成长韧性凸显 佳兆业从容前行

责编：黄鑫

2020年佳兆业集团实现高质量发展，一方面地产销售业绩再创新高，同比增长21%至1069亿元，在克而瑞权益销售金额房企排行榜跃升至24位。另一方面，资产规模不断增厚，总资产突破3000亿元，同比增长14.4%达3099亿元。

盈利能力持续提升，佳兆业2020年度净利润录得52.8亿元，同比增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159亿，同比增15%。核心指标保持双位数增幅，经营业绩实现高质量增长。

对于2021年的销售目标，佳兆业集团董事局主席郭英成坦言“我们有2000亿的货值，60%左右集中在大湾区，而大湾区的销售相对而言还是有相当的领先优势，特别是深圳，刚需产品需求量比较大，我们2021年是销售目标1300亿，我们希望做有质量、有利润，稳健发展的经营，牢记国家的政策，也要遵守董事会指导要求。”

除了规模增长之外，“三道红线”之下，佳兆业基本达标。据佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆介绍，2020年，佳兆业已经实现由“橙”转“黄”，预计2021年末，“三道红线”将全部达标。

同时，佳兆业从事城市更新开发运营已有22年，城市更新资源储备丰富，这也让它在管理红利时代，有更多的底气和实力去做更多的尝试和探索。

主动管理财务盘面 拓宽财务安全边际

新近的3月22日，中国人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，有指出，当前中国实体经济恢复尚不牢固，重点领域和薄弱环节信贷结构仍需调整优化。金融系统要构建新发展格局，充分认识持续优化调整信贷结构的必要性和紧迫性。会议再度提及，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

这也引发市场各方猜测今年房地产金融监管较“三道红线”出台的2020年会更紧。房企管理红利时代正在以超出外界预期的速度快速到来，更长的财务安全边际也意味着更好的发展基础。

早已认识到强监管政策周期来临的佳兆业，始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位，在2020年也持续向精细化管理要效益，取得了阶段性进展，实现由“橙”转“黄”，不断拓宽公司稳健运营的护城河。

截至2020年度报告期末，佳兆业净负债率大幅降至97.9%，超预期完成短期降负债目标。此外，现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。

具体到债务结构来看，佳兆业1年内到期债务占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6，债务结构进一步优化。

从现金储备看，报告期末，佳兆业在手现金约471亿元，较年增长27.4%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。

佳兆业集团始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位，不断拓宽公司稳健运营的护城河，截至2020年12月31日，公司拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。

此外，集团积极开拓境内外创新型融资渠道，使得境内ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。

融资成本持续下降，截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%，较上年末下降60个BP；境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。

得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况，佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。境外，穆迪、标普和惠誉均给予较高评级，展望“稳定”；境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级，展望“稳定”，明晟（MSCI）上调集团ESG评级至BB，位列恒生指数内房股领先水平。中信里昂、国元国际、西南证券、安信国际、海通证券、国信证券等十数家机构券商坚定看好佳兆业集团基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。

佳兆业集团首席财务官吴建新表示，按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留下缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。佳兆业会积极响应、配合国家政策要求，集团始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

“今年，公司还会继续拓展多元化的融资渠道，抓住窗口期，开创融资，争取今年把融资成本再下降100个BP，到达7.8左右。”吴建新进一步指出。

公司力行稳健经营策略及持续多年的主动降杠杆战略，令佳兆业在外部融资风向骤变的情况下，有从容应对的成长韧性和管理弹性空间。

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。“从供货的节奏上来看，一季度占18%，二季度占36%，三季度占27%，四季度占比19%。”

在2021年发展计划中，郭英成表示2021年地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%。“预计去化率在65%以上，对于全年1300亿任务的完成充满信心。”

放到更长的时间轴来看，2020年于佳兆业来说也是实现跨越式发展的一年。

从销售表现上来看，佳兆业地产销售业绩再创新高至1069亿元；从财务表现来看，与高增长销售相伴的是稳中向好的财务盘面。不得不说，管理层的经营智慧可管窥一斑。

以城市更新提升深耕能力 强化标签业务能力

与“三道红线”、土地供应“两集中”政策及房贷集中管理等各类房地产行业平稳健康发展的长效机制相伴的是，房企的毛利润开始向社会资本平均回报水平回归，房企存量竞争压力日显。尤其是以一线及强二线城市为代表的都市圈，城市化进程不断加快，城市土地资源供应呈现日益稀缺的现状，城市更新已成为房企进行存量土地拓展的重点。

截至当前，百强上市房企已超半数布局城市更新领域。尤其是全国性房企必争的深圳、广州、上海等地，城市更新被认为是突破土地制约、扩展空间规模、优化空间配置、完善城市功能、再造空间价值的需要。同时，相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，城市更新多被认为能以较低的地价获取土地储备，从而保证房企获得更高的利润率。

以深圳为例，2020年深圳住宅用地土拍市场平均地价统计显示，南山区平均地价为62975元/平方米，为全市最高；全市土地价格洼地在坪山区，成交均价为16398元/平方米。

但因城市更新涉及的利益关系较复杂，以及业绩释放周期较长，不确定性较多，即便是涉足城市更新领域的房企，其所布局项目目前大多数也仅处于前期熟化和投资阶段。房企在“拆不动、赔不起、玩不转”的旧改领域摸索，除了需要战略眼光也需要执行定力。

回看佳兆业，从事城市更新开发运营已有20年，城市更新项目规模保持行业领先，项目含金量高、利润可观，基本都属于不少企业眼中的优质项目。佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米，远低于深圳各地招拍挂成交价格。在城市更新项目储备方面，佳兆业拥有项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地货值占比高达86%。

佳兆业集团城市更新项目转化速度也明显提升，贡献土储价值巨大。2020年集团转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%；转化项目位于香港、深圳及广州，对应可售货值约640亿元。

随着《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，就可依法对项目调解及征收，这将进一步加速城市更新项目转化。预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。

言及公司在城市更新领域的核心竞争力，郭英成直言，“现在深圳竞争是非常激烈的，我们复制到广州，复制到大湾区，特别是复制到上海，复制到贵州，这个模式相对而言比较成功，它的核心价值主要还是团队，包括我们关于政策的研读，包括在对社会的奉献贡献，我们确实做了很多的努力。”

截至目前，佳兆业将在城市更新领域积累沉淀的一整套完善的投资研判系统及实践经验，在贵州、湖北等地实现首个项目落地，以持续巩固提升自身作为城市更新领域标杆企业的市场地位和影响力。仅2020年，佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近三倍，城市更新规模增长明显。

作为城市更新龙头企业，佳兆业的城市更新红利正在稳步释放，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。随着这些转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。

同时，佳兆业集团锚定城市更新赛道，能够更加从容的面对市场竞争，走稳每一步成长道路。城市更新转化土储有效降低了佳兆业对招拍挂市场的依赖度程度，受集中供地政策影响相对更小；更低的土地成本也有助于公司降低负债水平，以尽快调节各项财务数据达标“三道红线”。

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