观点直击 | 启德地皮浮出与130亿收购落锤 佳兆业在降档路上寻规模（实录）

观点地产网 3月25日香港股市较为承压，包括佳兆业在内的地产股持续处于走低的状况。直到当天下午4点，佳兆业收跌1.25%，报价3.94港元。

收盘后不久，佳兆业便披露了一系列重要公告，除了已预告过的2020年业绩报告，令外界颇感意外的还有130亿元收购昔日北京烂尾楼“长安8号”的公告，以及借着收购契机祭出的供股公告。

在陆续有房企释放业绩下滑的3月，佳兆业算是例外之一，去年公司营业收入增长16.1%，净利润、归母净利润分别增长26.8%、18.6%。相比于个别房企因2017年前后的高价地结转导致增收不增利，旧改或许是佳兆业平滑业绩的主要原因，这促使它继续加速旧改转化供地。

调结构的同时，佳兆业也对外亮出年初制定“降负债”策略的进度，截止去年底净负债率、现金短债比两项指标已转绿，在此基础上该公司提出2021年实现“三条红线”全部达标的目标。但陡增的融资成本，也在警示进一步优化债务结构的必要性。

动用130亿元收购北京项目，则暗藏另一种降负债渠道：由大股东收购、孵化实现出表，待项目产生收入后再注入上市公司并表。实际上，过去8年间，仅以“代建代管”身份介入该项目的佳兆业，已较大限度地规避掉了相应的负债及资金沉淀。

新的动静还体现在业绩会出席名单上，董事局主席郭英成携联席总裁郭晓群、集团控股行政及人力资源部郭晓亭，两代人首次同台公开亮相。郭主席甚至有意安排子女回应来自媒体及投资者的提问，“交接班”的进度已明显提速。

启德地皮实锤，长安8号并表

在10天前，佳兆业入股高银启德地皮的消息在香港已传得沸沸扬扬，但当时佳兆业方面并未公开回应。外界或许未留意的是，3月25日的业绩公告，罕见证实了启德交易。

据佳兆业最新披露，2020年集团新增项目47个，新增土地储备面积约921万平方米，权益面积565万平方米，权益代价471.14亿元，对应货值约1900亿元；其中境内占土储、权益代价分别为909.75万平方米、399.86亿元，大湾区（不含香港）分别占60.5%、61.8%。

而境外4个项目收购均集中于香港，包括1月以31.85亿元获得屯门项目，5月以5亿元获得西环项目，10月以2.39亿元获得长沙湾项目75%权益，以及11月以32.03亿元获启德项目50%权益。

启德项目地盘面积9708平方米，权益建筑面积2.67万平方米，总建筑面积5.34万平方米，规划为住宅用途。实际上，这与高银的启德第4B区4号地盘新九龙内地段第6591号的地皮规划相符。

高银启德地皮最早于2020年5月出售，此后改售予内地商人陈壮荣旗下彦佑有限公司，当时已传出佳兆业有意参与项目的消息，但被佳兆业否认。

但如今看来，在否认后几个月，佳兆业已实际入股了启德地皮。

这也是佳兆业去年真正首入香港市场以来快速收并购的缩影之一，截止2021年2月，4个项目为该公司累计贡献265.7亿港元货值；其中仅启德项目便占据150亿港元，以此计算收购的货地比接近4倍，不失为划算的交易。除了长沙湾项目已推盘，剩余项目预计明后年面市。

收并购以外，佳兆业于储备最多的城市更新业务亦有扩大规模，去年新拓展城市更新项目54个，相当于2019年同期近三倍；至期末累计储备201个城市更新项目，占地面积逾5000万平方米。

最新的收购动作是，3月25日，佳兆业宣布从郭英成实际控制的3间公司手中，收购北京朝阳区西大望路与建国路交汇东南角的耀辉国际城项目，总代价为130亿元。

耀辉国际城项目即“长安8号”，是北京业界广为人知的烂尾楼，历任接盘者包括首开、奥园等，最后于2013年被郭英成家族收购，代价据悉为60亿元。此后佳兆业以“代建代管”身份介入。

“长安8号”在佳兆业债务重组后，于2015年底重启。2017年改造而成的“北京佳兆业广场”宣布全面竣工。这是佳兆业在京首个商业项目，有媒体报道称，加上收购资金及内部改造、建设，项目已投入逾100亿元。

在业绩会上，佳兆业首席执行官兼执行董事麦帆公开形容，北京佳兆业广场是长安街“非常少数的”位置极佳的已落成优质资产。项目可以马上为集团带来现金流和收入，其中已出售一部分，剩余的可出租率为95%。

一位投资者对观点地产新媒体透露，在投资者会上，佳兆业管理层同样称赞了北京佳兆业广场的地理优势，并强调部分物业能提供持续稳定现金流，对于加大一线城市布局“具有重要战略意义”。

