房企年报季|“后千亿”时代 美的置业的规模与负债平衡考题

3月25日，美的置业召开2020年度业绩说明会。作为一家知名制造业企业旗下的地产公司，美的置业近年来的发展较为迅速，2019年该公司更是提前一年迈入千亿房企阵营。进入“后千亿”时代，外界更为关注美的置业如何做好规模及负债平衡。据该公司管理层于业绩发布会上的最新表态，美的置业今年的销售目标为1500亿元；而在“三道红线”监管下，对于尚不达标的资产负债率这一指标，该公司方面表示，将在平衡企业发展和优化负债的情况下，按照公司既定目标力争三年内全部达标，实现“绿档”。

谈2021市场：两极分化比较明显

财报数据显示，2020年，美的置业实现营业收入约524.8亿元，同比增长约27.6%；公司毛利约为116.6亿元，同比下降10.4%；毛利率为22.2%，较上年同期下降约9.4个百分点；核心净利润约为480.5亿元，同比增长约15%；公司拥有人应占溢利43.3亿元，同比增长0.5%。

在销售方面，2020年，美的置业实现合约销售约1261.6亿元，较2019年同期增长约24.6%，其中长三角与珠三角合约销售金额占整体销售金额超60%；全年整体平均销售均价11351元/平方米，同比增长12.4%。

据美的置业执行董事兼首席财务官林戈介绍，从城市等级分布来看，美的置业2020年在一二线及以上城市的销售占比达到了73%，全年去化率为66.3%，“从去化和回款两个指标来看，我们2020年的去化率是66.3%，也是稳步的提升，回款率是非常稳健的，达到了80.3%，过去几年的回款率都是80%以上”。

在总结2020年度业绩情况之外，美的置业管理层还对外宣布了公司今年的销售目标：合约全口径销售1500亿元。谈及新年度销售目标的实现，美的置业公司主席、执行董事、总裁郝恒乐表示，“对今年的市场不会有太大的担心”。

“2021年的市场，我们认为还是两极分化比较明显，热点城市，经济发达的城市，包括人口流入的城市上涨的压力仍然存在，但是还有一些低量级的城市，经济和人口各方面都比较弱的，仍然不会有好的表现，两极分化越来越明显，这也是经济规律。从前年以来，我们进行了城市升级，也是陆陆续续在往高量级的城市进行布局。所以说，对今年的市场不会有太大的担心。” 郝恒乐指出，从公司供货端来讲，美的置业的资源还是相对比较充足的，今年的可售货值在2300亿元左右。

据郝恒乐透露，美的置业2021年整体供货比2020年有一定幅度的增长，计划开工面积是1400万平方米，根据销售目标以销定产，做精准化的开工计划，整体在未来三年规划之内。

谈集中供地影响：不会贸然拿高价地

土地储备是房企实现规模版图扩充的必备粮草。据财报数据， 截至2020年末，美的置业土储总建筑面积约5398万平方米，涉及63个城市的321个物业开发项目，其中通过合营企业和联营公司参与的在售和代售项目89个。2020年，美的置业土地储备权益建筑面积为4289万平方米，其中长三角和珠三角土储面积合计占比约一半。

谈及接下来的拿地策略，郝恒乐表示，接下来，美的置业仍以审慎为主，不会冒进去拿高价地块，但也会按照去化量合理补充土地储备，在现有布局的城市进一步深耕，土地获取方式会多渠道，包括招拍挂、合作收并购、城市更新，预估今年可以转化的城市更新项目大概有3个，预计可售货值200亿元。

近期，22个重点城市实行“两集中”供地的消息在房地产领域热传。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。对于重点城市“两集中”供地对公司的影响，美的置业管理层也在业绩会上进行了回应。

郝恒乐表示，集中供地考验的是一个企业的计划铺排能力，包括企业在集中供地期间对资金的筹措、资源的整合能力，公司相对有信心去应付集中供地。

“因为我们本身的土地储备相对丰厚，截至目前总共有6300万平方米的建筑面积，可以满足未来三年的发展。另外，各城市具体的细则仍没有发布，到底怎么样操作、怎么样执行，相信各个城市也会结合当地的市场状况，所以说公司并不是太担心。” 郝恒乐如是解释道。

同策研究院资深分析师肖云祥在接受北京商报记者采访时表示，“集中供地”的政策对于房企而言，是机遇和挑战并存的，机遇在于土地价格会趋于平稳，溢价率降低，房企在土地投资方面有更多的标的进行选择。但挑战大于机遇，特别是对于中小型房企将会在财务能力、投研能力、运营能力等方面带来巨大的挑战。

“从美的置业当前的城市布局来看，在22个试点城市中，大部分是其已经进入的，对于美的置业而言会面临一定的挑战，特别是在资金端、投研端、运营端等方面需进一步加强。”肖云祥如是建议。

“集中供地对于房企的资金实力提出更高要求，如果每个只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小的挑战。”就集中供地对企业的影响，58安居客房产研究院分院院长张波如是分析道。

在张波看来，美的置业的拿地策略是一线机会性拿地，重点在二线和省会城市拿地，这一原则也是很多大型房企所秉持的。随着土地“两集中”制度的落地，如何准备充足的子弹在核心城市的优质土地上有更大优势，同时还能和众多大型房企取得类似战略中的优势，是2021年美的置业特别值得关注的。

谈“三道红线”变黄：计划三年内全部达标

超千亿销售规模、已经完成全国化布局、持续而稳定的增长，尽管在相同规模量级的房企中，美的置业近年来发展势头较为强劲，但此前的高增长在一定程度上也是以高负债为代价。

2020年中期报告显示，美的置业按照剔除预收账款资产负债率81.1%，踩中一条红线，其余两个指标都在绿档。和大部分房地产企业一样，调整“踩线”指标，被视为美的置业2020年度的一大重要任务。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，美的置业剔除预收款后的资产负债率为78%，较上年同期下降约3个百分点，但仍超出阈值；净负债率为79%，较2019年同期下降约10个百分点；现金短债比为3.38，较上年同期提升0.53。由此，美的置业2020年度指标“踩一线”，与2019年情况一致，保持位列“黄档”阵营。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从财报表现上看，美的置业各个指标均有所改善，但剔除预收款后的资产负债率这项指标仍超出标准线，在整体负债上仍有一定的改善空间。

“美的置业短期资金流动性较为充足，2020年虽略有下降但仍在合理范围。比较需要关注的是美的置业毛利同比下降10.4%，毛利率较上年减少9.4个百分点的情况，在行业普遍成本上升，盈利逐步压缩的趋势下需及时做好调整及应对。”潘浩如是提示道。

谈及公司在降负债方面的安排，林戈表示，美的置业是非常有信心的，也正在按步就班地去做。“如果将公司比喻为一辆车的话，国家管住了油库，对车的油枪和油门也管住了。大家也看到了，对于‘三道红线’两观察、两集中度，对企业来说，基本上有非常明确的赛道规则。我们坚决会按照央行的要求，也有自己非常清晰的三年规划目标去实现，达到绿档。”

“现在最重要的不是加杠杆，而是要提升自己的开发能力，去化和抓回款，将手头上丰厚的土地，转换为我们的资金，支持我们的发展以及降低负债。”除此之外，林戈还表示，接下来在不加杠杆的基础上，美的置业最重要的还是优化负债结构，包括品种结构，银行端应该进一步提升占比。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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