福州出台楼市新政 将加强新建商品房预售资金监管(附政策解读)

7月23日，福州市城乡建设局、福州市住房保障和房产管理局、福州市金融工作办公室、福州市不动产登记和交易中心联合发布“关于印发《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》的通知”。为促进房地产市场健康发展，加强商品房预售资金的监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律法规、政策，结合本市实际，制定《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》。

政策如下：

福州市商品房预售资金监管办法（试行）

第一章 总则

第一条 为加强新建商品房项目预售资金监管，防范房地产开发资金风险，维护购房人合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》，制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

第三条 市城乡建设局负责牵头市住房保障和房产管理局、市金融办、市不动产登记和交易中心、住房公积金中心等部门，按照职能分工共同指导和监督商品房预售资金监管工作。

第二章 账户设立与缴存

第四条 房地产开发企业应选择在项目所在地（市级区域内）的商业银行作为商品房预售资金监管银行，设立商品房预售资金监管账户（简称“监管账户”），签订《商品房预售资金监管协议》（范本附后）。《商品房预售资金监管协议》由市城乡建设局、市住房保障和房产管理局、开发企业和监管银行共同签订，共同监管。同一本预售许可证内的商品房同时只能设立一个监管账户。

第五条 新建商品房项目预售资金应全部存入监管账户。房地产开发企业应当在《商品房买卖合同》明确监管账户信息，协助购房人直接将购房价款存入监管账户。购房人应依法依规，购买取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定直接将购房价款存入监管账户。

第三章 监管额度及资金使用

第六条 新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍，项目建设工程总造价以备案施工合同为准。市城乡建设局可根据工程造价定额标准的变化或规划设计调整，对项目工程总造价进行核查并根据核查结果调整监管额度。

商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，房地产开发企业方可向监管银行申请提取监管额度以外的资金，但应优先用于预售项目工程建设。

第七条 监管额度内的商品房预售资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备，支付该项目建设的施工进度款，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。工程款中的人工费（工资费）可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定，单独拨付到工资专户。

监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款利息，缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与工程施工无关的费用。

第八条 房地产开发企业按以下程序申请使用监管额度内的商品房预售资金。

1、房地产开发企业负责编制商品房预售资金使用计划，按照工程建设进度节点向监管银行提出用款申请，并在“省住建厅房地产管理信息系统”中录入用款信息。市城乡建设局应结合施工现场，对企业的实际开发情况进行核实，确保工程建设进度节点的真实性。

房地产开发企业的用款申请中应明确资金用途，且经过房地产开发企业、施工单位、监理单位等有关参建单位签字盖章确认。

2、监管银行收到房地产开发企业用款申请后，应于3个工作日内做出拨付决定并予以实施，对不符合拨付条件的，应当向房地产开发企业出具商品房预售资金不予拨付书面通知书，并说明原因。

3、房地产开发企业对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的，可在收到通知后向市城乡建设局提出核实申请。市城乡建设局应在3个工作日内作出核实意见，监管银行应按市城乡建设局核实意见执行。

第九条 监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。1、主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60％；2、项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85％；3、项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；4、新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。

第四章 监管措施

第十条 对新建商品房项目发生质量事故导致不能按期交付，或房地产开发企业严重违法违规行为影响工程建设的，市城乡建设局应依《商品房预售资金监管协议》作出暂停房地产开发企业监管账户资金拨付的决定，并督促房地产开发企业及时整改。

第十一条 对房地产开发企业在监管账户外直接收取预售资金、未将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为，除按《城市商品房预售管理办法》相关条款处罚外，由市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市金融办、市不动产登记和交易中心等部门视情节轻重，采取以下措施处理：

1、房地产开发企业首次被查出上述违规行为，企业主动并及时整改的，予以告诫；

2、房地产开发企业未在规定时限内整改到位的，暂停项目商品房买卖合同网签备案，并对开发企业资质实行重点监管，记入“市场监管与诚信一体化平台”；

3、房地产开发企业两次被查出上述违规行为的，依法对其开发资质予以降级及重点监管，记入“市场监管与诚信一体化平台”。同时予以通报，并向公众提示预购风险。

第十二条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用监管额度内资金的，由市城乡建设局记入“市场监管与诚信一体化平台”并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

第十三条 市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市不动产登记和交易中心等部门，逐步建立监管银行名单管理制度，对不利于房地产行业健康平稳发展的银行，不将其列入商品房预售资金监管银行名单。