北京佳兆业广场总体量25万平方米，涵盖商业、酒店公寓、写字楼、住宅等，早在2019年已传出住宅部分售价逾10万元，写字楼租金约12元/平方米/天，较周边尚存在优化空间。但注入上市公司仍有益处，一方面对于年租金收入4-5亿元的佳兆业带来增量效应，另一方面可售部分则补充开发业务的货值。

定价方面，北京佳兆业广场初步估值186亿元，相比之下收购价相当于7折左右；而郭氏的投资成本约67.66亿元。交易对价的资金渠道部分来自供股融资，佳兆业计划以7股供1股的方式，按现有总股本粗略计算或将供股达8.76亿股，现价折算约34亿港元。

首席财务官吴建新对此回应，供股一方面提升整体股本，有利于改善“三道红线”相关指标，另一方面大股东（郭氏）也将借此机会扩大持股。

负债降档挑战，旧改支撑盈利

从最早在上市公司体制外收购“长安8号”到如今注入上市平台，时点的考量除了和佳兆业设立北京总部的因素以外，项目本身已贡献现金流或许才是重要考量。实际上，按坊间预估的百亿投入计，佳兆业在过去8年间需要承受极大的资金压力。

对于近年来旨在降负债的佳兆业而言，在城市更新以外再沉淀一大笔钱并不是一个容易的决定。2016-2020年，该公司的净负债率从308%持续下降，去年底首次回到两位数，为98%。

观点地产新媒体了解，净负债率下降，一方面是佳兆业的总有息负债增长放缓，过去5年复合增长约8.55%，去年底为1215亿元；净资产复合增长率则达到36%，去年底为787.19亿元。

这其中分拆业务或许起到了一定的增资作用，同时由于增加的权益有相当部分属于非控股权益，背后也是该公司合作开发策略落实的结果。佳兆业称，将通过合作开发降低投资风险，减少土地支出。

在手现金正常而言则主要来自销售业务提供的现金流，2020年底佳兆业现金及银行存款471.13亿元，同比增长27.4%，抵消有息负债的力度提高，对应净负债率亦下降迅速。

无怪乎郭英成表示，过去一年的成绩，包括降负债的表现，“我们是下了功夫的”。另悉，在投资者会上，佳兆业管理层也强调，公司连续几年有效组织和执行了降负债战略。

而从具体融资方式看，银行借款、优先票据作为近年来的两种主要渠道，于2020年也有所变化。

其中，佳兆业列作流动负债的借款中，优先票据从36.64亿元快速升至96.73亿元，增幅1.64倍；有抵押银行借款则从192.64亿元大幅降至25.5亿元，无抵押银行借款则从11.67亿元升至36.87亿元，一定程度上反映企业信用评级有所提高。

数据也显示，2020年佳兆业境外债务共计735亿元，较2019年增加206亿元，资金成本维持9.6%；其中优先票据占690亿元，但1年内到期的数额达104亿元，这比2019年同期境外1年内总到期金额还高43亿元，导致公司1年内到期负债占比提高8个点至27%，反映新增优先票据以短期为主。

与之相对应，去年佳兆业在优先票据的利息开支达69.66亿元，同比增长37.6%；公司也表示，融资成本为18.18亿元，同比增幅约732.0%，主要由于平均借款结余较高，导致利息开支总额增加，且资本化融资成本金额相对减少。

但佳兆业在境外融资方面仍有所进步，包括新增境外借款成本下降202个基点至9.1%，新增银行贷款20亿港元，平均融资成本HIBOR+200-250个基点。境外银行贷款增加主要因为在港开始布局项目，因而项目融资成为可能，境外资产同时有利于做风险对冲。

在境内，佳兆业融资成本同比下降60个基点至7.4%，同时境内2年以上债务总额增长24%。加上发行15亿美元2025年到期票据，这些成绩促使债务结构得以优化。

去年佳兆业综合融资成本为8.7%左右，较2019年下降0.1个点。对此麦帆表示，公司要继续降低融资成本，向管理要利润，2021年目标是将综合融资成本再降1个百分点。

对于短期债务占比提高等债务问题，他亦提及，要保持合理负债水平，长期优化债务结构，加快提升企业利润实现规模、利润、现金流平衡。据悉，该公司今年计划实现“三道红线”全部达标。

追求平衡发展在佳兆业的业绩会上被多次提及，发展质量也是该公司近年来的主要诉求。城市更新在这其中扮演了重要角色。

一方面2020年佳兆业共计转化城市更新项目9个，可售面积近180亿元，对应可售货值640亿元，主要分布于香港、深圳、广州、惠州，为销售增长提供了稳定的支撑。去年该公司权益销售1069亿元，同比增长21%，首次迈过千亿门槛。

