突发调控后,对后市的几点预测

（来源：米宅珠三角）

该来的终于来了！靴子终于落地。

调控政策的解读版本已经很多，我就不再一条一条细说了，只说一些个人看法。

这次调控之后，深圳已成为全国限购最严厉的城市，没有之一。

对比公认限购最严的北京、上海、长沙，看最核心的购房资格获取：

北京上海：本地户籍落户即买房，非本地户籍五年社保，

长沙：原籍长沙的不限社保，外地落户的一年社保，非长沙户籍两年社保。

深圳：深户必须三年社保，非深户五年社保，离婚三年之内原家庭两套禁止买房。

调控的两大利器，一是人，一是钱。

新政在最大限度减少购房资格人数的同时，又通过增值税、豪宅税和加首付，大大增加买房成本。

就对楼市的调控而言，深圳已经做到了全国的极致。

怨不得别人，这是深圳楼市和业主自己作妖作出来的。

去年八月到年底的暴涨，政府忍了，毕竟房价横了四年多，也该运一动了。

今年四月到五月的反常大涨，政府用严查首付贷抵押贷等政策压制，没用大杀器，就是考虑这应该是最后一波行情了。

没想到六月份市场又疯了起来，这次疯魔到失控，西部房价在每平十几万的基础上继续狂飙猛进，业主100万200万地往上调价，大有靠一套房实现下半生财富自由的架势。

这波作死的行情，终于触发了政府的容忍底线，发布了史上最严厉的调控。

这次调控的内容和影响，很多文章都写了，我不再一条条解读，只说一说我对后市的预测。

1、成交量：

市场会迅速冰冻，原本十成的购买力，三分之一被限掉购买资格，三分之一会陷入观望，只剩下三分之一的有效购买，市场成交量会迅速跌到历史最低点，预计持续三个月，三个月后随着观望的购买力逐渐入市，成交量会逐渐走高；

2、供应量：

和很多人想象的相反，短期内供应量不是增多而是减少。

据我们得到的一线信息，很多卖家临时撤盘不卖了。

这其中有原本要置换，但发现被社保和离婚弄丢了购房资格被迫撤盘的；也有本来就不急卖，市场不好干脆撤盘，等市场恢复再说。

调控卡掉了一部分买家的同时，也卡掉了一部分卖家，市场不会从供不应求的状态马上变为供过于求，最多是供需平衡，或者供略小于求；

3、政策后还能不能买?

我给出的建议，如果你是要继续买入的三分之一，不要停止看房和找房，这个时间段是出笋盘的宝贵窗口期。

因为会有一部分已经下了定金的置换客户，本来准备把自己的房子趁好行情卖个高价，现在遭遇暴击，又怕违约没收定金，只能打折急出。这个窗口期不会太久，大概一到两个月。

等这批客户出完，会有少量资金链紧张的急出笋盘，不过深圳两年前就出台了三年限售的政策，加上买深圳的客户大多资金实力不俗，都有长持计划，所以这类笋盘数量一向很少，一般人很难抢到。

还有，如果你的预算在五六百万以内，也不准备去凑网红片区的热闹，也不要停止看房，因为这类房源很难跌，甚至有可能会涨，原因我后面会讲。    

4、房价会不会跌?

笋盘出完后，会进入买家与卖家博弈的横盘期。

知己知彼百战不殆，先把自己放在卖家的位置思考。

深圳卖家卖了房子拿钱做什么?无非两个，一是继续买深圳更贵更好的房子，二是去其他城市投资做波段。

如果是为置换，一定会关注自己想买房源的价格有没有大幅下调，如果没有，自己的房子也不会折价出售，否则一卖一买损失更大；

如果为了做波段，也只会适当让利，不会大幅让价，本身做波段就有风险，没必要为不确定的收益放弃眼前确定的收益。

所以，卖家只要不是急卖，就没有大幅让利的动力，但很可能会让出一部分税费，比如新政后多出60万的税费，卖家让出30万，买家多出30万，双方共同承担。

5、会不会像北京一样回调20个点?

10个点有可能，20个点基本没可能。

有人认为北京调控后深度回调至少20个点，深圳也应该回调这么多。

我认为深圳达不到，因为深圳的供需远比北京紧张。

北京房价跌幅大除了投资客进不去，还有供应量大，除了十万套的二手房供应，五到六环之间还有大量四到五万的新房限竞房共有产权房任挑任选，长期供过于求，导致房价一直低迷。

而深圳即使调控限掉了投资客，二手房和新房加起来仍是区区五六万套，仍是供需失衡的状态。即使需求短期被压制，迟早还是会释放，所以深圳没有大幅下跌的基础。

我预测深圳楼市会先横盘三个月，然后阴跌5-10个点，三到六个月后，市场信心慢慢恢复，房价重回高位。

6、关于分化

调控后深圳市场仍然会分化，但会和上一轮的分化完全不同。

上一轮是西部概念片区不断上涨，学区房涨，东部和老城区横盘滞涨，这次的分化很可能完全相反。

因为西部和学位房尾轮上涨已到了癫狂状态，个别楼盘一个月内报价拉高三百万。

在市场不理性阶段，人们都是无脑冲动的羊，只管买买买；市场一旦冷静，会立刻变回理性思维的人，对前期的冲动进行反思。

而豪宅税的补刀，会加速人们的清醒。

6月以来涨幅过分疯狂的某些作死网红盘，很可能要低下高贵的头颅，吐出本就不属于它们的涨幅。

我举个例子，佳兆业前海广场87平三房，20天前1000万还可以成交，现在急升到1300万。

铭筑89平四房，一个月前挂盘价还是1300万，现在集体拉涨到1680万。

这类暴力拉升的房源，一定会吐出本就不属于它们的涨幅，回调绝对不止10个点。尾轮盲目买入这类房源的人，要高位站岗很久了。

而龙岗、福田和罗湖，会以平和的姿态，合理的价格重回人们视野，横盘期表现会更加坚挺，有些产品甚至还会逆市上行。

7、关于心态

今天早上调控政策发布后，我周边瞬间乱成一团糟。

有客户要暂停买房的，有问我要不要考虑转行的，有前几天签了约的客户想解约的，还有问我要不要休假去旅游的?

其实认真想想，有什么好慌又有什么好怕的?深圳历史上经历的调控还少吗?哪次不是慌乱几天之后继续歌舞升平，巨量的居住和投资需求仍然在，只是被压抑和延缓，不是被消灭，再加上陆续出炉的各类破解方案，市场迟早重回正轨。

这么大一个市场，最差也有几千套的月成交打底，还怕没事可做吗?

大家都好好睡一觉，明天，太阳照常升起！

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