持有400亿充裕现金 富力地产降负债成效显著

　　对于房企来说，2020年充满挑战性。疫情黑天鹅、“三条红线”、“两条红线”等多重因素影响，不断考验房企的发展潜力和应变能力。

　　3月25日，富力地产2020年度业绩报告的发布则向市场客观展示其过去一年面对诸多不确定因素给出的解题思路及取得的成果。

　　在控负债、降杠杆的政策背景下，富力地产采取高质量发展策略，全年仍实现营业额858.92亿，净利润91.5亿元，净利率10.6%。

　　同时，富力地产2020年权益销售金额及销售面积均呈现正增长态势。年报显示，富力地产公司销售权益金额约1388亿元，销售面积约1153.09万平方米。

　　创新营销抓回款

　　从2021年前两月销售数字看，富力地产协议销售额仍在大幅提升。数据显示：2021年1-2月，富力地产实现协议销售额204.2亿元，同比提升124%。

　　在协议销售改善的同时，富力地产的权益销售额占比在百强房企中亦不多见。根据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售榜top200》，富力地产排在18位。据平安证券数据，2020年TOP100房企销售权益比为72.4%，较 2019年下降1.1%，在房企销售占比整体呈下降趋势的情况下，富力地产权益销售占比则高达92.78%。

　　业内人士表示，较高的权益销售占比意味着富力地产倾向于利用自有资金开发，企业独立性强，有利于资金回笼。

　　这一点在富力地产2020年财报里得到印证。数据显示：富力地产协议销售现金回款率已经从2019年的70%提升到2020的78%，一年内实现了8个百分点的提升。

　　在诸多不确定性因素的影响下，剖析富力地产销售及回款提升的原因泽宇富力地产发力创新营销模式不无关系。

　　年初疫情影响销售承压的情况下，富力地产聚焦房地产科技上线“好房子，网购吧”等创新营销行动，成功吸睛消费者。随后富力还高调推出明星、老总带货，携手国内高端自主汽车品牌玩跨界营销，借势“双十一”、“双十二”推特价房源等等，实现不错效果。以双十一为例，富力携全国优质项目共500亿货值，覆盖华南、中南、西南、海南、华北、西北、华东七大区域，更是强势推出5折的特惠房源，活动期间销售金额超过100亿元。

　　当然，创新的营销方式只是工具，销售额提升的本质因素还在于企业强大的品牌力和优质的产品。以富颐华庭为例，作为广州市政府第一批全面改造的52条城中村之一，位于茅岗路以西城中村改造项目——富颐华庭于区位好、体量大、价值高，一直以来都是备受市场关注的旧改大盘。富力地产接手该项目后，从对旧村科学的规划到充分听取尊重村民需求，从融合当地自然资源和人文历史到优化土地资源推动产业升级，一直坚持高质量、多维度对其进行深耕，首次开盘便以26.8亿刷新广州近5年来单次开盘记录。2021年1月，以19.7亿傲居广州市商品住宅销售冠军。

　　在后续产品弹药储备上，富力地产仍保持充沛状态。截至2020年底，累计权益土地储备可售面积5200万平米，约7000亿货值。

　　对于产品给销售带来的支撑力，富力地产高层信心十足。在业绩会上，富力地产将2021年的销售目标定在了1500亿元，并透露预计2021年可售资源为2700亿元。

　　富力地产业绩会上表示，富力地产预计上半年目标是600亿元，下半年目标是900亿元。今年年初表现向好，有信心在余下的时间保持同样的势头。

　　降负债成效显著

　　在富力地产交出的2020年财报里，让投资者眼前一亮的数据，不可不说的是富力的负债情况。

　　在市场状况不稳定的情况下，富力地产通过促销售、去库存、抓回款、控支出等综合措施，在减少负债、提升现金流方面取得显著效果。

　　通过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，2020年富力地产总负债下降374亿元，削减或再融资的债务包括境内债券236亿元，信托及境内银行贷款119亿元，离岸债券及离岸贷款19亿元。

　　截至2020年末，富力地产的净负债率大幅下降69个百分点。另外，富力地产在一年内、一年至五年内及五年后到期的负债分别占负债总额的40%、47%及13%。年内偿还的银行贷款为402.3亿元，新增银行贷款为250.5亿元，现金储备达399.5亿。

　　充裕资金保障之下，2020年底及2021年初，富力进行了一批债务密集兑付，继续保持成立以来无一违约记录。

　　对于“三条红线”的达标问题，富力地产董事长李思廉似乎没有过多担忧。他表示，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以减轻项目风险，进一步降低总负债水平，改善集团的资本状况。

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