突发！这个城市的调控，终于来了！

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　　昨天夜里，西安发生两件大事！

　　一是，西安的调控，终于来了！

　　二是，西安被国资委列为第二批区域性综改试验区！

　　所以，原定为今天发文的佛山板块分析文，只能明天发送。

　　今天先好好跟大家聊聊，西安这次调控，到底卖的是什么药？利好之下，西安楼市接下来如何买？

　　西安这几天一定会有重磅调控，早在前几天的文章中，我们就明确告诉大家，西安一定会出台重磅楼市调控。

　　倪虹部长去了成都与西安，成都立马加码，西安不可能只有预售资金监管如此简单的调控。（点击蓝字查看过去文章）

　　这不，重磅终于来了！

　　西安这次的调控，真的有些东西。

　　我仔细研究一下，真正值得关注只有5点，我们一点一点的来说：

　　1、提高买房准入门槛，西安购房须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

　　这一点，有些晃虚枪，看到我还有些泄气。因为早在2019年的620新策中，就规定了2019年6月20日后落户的家庭购房，需要落户时间满1年且连续缴纳12个月的社保，并且非本市户籍购房需要提交5年及以上的社保。

　　这一点算不上调控升级，对目前市场影响不大。

　　2、5年限售，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

　　这一点，会发现西安还是乖孩子，调控还是真的狠。当杭州、成都还在耍花腔，大搞网红盘限售5年的时候，西安直接全面限售5年。

　　并且这个限售5年很牛！要看清楚，不仅是网签合同备案满5年，而且是同时取得不动产权证书，方可上市交易，这个周期一定是5年以上。

　　我们知道新房大多2年左右才能收房，收房后才能办理不动产权证，这意味着西安楼市限售已经调高至新房限售5年以上，二手房限售5年的强度。

　　要知道深圳目前也仅仅限售3年，上一个调控升级为取得房产证限售5年的还是青岛，而这也是导致青岛2018年后，横盘至今的重要原因之一。

　　限售5年，这将大大影响西安的投资周期！这对市场预期的打击，可以说是非常之大！

　　要知道，此前西安限售，仅仅是网签3年，取得房产证2年即可，限售5年，猛是真的猛。

　　3、将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

　　48个月，也就是长达4年，这意味着，想要通过转让名下房产，假冒刚需无房家庭享受刚需摇号优先的操作，难度非常之高！

　　这一调控，指向的是西安去年极其火热的新房摇号市场，仅仅2020年5月，西安出现6个千人摇号楼盘，其中最火的楼盘，中签率仅2.13%，刷新了西安摇号史上5.7%的最低中签率。（过去我们也有文章分析过，点击蓝字可以查看）

　　这一点的落地，会让新房摇号市场更加公平，但也难以避免的会误伤改善。

　　但如果再往前追溯，这一点并非新政策，早在2018年624调控就规定无房家庭的认定，应追溯至2017年1月1日以后，名下无住房转让记录。

　　而2017年1月1日，距离今年也差不多接近4年。48个月，其实是换个说法，但再细思一下，其实也是从严了。2018年颁布细则时，相当于只要过去1年内名下无房产转让，即可认定为刚需无房，而现在是直接追溯过去4年，力度明显提高。

　　以上三点，精准打击的是个人购房者，5年限售是最值得重视的，接下来西安投资要慎重了！

　　除了个人，这次西安调控，其实对土地与二手房交易指导价也有提及，大家可以细品：

　　4、西安也将采取双集中供地模式，存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

　　土地双集中供应，我再解释一下，就是说西安未来土地出让，也将采取集中发布公告+集中组织出让的形式。

　　好处是会让土拍市场更加规范，更有利于平抑市场狂热情绪。

　　过去房企全年都可以拍地，资金流转时间与空间更足。如今采取集中拍地，短期内流转资金有限，这就要求房企必须有的放矢，制定更加合理科学的拍地策略，土拍市场出现高溢价的概率必然会大大降低。

　　而土拍市场，向来是新房市场的兴奋剂，土拍从严，市场情绪也更容易稳定。

　　同时，西安还规定，对存在重大失信与“三道红线”的房企，直接不允许参与拍地，对房企资金要求更高，烂尾的概率也会降低。

　　市场愈发规范，利好的还是购房者。

　　5、逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

　　这一次，再次看到了熟悉的身影，二手住房交易参考价！

　　大家懂吧！接下来所有城市调控，一个明显的趋势，就是学深圳！

　　但是，这一点也就看个热闹，目前新调控的城市，东莞、成都都提到出台二手交易指导价，东莞真出了，但市场反应平平，现在又加了一个西安，真正敢像深圳这么严的城市，还是没有第二个。

　　所以总结一下，这次的调控，全面验证李老师的猜想，属于西安的重磅调控一定会来，西安市场该回落回落了！

　　当然，昨晚西安还有另一项政策，就是迎来综改试验区利好，这对西安来说，到底意味着什么？

　　政策利好，提前打压楼市。

　　我们会发现，这都是老操作。回看过去，每当有重大利好到来，高层都会提前堵住楼市，防止政策带来房地产狂热。

　　所以我猜想，这也是西安这次力度，远超成都的原因。

　　综改试验区，绝对是利好西安的。

　　目前全国综改试验区，仅仅只有7座城市，西安属于第二批。

　　综改试验区，其实是指在部分区域重点推进国资与国企综合改革，盘活国资国企在区域发展的带动引领作用，这也是发挥我们社会主义制度优越性的关键。

　　尤其是在区域崛起的前期，国资国企更能深耕市场无法兼顾的基础设施与产业布局，这一政策，其实可以理解为政策助力区域腾飞的又一利好。

　　而为什么选择西安、杭州、武汉、青岛作为第二批？国资委是这么表述的：

　　开展区域性综合实验...要选择国有经济基础较好、改革意愿强烈、改革创新氛围浓厚的地区，优先进行改革试验区。

　　所以，这些城市内里担负的，其实是振兴区域的重担！这是明晃晃的政治认可呀。

　　看看第一批综改城市，上海涉及长江都市带，深圳涉及粤港澳大湾区，而沈阳指向的东北老工业区振兴。

　　目前确定的第二批城市，西安涉及的是西部大开发、武汉是中部崛起，杭州是配合上海合作组织各相关国家的互联互通，7个综改地区，基本覆盖我们国家东西南北中的改革大局。

　　当下城市竞争，政策争取非常关键，西安未来一定是潜力十足。

　　调控与利好交错，那当下西安，到底如何买？

　　如何看待当下的西安，明确两个点：

　　1、西安市场一定会回落。5年限售，叠加此前数次调控，西安在强二线城市中，调控力度可以说非常严格，市场会开始抉择，需求也会逐步回归理性，市场该调整调整了。

　　2、但西安长期价值看好，这次综改试验区，再次验证西安的区域中心政治地位，肯定了西安的基础与未来，青睐长线投资的朋友们，还是可以选择。

　　此刻如何买？

　　还是坚持此前的观点：坚定投资西安的，给市场一些反应时间，三四季度会是西安最好的入手时机！

　　而不是非西安不可的朋友们，7年的投资周期下，当下我更建议大家看看其他有起势的二线城市，会是更好的选择！

　　而同样，信号再出。

　　同样被列为试验区的青岛、杭州与武汉，杭州一直打新火热，武汉与青岛似乎有所起势，接下来也会跟进调控吗？

　　我们拭目以待！

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