麦帆提及，2021-2023年公司至少会有50个项目完成转化供地，占地规模500万平方米，仅近两年转化可售货值便超2000亿元。其中今年预估可售货值1912亿元，销售目标约1300亿元。

另一方面，城市更新同样是主要的利润贡献来源，去年佳兆业实现收入558亿元，同比上涨16%；确认销售额占511.94亿元，其中有70%来自大湾区，而这部分地区主要是通过城市更新供货。受此影响，该公司归母净利润增19%至54亿元，毛利率维持28.5%。

郭英成对未来展望时也表示，公司还是保证在大湾区和场地三角领域更有质量、更有规模的而增长，至于增长比例，他希望不低于20%。

以下是观点地产新媒体整理的佳兆业2020年度业绩会问答实录：

现场提问：“十四五”规划提出了城市更新行动，众多企业进入这个行业，佳兆业如何保持自己的优势？

郭英成：最核心问题还是土地、价格和质量。首先，我们城市更新做得相对比较早一些，同时国家出台相应很多的政策，特别是广东省和国家住建部等。走得比较早的应该是深圳，因为深圳地方小，城市更新走得比较早。我们在深圳做城市更新做得相对比较早一些，所以深圳经验等各方面相对早一些。深圳城市更新的竞争是比较激烈的。我们在深圳做得比较久、做得比较早，项目规模，我们也比较有优越性，特别是在政策、在经济结构包括在规模和产业发展以及在支持政府保障性用房和政策性、建设性的用房等等方面，我们也为这个行业、为城市发展规范化做了一些贡献。

关于佳兆业有什么优势？佳兆业首先做得比较早，做得比较久。同时，我们每年竞争优势也不断在提升，不断在优化，特别是在科技赋能，包括在城市规划、在政策制定，为相关的政府，市政府、省政府提供了一些我们经历过的工作当中遇到的所需要的一些建议，也得到不少的采纳。

我们未来还是继续保持一个优势水平，第一，在深圳之后，我们也往大湾区特别是广州，我们广州发展(600098,股吧)城市更新也是有十几年的历史，我们现在把深圳的模式、大湾区的模式复制到上海、复制到云南还有贵州，而且这种模式相对比较成熟，也是比较成功的。我们在这个领域，也希望未来为当地的经济发展特别是产业发展、特别是政策性的用房方面出一份力。

现场提问：佳兆业2021年的销售目标是多少？中长期有何发展规划？

郭英成：首先，房地产年年都要保持增长，这是很大的一个挑战，但我们还是希望有质量的增长，合理的增长，特别是在利润、风险能够取得平衡下，我们保证合理的增长。我们现在规模也不是很大，我们想在今年，今年我们货值差不多2000亿，我们假如说去化60%、65%，也就是1300亿。我们希望在利润和规模、风险继续保证优化，特别是“三道红线”出来以后，我们也非常认真。没出来之前，我们也继续努力优化财务报表，我们希望做一个有质量、可持续、风险可控的地产公司。

除了地产，未来我们还是保证在大湾区和长三角领域保证更有质量的、更有规模的增长。比例我们希望是不低于20%，每年在这个比例方面，因为我们规模也不算特别大。关于地产以外的方面，我们想在跟地产产业链有关的事情，我们往这方面发展。比如说城市更新，某一个城市更新围绕地产产业链发展，孵化成功的也有文体，我们想不久的将来，我们也尽快上市。关于医疗、教育、科技产业等等，这也是属于产业链相关的事情，特别是跟城市更新有关的事情，我们也在积极做这方面的优化。

现场提问：佳兆业目前多元化业务发展如何？下一步有何发展规划？

郭英成：其实我刚才也说了，关于我们多业化的发展确实是很困难。还是围绕我们熟悉的行业，比如我们的地产和城市更新产业链投资，刚才讲的科技产业、大健康包括文旅，大文旅这块，相对多业态的发展应该是比较成功的，现在已经是看到了成果了。在未来当中，我们还继续围绕着地产城市更新和科技产业包括大健康，包括大文旅，围绕这几个方面发展。

我们希望在健康领域也能取得一些突破，特别是在今年和明年，我们在这块已经尝到一些甜头，比如我们投了生物科技，在行业当中，我们也学习，基本成功，同时也是跟着发展。在行业当中，在社会当中，我们也能做一些贡献。

现场提问：近年来公司城市更新转化逐渐增速，预计将怎样影响公司的净利润？

麦帆：城市更新是佳兆业的核心板块，我介绍一下我们两个计划，一个是三年行动计划，一个是远期目标的近期计划。

我们在2021年、2022年、2023的三年一共会有至少50个项目完成项目转化供地，量级大约是500万平方米占地规模。除了三年的之外，超过三年的供地，远期项目也有近期目标，所有都是多个城市更新共同努力在推进的一个系统性的安排。

