虽然距离地铁三号线永湖站比较近,但是距离规划的14号线快线的距离相对较远,后续乘车需要到大运中转。噪音稍微有点大,临近龙岗大道和南坪快线3期,作为交通主干道,大部分户型都受到噪音的影响,户型有点尬,容积率高,使用率太低,部分户型不足70%使用率,得房率太低。宝昌利御景御峰公馆也中规中矩,具体这三个需要结合你的预算多少和需求条件来选择,有些方面,你需要作出妥协。

提问:云叔好,自住改善型需求三房,兼顾学位,预算总价1500W左右,百花片区不考虑,居住体验太差,剔除学位,该片区楼盘不值这个价。考虑的香蜜湖安托山片区、科技园片区、后海片区,可以给点建议,请分析一下!

回答:你好,安托山:福田的房子涨的不好,不是因为像罗湖一样没落,不是因为区位不行,而是因为产品不好,房龄老,面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的,是有可能让孩子赢在起跑线的学位,所以百花飙涨,所以黄埔雅苑不能买,瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销,我们可以看到,福田是不缺高端购买力的,缺的是好房子,而安托山片区,可以承载这些购买力,区位中心,房龄新,红岭深高学位加成,看好这个片区。 科技园片区:南外大冲可以不用追,从肺炎治愈率就可以看出,患病人数越少治愈率越高,大冲考生就一百来个,蹦几个高分拉高下四大八大率,名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩,但是房价涨了不少,冒险者可以继续保守者可以变道,南外高新可以买。后海片区的选筹逻辑同理,南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。

提问:云叔好,18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深, 两年了也没升值,本身公寓位置景色又都可以觉得可惜,楼下的空地是将来的深圳歌剧院,租金低,拿在手里觉得烫手,深圳住宅已无名额,想听听你有什么意见,感谢!

回答:你好,万科蛇口公馆这个盘是真正的次新,外观高端大气上档次,有万科品牌加持,又有蛇口的区位大概念,本应是这轮大涨的领涨先锋,结果却让人大跌眼镜。 目前住宅均价12万多,比后海很多20年的老房子还便宜,而且存在感很低,很多人甚至都没听过这个盘。 跑输的原因位于蛇口最差的地段,周边都是农民房、厂房,学位太差,而且容积率太高。 18年这个盘开盘,住宅和公寓的开盘价都是八万多,到现在住宅好歹有了40%的账面浮盈,公寓却基本没涨。 

公寓的产品性质当然是涨的慢的原因,但更大原因是开盘时,公寓价格被开发商定高了,提前透支了这一波的涨幅,而很多不懂的小白被精装,海景和低总价吸引,贸然入了坑,建议对于公寓这类长线跑输的产品,能出还是出掉,几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点,千万不要认为开发商是定价高手,很多新盘的项目总操盘能力一言难尽,定价策略错误百出。 很多买房人轻信开发商,认为开发商定的价肯定不会错,高价格=高品质,闭着眼睛瞎买,最后在二手市场被教育得不轻。 未来转二手房后,在小三房稀缺的宝中,海纳89平的二手单价一定不低于116平,甚至还高,如果是考虑自住的话,这还无所谓,如果纯投资的话,恐怕就要失算了。

提问:云叔好,入深户两年,刚需,目前在福田上班,年收入税前20万,家里可以提供150万首期,月供自己承担,想在南山或者福田买小两房,总价400万以内,好纠结不知道怎么去选,请问云叔有好的建议吗?

回答:你好,400万以内的两房,南山或福田,面积极小,或者品质很差,没有什么漏可以捡。如果考虑自住属性的话,就选择在福田,如果考虑投资属性的话,不如跳开这两个区,眼光放远一点,去找更有潜力的标的。

提问:云叔好,总价预算300左右,大沙地附近小区,考虑二个孩子上学,交通,升值,该选择什么小区,目前看过东苑小区,外运宿舍,金港花园,怡园小区,想听听你有什么好的意见,感谢!

回答:其实300万这个价位,想买一个3房,学位交通升值都要考虑的话,挺难选择的,你选的那几个基本上都已经比较老气了,后续上涨乏力,但不是没有,怡园小区还好,建议你到裕丰围看看,你可以考虑买一个黄埔花园的2房,然后改成3房。还有金逸雅居买个小3房也不错,都是怡园小学学位,靠近临港区,楼龄不至于太高,物业也过得去,可以去考虑一下。

提问:云叔,请问预算600万,深圳楼盘该怎么选,最近看了1、圣拿威的35平米的一房一厅;2、金地上塘道二期2房一厅68平米的或者绿景香颂的2房;3、坪山的京基御景印象1-2期的78平米的三房。资金主要来源于第一套房抵押在贷+90万公积金按揭,可以接受5~8年的长线投资,主要还是担心自己收入追不上下一波房价的涨幅,也想过5年后,两套都卖,置换一套品质好的学位房,请问云叔有什么建议,感谢!

回答:预算总价600万,这几个盘中,选择2赢面稍微高一些。不过我更留意的是你买房的600万没有一分自有资金,全是按揭,融资利率按5个点来算一年也有20多万的持有成本,后续还款大概率也要从融资中出,说明你资金实力和收入水平都一般,这一轮大涨刚刚结束,盘整才刚刚开始,你就拿全额按揭去博三到五年后的涨幅,不觉得有点太心急了吗?

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