《西安市商品房预售资金监督管理办法》政策解读

一、背景

购买商品房是人民群众重要的经济活动，确保购房款安全事关百姓重大经济利益。

为维护购房群众的合法权益，防范市场风险，西安市住建局借鉴其他城市经验和做法，结合我市实际，会同人民银行西安分行营业管理部、西安住房公积金管理中心联合发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》)，进一步加强我市商品房预售资金监管力度，以保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。

二、主要内容

《办法》从总则、专用账户设立及监管协议签订、资金收存、使用与监管解除、监督与管理、附则六个方面共三十一条进一步明确了预售资金监管的程序及要求。

三、重要举措

(一)明确政府部门为预售资金监管主体

为突出政府监管职能，《办法》将此前银行作为监管主体的模式调整为由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会(以下简称辖区住建部门)作为监管主体，具体负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理，人民银行、公积金中心、监管银行依据各自职责配合开展相关工作，社会公众广泛参与监督。

(二)购房款必须全部进入监管账户

《办法》要求定(订)金(包括诚意金、认筹金等形式)、首付款、按揭贷款、分期付款等所有形式的全部房款必须直接进入监管账户。

(三)群众可选择多种方式交存购房款

购房群众可任选以下途径交纳购房款：

1.通过监管银行在售楼部设立的临时网点直接交款;

2.在监管银行的任一营业网点(西安市行政区域内)交款;

3.通过ATM机、手机银行等方式转账交款。

(四)手机短信点对点提醒购房人

购房人在意向登记核验通过后，会收到宣传预售资金监管的短信，提醒购房人应将购房款交存至监管账户;选定房屋后，购房人可收到包含监管银行、监管账户、交存单号等信息的提示短信;交存任何一笔购房款后，购房人也可收到资金入账的短信提醒，资金监管过程一目了然。

(五)设置线上平台指引购房人交款

市住建局设置了预售资金交存指引平台引导购房人直接交款至监管账户，购房人选定房屋、收到短信后，可根据短信提示在电脑端或手机端登录平台，自助打印交存单，再根据交存单指引交纳购房款，交款后通过平台可随时查询资金入账情况，所有业务流程均可线上办理，方便群众交款购房。

(六)设置预警机制监控购房贷款

市住建局建立了购房贷款入账预警机制，对购房贷款入账情况密切监控，若明显超出一般放贷周期，住建部门将及时调查处理，确保购房贷款全额入账。

(七)加大监管信息公开力度

社会公众可通过售楼部现场公示、市住建局官方网站、微信公众号、交存指引平台、预售证二维码、短信提示等多种途径，获取监管银行、监管账户等监管信息，实现监管信息人人可知，随时可查。

(八)工程用款安全有保障

《办法》设置了重点监管资金，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，确保工程建设顺利进行，同时，对重点监管资金设置了6个使用节点，并明确了达到每个节点前的最高拨付比例，保证剩余工程资金充足。

(九)开发企业用款快捷方便

一是开发企业可自行提取重点监管资金以外的预售资金，用于企业正常经营发展;二是在各节点拨付比例范围内，开发企业申请提取预售资金的次数不受限制，方便企业灵活使用资金;三是资金使用申请、审批、拨付均实现线上办理，用款高效便捷。

(十)分批次解除监管激发企业经营活力

开发企业可一次性解除项目所有楼幢的预售资金监管，也可以按预售许可批次分批解除，若一个预售许可批次的监管楼幢已全部办理不动产首次登记，开发企业可以根据监管协议，向辖区住建部门申请先行解除该预售许可批次的资金监管，提取相应剩余款项，用于企业正常经营发展。

(十一)每日对账，加强监管

监管银行将监管账户收支情况等相关信息汇总后报送至辖区住建部门，辖区住建部门每日进行核对，加强入账、出账等业务的监督管理，保证账务清晰准确。

(十二)开发企业或银行有违规行为将被严肃处理

若开发企业存在另设账户收取购房款等违规行为，由辖区住建部门依法依规严肃查处;若商业银行违反《办法》相关规定，住建部门可暂停其新承接预售资金监管业务及其他相关业务并报金融主管部门依法查处，公积金管理部门可暂停其公积金放款业务。

四、其他需要说明的事项

(一)《办法》的执行时间

2021年4月1日起申请办理《商品房预售许可证》的商品房开发项目楼幢，其预售资金按照《办法》进行监管;之前办理预售许可的，仍按原政策执行。

(二)监管账户变更

监管账户一经设立，原则上不允许变更，属以下情形的可向辖区住建部门申请变更：

1.项目监管楼幢尚未销售的;

2.项目建设发生重大变故的;

3.其他确需变更的特殊情形。

(三)资金拨付时限

辖区住建部门受理开发企业使用重点监管资金的申请后，应在2个工作日内审核完毕并下达拨付或不拨付指令;受理使用非重点监管资金的申请后，应在1个工作日内审核完毕并下达拨付或不拨付指令。但该时限要求为最长审核时间，并非必须用完。为提升我市营商环境，支持企业正常经营发展，辖区住建部门应在最短的时间内完成审核工作，出具同意拨付意见或不予拨付通知书，确保开发企业用款流畅，工程建设顺利进行。

(四)解除监管时限

辖区住建部门受理开发企业解除商品房预售资金监管的申请后，应在1个工作日内完成审核并通知监管银行解除相应监管或告知开发企业不能解除的原因。

(五)车位的预售资金监管

办理《商品房预售许可证》的车位一并纳入预售资金监管，其重点监管资金额度由辖区住建部门根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，其节点及对应拨付比例由辖区住建部门参照《办法》第四章相关规定执行。

来源：住房和城乡建设局

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