日本楼市泡沫破灭全过程，看后感觉似曾相识？

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大家好，我是那个敢说真话的磐他。

看到很多朋友们的留言，都说自己十八线小城房价都涨到1万多了，收入却只有2000块。

又看到深圳、上海、广州、成都连续严查经营贷，出台新的限购限售政策。

顿时感觉，2021年楼市真的要出大事了。想要把房子五花大绑，绑住，但是效果甚微。

还有没有什么套路，能摁住这头脱缰野马？磐他倒是有药方，但是估计没人敢用：

1、出台房产税；2、5年-10年内交易税收增值税40%；3、教育平权，取消学区房；4、出台遗产税。

这四个药，只要喝上，保准立即退烧。否则，房主不炒，就呵呵笑两声得了。

而这些药方，正是日本loushi泡沫破灭后，采取的政策。日本房价20年来，几乎没涨。整个日本没有人投资房产，因为投资房子亏钱。日本物价20年来没涨，人都佛系了。

既然日本用药这么好，你肯定很想听一听日本楼市泡沫破灭的全过程，接下来，我就娓娓道来。

1、从基本面支撑到全面泡沫化。

日本房价的快速上涨期是1955-1974 年。这20 年涨 44 倍，而上涨的背景是日本经济快速追赶美国，GDP 和人口也同步快速增长。

这个阶段很像中国1998年到2008年，GDP以10个点以上的速度狂奔，年新生儿都在1600万以上。

1975-1985 年属于缓慢上涨期，11年涨幅不到 1 倍，背景是第一轮增速换挡，GDP和人口增速放缓。

这时候，日本人没有人相信房价会跌，所有人都把钱从银行提出来贷款购房。据说，当时日本的楼盘都需要摇号，中签比例1/3500，最高的时候1/6000。

日本民众非常兴奋，他们的口号是“赶美国，超美国”。而在当时日本的GDP正式超过英法德，位居全球第二。

据说，当时的日本人挥金如土。特别是男多女少，男人为了取悦自己喜欢的女人，一个圣诞节的约会就可以花掉40万日元，送她蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指，请吃东京赤坂王子酒店法国料理。

看到这里，估计很多人会骂：原来日本男人才是超级舔狗？

2、房价开始最后的疯狂。

1985年开始，美国与日本等国签订了广场协议。这个广场协议，大概的内容就是美元贬值，以减少贸易逆差。这导致自由兑换的日元，大幅升值。

当时日本的索尼、松下、丰田等企业全球销售商品，已经和当今的中国类似，到处都是日本货的天下。

所以，为了对冲日元升值导致的出口难题，日本央行开始降息，利率从6%降到了2.5%，并且鼓励日本企业和个人借贷。

热钱蜂拥到楼市和股市，于是1986-1990 年最后疯狂期，6 年 1.7 倍。1990年的时候，仅仅日本东京的房地产总价值可以买下整个美国。

当时的日本人已经没有心思工作，因为投机实在是太赚钱了。日本政府看着失控的楼市和疯狂的社会，意识到崩盘在即。

于是，主动推出政策刺破泡沫。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。

收紧房贷，对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

政策一出，涌入日本的热钱纷纷撤离。日本楼市和股市双双崩盘。日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。

3、日本楼市泡沫破灭的启示。

从日本楼市泡沫破灭，我们得到许多启发：

1、当经济增速、人口增长与房价增长能够匹配的时候，房价上涨的泡沫是可以被消化的。

2、美元贬值，对于美国国债持有国来说，会影响其货币政策。（比如，2008年次贷危机后，中国发放4万亿，其实是拯救美国。这与日本签订广场协议，救美国一样道理。）

3、人口下滑和经济增速放缓，是楼市泡沫破灭的导火线。

4、大放水后的，货币收缩是导致楼市泡沫破灭的点火器。

目前，中国各大城市总的房产库存都属于高位。土地价格持续攀升，房价水涨船高，居民收入跟不上房价上涨，人口断崖式下跌。

同时，2021年美元大放水，持续贬值。人民币被迫升值，人民币资产价格上涨。

疫情结束后，美元必然收缩，全世界的资产都将高位震荡。

请问，中国当前处于日本楼市的哪个阶段？欢迎给我留言，弹幕。感谢你关注磐他，咱们下期节目再见。

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