城市更新的成本，大家都说，相对来说突然成本会比较低，实际上它也有团队，有运营的好坏、快慢的问题。三年行动计划完成之后，我相信集团的毛利率、净利率都会有强力的支撑。

现场提问：金融监管和两集中供地政策，会给佳兆业带来哪些影响？有何应对措施？

郭英成：关于金融监管的集中供地。首先金融监管，不管是在哪个国家还是哪个城市，只要是政府有希望、政府有需要或者政府有监管的，我们都遵守。我们也主动做好金融监管的要求和金融监管的作用，但这是在我们一年的业绩，包括我们降负债的公司表现，我们是下了功夫的。我们是要保证符合监管的要求，也要保证资金方面的安全，同时也能够保证发展方面的要求。

关于集中供地，其实政府的出发点，我觉得是非常好的，我们也非常欢迎政府出的这些政策。集中供地，我觉得政府的出发点是好的，那就看看我们自己集中供地方面怎么做好计划。同时关于对集中供地，我们是抱着很大的信心，也是抱着很大的希望，我们来支持政府集中供地的发展，同时也能够满足我们未来的发展和对开发的要求，同时也形成更多领域的合作共赢。

现场提问：近年来地产企业向互联网、新科技等新经济方向跨界发展，佳兆业如何看待新经济的发展？未来是否会有更多新经济领域的投资？

郭晓群：我们认为，随着中国经济的转型升级，地产行业已经进入一个稳健增长阶段，新经济也会成为未来的发展趋势，并且会影响每一个行业。这时候，我们会加强科技赋能，拥抱数字化经济，坚持创新驱动发展。集团旗下上市平台佳云科技(300242,股吧)，已经是国内互联网营销领域最具竞争力的企业之一。

在新经济领域的布局，我们目前已经拥有大健康、互联网科技、生物制药等上市公司的平台，未来会充分挖掘市场潜力，加快释放投资价值。同时会以更加开放的心态，积极关注新经济领域的投资机会，形成集团新的增长点。

现场提问：请问管理层如何看今年的融资行情？今年融资成本是否有计划继续下降？

吴建新：去年以来受疫情影响，央行提出了稳健的货币政策，而且要灵活精准、合理适度。从去年以及今年一季度来看，虽然目前企业信贷还没有大幅收紧，但是市场广泛预期融资环境将进一步趋紧。我们认为，目前的监管政策是无论是“三道红线”新规，还是按揭对客户的贷款新规，是为了促进企业降杠杆、控风险，从融资层面来讲，只要总量能得到控制，多元化融资渠道依然是畅通的。我们佳兆业有着丰富的土地储备、有着优质的城市更新资产、有着良好的信用评级，是大型银行等金融机构的优质客户，合作基础是牢固的。我们相信，未来的融资还会进一步发展。

关于融资成本，我们的融资成本较去年已经有所下降了。2020年，我们的平均融资成本是8.7%，今年还会继续拓展多元化的融资渠道，抓住窗口期，开创融资，争取今年把融资成本再下降100个BP，到达7.8左右。

现场提问：公司为什么选择将北京佳兆业广场注入上市公司？

麦帆：北京佳兆业广场是长安街非常少数的位置极佳的已落成的优质资产。刚才在业绩发布会的时候，我也讲了一下，我们其中一个投资发展战略就是加大对核心区域、核心城市、核心地段的核心资产的投资力度，现在佳兆业在上海陆家嘴(600663,股吧)、深圳中心区、广州天河区都有这种综合体优质资产。北京的佳兆业广场注入上市公司之后，完成了我们北、上、广、深核心城市、核心地段、核心资产的布局，非常重要。这项目已落成，可以马上为集团带来现金流和当年的收入。目前出租情况也非常好，公寓类的，目前我们有一部分卖了，现在没卖的出租率也是95%。这个不可复制的稀缺资产，我们希望把它装到上市公司，一方面是有引领的作用，也有京津冀协同发展品牌影响力，也有利于集团深化北京与周边市场的布局，我们认为是一件非常好的事。

现场提问：公司基于哪些考虑实施供股计划？预计资本市场有什么反应？

吴建新：经过集团的审慎决策，我们认为在现实阶段，供股是符合集团和各位股东的最终利益。我们的供股已经公告计划已经公告了，我们的计划是每7股老股供1股新股。

为什么要供股？主要有两个方面的考虑：第一，供股能提升集团的整体股本，有利于改善“三道红线”相关指标，符合集团“降负债、提利润”的经营策略。第二，大股东也将借此机会同步参与供股，扩大持股，与各位股东合作共赢、共同发展。第三部分，关于供股的资金，部分用于收购耀辉国际城，也就是刚才提到的北京项目，还有一部分用于日常运营，所以我们有信心以更加优秀的业绩回报大家。这次供股，还请广大股东和投资者支持。

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