第十四条 监管银行应负责每月定期核对监管账户对应房源销售进度与销售资金进入情况，发现异常应立即向房地产开发企业核实并要求整改，书面报告市城乡建设局、市住房保障和房产管理局和市金融办；市不动产登记和交易中心应协助监管银行核对商品房销售情况。

1、监管银行首次被查出不履职、违规拨付监管额度内资金的，由市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市金融办、市不动产登记和交易中心等部门，通报人民银行福州中心支行、银保监会福建监管局责令监管银行改正、追回款项并承担相应责任；

2、监管银行被查处2次违规拨付行为的，由市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市不动产登记和交易中心根据监管协议约定，暂停或终止其监管银行资格，不将其列入商品房预售资金监管银行名单。

第十五条 在新建商品房预售阶段，办理按揭贷款业务的商业银行与购房人在签订借款合同中，应将预售许可证指定的监管账户列为放款账户并将按揭贷款划入其中。按揭贷款未转入监管账户的可采取以下措施处理：

1、由市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市不动产登记和交易中心、市金融工作办公室通报中国人民银行福州中心支行、中国银保监会福建监管局责令银行改正并承担相应责任；

2、发放按揭贷款的商业银行被查处2次上述违反规定或合同约定行为的，不将其列入商品房预售资金监管银行名单，期限两年。

第十六条 国家机关、监管银行工作人员及房地产开发企业相关人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法依规追究相关责任。

第五章 附则

第十七条 本办法自颁布之日起在福州市六城区范围内实施。实施之日起取得商品房预售许可证的项目，全部纳入商品房预售资金监管范围。

第十八条 各县（市）的房地产开发项目商品房预售资金监管由项目所在地建设行政主管部门参照本办法执行；存在逾期交付风险、信访集中等情况的前期项目按“一事一议”的原则报市政府议定。

此外，福州市城乡建设局也对《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》进行了政策解读。解读如下：

一、制定目的

为促进房地产市场健康发展，加强商品房预售资金的监督管理，防范房地产开发资金风险，维护购房人合法权益，制定福州市商品房预售资金监管办法（试行）（以下简称《办法》）。

二、制定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律法规、政策。

三、适用范围

凡在福州市六城区范围内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本《办法》。

各县（市）的房地产开发项目商品房预售资金监管由项目所在地建设行政主管部门参照本《办法》执行。

四、预售资金的定义

《办法》所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

五、监管部门

由福州市城乡建设局负责，牵头市住房保障和房产管理局、市金融办、市不动产登记和交易中心、住房公积金中心等部门，按照职能分工共同指导和监督商品房预售资金监管工作。

六、主要内容

《办法》共五章十八条，分为：总则、账户设立与缴存、监管额度及资金使用、监管措施、附则。主要内容如下：

（一）总则：包括目的依据、监管范围、监管部门

（二）账户设立与缴存：包括账户设立、专户缴存

（三）监管额度及资金使用：包括监管额度、使用范围、申请流程、拨付进度

1、关于商品房预售资金的监管额度，《办法》第六条作了明确规定：新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍，项目建设工程总造价以备案施工合同为准。市城乡建设局可根据工程造价定额标准的变化或规划设计调整，对项目工程总造价进行核查并根据核查结果调整监管额度。

2、关于商品房预售资金监管额度内的资金使用，《办法》第七条作了明确规定：监管额度内的商品房预售资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备，支付该项目建设的施工进度款，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。工程款中的人工费（工资费）可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定，单独拨付到工资专户。

监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款利息，缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与工程施工无关的费用。

3、关于监管额度内的商品房预售资金拨付额度，《办法》第九条规定：监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。1、主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60％；2、项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85％；3、项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；4、新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。

（四）监管措施：包括工程监管、预售监管、机构监管、信用监管、银行监管、贷款监管、人员监管

《办法》第十条至第十六条对违反商品房预售资金监管规定的各种违规行为、责任单位、采取的监管措施做了详细的规定。

（五）附则：包括实施时间、实施范围以及特案处理

七、制定程序

本《办法》由福州市城乡建设局起草，会同市房管局、市金融办、市不动产登记和交易中心等部门，借鉴厦门、泉州、宁波等城市的经验与做法，并结合我市实际情况，征求相关职能部门的意见，联合市房管局、市金融办、市不动产登记和交易中心共同会稿，经由市政府法制办审核，形成送审稿上报福州市政府常务会议审议通过。

八、实施时间

《办法》自颁布之日起在福州市六城区范围内实施，实施之日起取得商品房预售许可证的项目，全部纳入商品房预售资金监管范围。

来源：市城乡建设局

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