年报快读|正荣地产：营收利润双增 降杠杆成效显著

3月26日，正荣地产(06158.HK)发布2020年业绩报告。

2019年，正荣地产便提出“新三年战略”，目标是在2019年至2021年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。2020年，正荣地产各项经营业绩稳健增长的同时，坚持高质量发展战略，持续优化资本结构，降杠杆成效显著。

经过“新三年战略”的开局之年和攻坚之年，正荣地产的高质量发展之路愈发坚实。正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在3月29日业绩会上表示，集团将继续坚持高质量发展，坚持做长期主义。

图：从左至右依次为：正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮、正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝、正荣地产非执行董事欧国伟、正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋

图：正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健

销售业绩逆市增长 2021年销售目标1500亿

黄仙枝在业绩会上透露正荣地产2021年不低于1500亿元的销售业绩目标，并表示有信心完成全年目标。

业绩报告数据显示，2020年正荣地产项目平均首次开售周期和平均首次开售去化率维持在7个月和70%的高水平。较高的销售效率使公司年度合同销售额达到1419亿元，同比增长8.6%，圆满完成销售目标，合同销售额稳居行业TOP20梯队。

从正荣地产上市以来的近四年的销售业绩来看，2020年全年1419.01亿元的合约销售额相比于2017年的701.53亿元，四年累计涨幅102.3%，年均复合增长率26.5%。

合约销售面积及销售均价方面，2020年正荣地产合约销售面积889.75万平方米，相较于2019年的843.95万平方米增长5.43%；合约销售均价1.59万元/平方米，相较于2019年的1.55万元/平方米增长2.58%。

从覆盖区域看：截至2020年12月31日，长三角和海峡西岸两地区累计贡献了71.9%合约销售业绩，二线城市贡献了89.3%的合约销售业绩，落实到单一城市上，福州、南京和苏州三个城市均贡献了超过10%的销售业绩。

对于2021年1500亿销售目标，正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋指出，今年集团的可售资源预计大概是在2500到2700亿元，预计去化率达到60%左右，他指，于二季度的市场的表现亦不错，集团亦有陆续的新货推出市场，预计二季度还有一波销售的高峰。估计上下半年整体的销售比重，争取能做到各占一半。

此外，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示，正荣的投资考虑因素当中一直是比较关注三个核心指标，利润率、回报率、开盘周期，2021年集团新增“整盘周期”的考虑因素。

“因为我们发现在首次开盘达到7个月的同时，整盘周期我们仍然努力要压缩到18个月-24个月之间，这样整个项目的效益才能最大化”，刘伟亮称。

营收利润双增 力争2022年三条红线全线绿档

在“房住不炒”、“三道红线”主基调之下，正荣地产2020年实现营收利润双增，资本结构持续优化。

业绩报告数据显示，2020年正荣地产实现营业收入361.26亿元，相比于2019年的325.58亿元净增35.68亿元，同比增长11.0%。净利润从2019年的30.94亿元增至2020年的35.59亿元，同比净增15.0%。归属母公司净利润达26.51亿元，同比增长5.8%，实现“增收又增利”。

截至2020年12月31日，正荣地产的银行结余及现金总额为429.73亿元，相比于上年同期的353.07亿元，净增加77.66亿元，同比增长21.7%。

融资方面，2020年，在市场融资边际逐步改善之际，正荣地产通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

报告期内，正荣地产加大了银行借款和境外优先票据的发行，成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。此外，公司还通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本。这使得公司融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。

各项经营业绩稳健增长的同时，正荣地产继续坚持高质量发展战略，持续优化资本结构。截止2020年底，正荣地产净负债率延续下降趋势，下降至64.7%，现金短债比提升至2.2倍，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，目前处于“三道红线”黄档水平。

黄仙枝表示，通过这几年不断地调整和布局，正荣地产基本做到财务稳健、盈利速度不断提升，从财务稳健程度来讲，集团现在三条线中只有一条线还不是绿档，黄仙枝指，争取2022年上半年把三条线都转绿。此外，集团会通过精准投资，包括精细化管理，降成本，提高产品力，令盈利能力也不断在提升。

土储货值超5000亿 “1+6+X”战略持续深化

若按照当前1500亿左右的年销售额来换算，5000亿元的土储货值，足以支撑正荣地产未来2年-3年的销售业绩。

发展战略层面，正荣地产继续实施“1+6+X”战略，深耕区域全国布局。业绩报告数据显示，截至2020年12月31日，正荣地产总土储达到2845万平方米，储备项目达到216个，货值约5000亿元。公司项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市，其中82%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比为2019年的稳步上升。 

2020年，随着公共卫生事件得到有效控制，拿地市场逐渐回暖，再加上融资边际改善及政府部门推地力度的加大，正荣地产抓住时机继续扩大优质土储。据了解，2020年正荣地产新增土储总建筑面积达到714万平方米，新增项目46个，权益比和并表比分别达到70%和81%。

从新增土储所在区域来看，正荣地产遵循“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的拿地策略。2020年新增的土储中有77%来自一二线城市，43%位于长三角地区，31%位于海峡西岸，在区域深耕策略基础之上，持续加码长三角地区。

在长三角地区中，正荣地产2020年重返上海市场，以低溢价在南京、苏州两大核心城市持续深耕，并扩大区域纵深至徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。同时，2020年正荣地产在大湾区亦有所突破，以底价在佛山获得一幅优质地块。

此外，值得注意的是，正荣地产一直非常重视ESG的责任。正荣地产非执行董事欧国伟表示，2020年正荣地产在绿色金融方面取得了一定的突破，集团制定了绿色债券的框架，并取得了第三方的独立认证。至今我们一共发行了4笔绿色债券，用于支持绿色项目的建造。未来集团也会积极响应国家提出的碳中和号召，目标每年增加7-10个绿色建筑项目。

2020年，MSCI也将正荣地产的ESG评级上调至BB级。欧国伟表示，未来，集团将会争取更好的ESG评级，让正荣地产的长期价值得以更好的体现。

正荣地产“新三年战略”稳步推进之下，公司未来的估值水平仍有进一步改善空间。管理层表示，正荣地产在经营上将采取“深耕区域+高效运营”的模式，以区域深耕扩大业务规模，提升销售效率，随着销售规模扩大和优质土储权益占比提升，未来公司结转收入有望进一步提高。

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