房企年报季收尾 年报透露出这些风向信号

参与“旧改”成更多房企拿地方向

  近期，随着各大上市房企陆续发布2019年业绩报告，年报季进入尾声。从已发布的2019年年报看，由于当时未受疫情影响，交出的年报看起来仍然靓丽，不过毛利率、净利润率等一些指标开始走低。利润率下滑的现象覆盖整个行业，当热衷收购的融创宣称谨慎并购，并试图将手中的持有型项目出让时，房地产行业的“风向”似乎开始变了。降速、维稳正在成为今年的主流思路，不少房企选择不公布2020年销售目标，而有透露2020年销售目标的房企除恒大外，普遍偏保守。值得留意的是，在土地储备方面，恒大的态度是要“控规模”实现负增长，还有不少房企则进一步将目光投向旧改项目。

  行业利润率呈下行趋势 房企普遍谨慎制定今年销售目标

  尽管不少房企仍以快速增长的销售额吸引眼球，不过行业利润下降已成普遍趋势。2019年，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。在连续两年增长后，万科的房地产业务毛利率出现下滑。中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4%，在连续两年走高后也出现下滑。龙湖核心税后利润率为15.5%，已连续两年下降。远洋集团的净利率低至8.18%，连续三年下滑。恒大的毛利率从2018年的36.2%降至27.8%，旭辉、华润、新城控股等房企都出现利润率下滑的现象。

  事实上，2019年，房地产销售增速已开始下降。亿翰统计的50家标杆上市房企全口径销售规模总额同比增速为17.6%，较2018年下降19.8个百分点。由于2018年限价等调控政策的持续以及地价维持高位，房企利润空间开始收窄。从2019年已公布年报的房企数据来看，2019年平均净利润率为15.2%，较2018年下降0.5个百分点。从已售未结项目的毛利润率来看，多数企业低于2019年毛利润率，因此，预计2020年房企利润率水平将进一步下行，行业盈利能力开始减弱。

  或许正是意识到行业发展的这一趋势，在2020年的业绩目标制定中，大型房企普遍显得保守。在3月份各大上市房企陆续举行的2019年度业绩发布会上，面对媒体问到的今年销售目标，除了万科、碧桂园等头部房企未公布今年的销售目标外，即便有提及今年销售目标的，多数也预计增长区间在10%以下。考虑到新冠肺炎疫情的影响，手握8000亿元可售货值的融创，将销售目标调整到6000亿元的水平。龙湖设定的今年销售目标为2600亿元，仅比去年实际销售额提高了7.2%。时代中国董事会主席岑钊雄在发布会上表示，2020年时代中国合同销售目标预计约为823亿元。而根据其2019年年报数据，时代中国2019年实现合同销售额达783.6亿元，这也意味着其2020预计目标仅比2019年实际销售金额增长约5%。

  各大房企对今年销售目标持非常谨慎态度恐怕也跟第一季度百强房企销售金额普遍下降两成多有关系。根据克而瑞地产研究发布的2020第一季度中国房地产企业销售TOP 200排行榜，百强房企前3月累计销售金额下降21%。目前整体来看，企业目标增长率基本在10%左右，较2019年进一步放缓，且均低于2019全年的业绩同比增速。

  降低负债率 保证财务稳健、现金流成为高频词汇

  相比于对规模增长的追求，可以看到，在业绩发布会上，房企管理层考虑更多的是企业的整体安全，保证财务稳健、现金流，成为发布会上的高频词汇。

  3月17日晚间，万科2019年度业绩推介会中，董事会主席郁亮直言，“万科是一家危机感驱动的公司。一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题是‘活下去’，这在当时是出于‘居安思危’的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但是没想到在今天，‘活下去’变成一个特别真实的存在。”

  3月27日，在融创中国召开2019年业绩发布会上，孙宏斌表示，融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。热衷于“买买买”的融创都在卖资产的时候，被业界认为明显是个有风向标意味的信号。

  3月31日，中国恒大的2019年度业绩发布会上，恒大董事局主席许家印宣布恒大启动战略转型，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

  公司联席主席李思廉也在富力地产线上业绩发布会上明确要“降负债”，而其管理层之前的投资者会议上则表示今年可以将净负债率在目前的水平下，再下降15%~185%以内。

  克而瑞的研究报告也指出，2019年内，各梯队房企门槛进一步提升，但规模房企扩容放缓，新增千亿房企数明显下降，近4年来房企整体的目标完成率也逐年降低。

  今年春节之后，进行各种“优化调整”甚至大区之间整合的房企也明显增加，而实际上“被优化”的房企工作人员并不在少数。某大型房企的营销线工作人员小丽告诉记者，他们同组的3个人被“优化”了两个，尽管她保住了工作岗位，但现在她要干原来3个人的工作。另外一位在2019年年底就跳槽到另外一家房企的彭先生，则庆幸早早就换工，“之前那家房企近日进行了大区合并，人员优化，幸好我走得快”，但跳槽到新公司的彭先生却无法留在广州，而去了深圳。

  拿地不再激进，房企持续转向“旧改”

  基于利润下滑，保卫资金链的判断，今年房企的投资也显得更加谨慎而稳健。从业绩会房企分享的投资策略来看，更倾向于经济发展基本面好的城市，从而把握确定性机会。因此，一二线以及四大城市群是房企的投资首选，尤其是长三角和粤港澳大湾区地区，部分企业明确表示要重仓这两大核心城市群，这已经成为房企必争之地。不过，碧桂园仍表示将坚持1~5线城市均衡布局的策略。

  随着招拍挂市场竞争越来越激烈，更多的企业开始拓展多元化的拿地方式。目前，主流的多元化拿地方式主要有四种，分别为公开市场招拍挂、商业产业勾地、城市更新三旧改造和收并购。三年前融创、万达之间的大并购，去年世茂、福晟的大整合，可以说是房地产行业并购的大手笔行动。面对今年的形势，业内人士认为并购的机会更多，但难度也更大了。

  孙宏斌在业绩发布会上就表示，看到很多并购机会，但目前来看还不是并购最好时机，因为现在这些困难的企业都是在2016年、2017年、2018年拿了比较贵的地，所以账比较难算。虽然今年并购的机会肯定还是多了很多，但是好的标的其实并不多。在这样的情况下，房企对城市更新“旧改”项目更加看重也就不难理解了。佳兆业、世茂、龙湖等房企都在不断储备城市更新项目，而从近期广州的土地招拍挂市场不难看出，除了极个别宅地出现多家竞争外，大部分地块都是以底价成交。

  许家印明确表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。富力也表示对招拍挂市场没有特别大计划。富力的2019年报显示，富力城市更新业务持续发力，其已签约的合作城市更新项目超过70个。时代中国管理层在2019业绩发布会上透露，时代中国城市更新项目总数已超120个，2019年成功转化了10个城市更新项目。越秀地产年报也显示，2019年获得广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格，增加潜在土储163万平方米。

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